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可依據(jù)公序良俗解除該合同嗎
龍珊律師2021.12.31468人閱讀
導(dǎo)讀：
因?yàn)楸桓骜R某在將自己房屋出賣給原告侯某之前，沒有明確告知對方其妻死亡于該房的事實(shí)，屬于故意隱藏事實(shí)真相，給原告造成了重大誤解，屬于法律規(guī)定的可撤銷合同的范疇。再者，將死過人的房屋出賣給對方，也違背了公序良俗，不符合社會主義立法原則。那么可依據(jù)公序良俗解除該合同嗎。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
因?yàn)楸桓骜R某在將自己房屋出賣給原告侯某之前，沒有明確告知對方其妻死亡于該房的事實(shí)，屬于故意隱藏事實(shí)真相，給原告造成了重大誤解，屬于法律規(guī)定的可撤銷合同的范疇。再者，將死過人的房屋出賣給對方，也違背了公序良俗，不符合社會主義立法原則。關(guān)于可依據(jù)公序良俗解除該合同嗎的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
【案情】
2010年3月8日，侯某為了方便兩個孩子在虞城縣高中讀書，與馬某經(jīng)協(xié)商達(dá)成購房協(xié)議，協(xié)議約定："甲方(馬某)自愿將位于人民路南段西側(cè)三間三層門面房賣于乙方(侯某)，房款268000元，乙方需一次性付清......"并約定"現(xiàn)乙方交與甲方此房押金10000元。如乙方反悔，10000元押金不再退還。甲方如果反悔，需退還乙方10000元押金。"購房協(xié)議簽訂前，原告曾問及被告妻子的去向，被告回答說"在老家種地"，購房協(xié)議簽訂后，雙方未辦理房屋過戶手續(xù)之前，原告再次去看該房屋，從他人口中得知被告之妻死亡并在家中操辦了喪事，原告因此向被告提出解除購房協(xié)議，要求被告退還押金10000元，并多次找中間人調(diào)解未果，遂訴至法院。
【分歧】
該案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了公開審理。對案件的處理，合議庭有兩種意見。一種意見認(rèn)為，原告的訴請合法有據(jù)，應(yīng)予支持。因?yàn)楸桓骜R某在將自己房屋出賣給原告侯某之前，沒有明確告知對方其妻死亡于該房的事實(shí)，屬于故意隱藏事實(shí)真相，給原告造成了重大誤解，屬于法律規(guī)定的可撤銷合同的范疇。再者，將死過人的房屋出賣給對方，也違背了公序良俗，不符合社會主義立法原則。
第二種意見認(rèn)為，原、被告在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的購房協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效。但因?yàn)榉课葙I賣是以過戶登記和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)為有效條件的，本案原告在未辦理產(chǎn)權(quán)證、未進(jìn)行最終的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)之前可以反悔，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方簽訂的購房協(xié)議，于原告口頭通知被告要求解除時已經(jīng)解除，無需再行撤銷。對于10000元購房定金，被告應(yīng)酌情退還給原告4000元。
【評析】筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：
第一、原、被告在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的購房協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效。本案原告在簽訂購房協(xié)議并交付定金之后、過戶手續(xù)辦理之前，以被告之妻死于該房中為由明確告知被告不再購買此房，要求法院撤銷雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，房屋買賣是以過戶登記和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)為有效條件的，如果沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，沒有進(jìn)行最終的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，買方可以反悔，但要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方當(dāng)事人簽訂的購房協(xié)議，于原告口頭通知被告時已經(jīng)解除，無需再行撤銷，故對原告要求依法撤銷雙方所簽訂購房協(xié)議的訴訟請求，應(yīng)予駁回。
第二、即便被告之妻真的病死于涉案房屋中，被告將其出售給原告并不有悖于公序良俗。所謂公序，是指社會一般利益，在我國現(xiàn)行法上包括國家利益、社會經(jīng)濟(jì)秩序和社會公共利益。所謂良俗，是指一般道德觀念或良好道德風(fēng)尚，包括我國現(xiàn)行法上所稱的社會公德、商業(yè)道德和社會良好風(fēng)尚。結(jié)合本案，原告"死過人的房子就無法居住"的觀點(diǎn)，并非公序良俗，不排除是一種迷信心理在作祟。現(xiàn)實(shí)生活中，每所房屋都不可避免地存在生老病死的現(xiàn)象，原告的這一迷信觀點(diǎn)和行為不應(yīng)得到提倡。
第三、原告作為適格的權(quán)利能力和行為能力人，購房協(xié)議簽訂前位對房屋進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，購房協(xié)議簽訂后又以房中死過人為由要求解除協(xié)議，原告具有主觀的過錯，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
第四、本案中的買主即本案被告馬某，在售房過程中未能主動對原告告知其妻已去世并在家中辦理喪事的事實(shí)，在原告問及時又說妻子在老家種地，刻意隱瞞事實(shí)真相，侵犯了原告在購房過程中自由選擇的權(quán)利，故被告在此糾紛中亦存在一定過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要責(zé)任。
第五、針對原告交付給被告的10000元押金，雖然購房協(xié)議中寫明是原告交付給被告的押金，但根據(jù)協(xié)議中"如乙方反悔，10000元押金不再退還。甲方如果反悔，需退還乙方10000元押金"的規(guī)定，此10000元顯屬定金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條之規(guī)定，"當(dāng)事人可以按照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。"對于雙方當(dāng)事人在簽訂購房協(xié)議時原告所交付給被告的10000元定金，被告應(yīng)依法酌情返還給原告4000元。
作者：虞城縣人民法院民二庭 張曉紅
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