張先生盡管經(jīng)營的是幼兒園，但同時(shí)也是業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的合同交納管理費(fèi)。而在幼兒園上學(xué)、放學(xué)期間，物業(yè)公司安排保安員指揮接送小孩的車輛通行、停放，并提供免費(fèi)的停車位。據(jù)此，法院綜合考慮后作出裁決，酌定幼兒園的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積×每月每平方米0.7元收取。■連線法官■[page]收費(fèi)須考慮公益性承辦法官饒琨介紹，該案爭議的焦點(diǎn)問題是配套幼兒園應(yīng)否交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及按何標(biāo)準(zhǔn)交納?法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，交納服務(wù)費(fèi)是最為常見的物業(yè)糾紛，占9成以上。拒交物業(yè)費(fèi)更是被認(rèn)為他們表達(dá)對物業(yè)不滿的唯一途徑。關(guān)于小區(qū)幼兒園如何交納物業(yè)費(fèi)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

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2005年3月，張先生發(fā)現(xiàn)新建樓盤天星小區(qū)地處商業(yè)中心，卻獨(dú)缺一配套設(shè)施——幼兒園，就下重金買了該小區(qū)一棟地上3層地下1層的房子，簽合同時(shí)，雙方就約定購買的這套商品房僅作幼兒園使用。

同年9月，張先生與樓盤原有物業(yè)管理公司簽訂合同，約定“由物業(yè)公司提供全天保安巡邏”、“專人定期10點(diǎn)左右將垃圾清走”等若干管理細(xì)節(jié)。隨后的幾年，張先生卻感覺物業(yè)可有可無。幼兒園本身有保安、清潔工人，和其他業(yè)主一樣每月交2元/平方米的費(fèi)用著實(shí)有點(diǎn)冤。

眼看著5年下來50萬元的物業(yè)費(fèi)都沒見著，物業(yè)公司將幼兒園的經(jīng)營者張先生告上法庭。該案成為中山市首宗公益性教育設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)糾紛案。

張先生認(rèn)為，幼兒園屬于小區(qū)內(nèi)配套的教育設(shè)施，一方面解決了該小區(qū)業(yè)主孩子的學(xué)前教育問題，同時(shí)也提升了該小區(qū)的品質(zhì)。過高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，既不利于幼兒園自身的發(fā)展，同時(shí)間接地?fù)p害了該小區(qū)業(yè)主的公共利益。

物業(yè)公司則認(rèn)為，物業(yè)管理公司按每平方米2元收費(fèi)是經(jīng)過物價(jià)局備案的。張先生盡管經(jīng)營的是幼兒園，但同時(shí)也是業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的合同交納管理費(fèi)。在法庭激辯中，幼兒園能否區(qū)別于一般業(yè)主成為了爭議焦點(diǎn)。

法官經(jīng)過現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，幼兒園內(nèi)的衛(wèi)生、保安、綠化等由幼兒園自己管理、維護(hù)。而在幼兒園上學(xué)、放學(xué)期間，物業(yè)公司安排保安員指揮接送小孩的車輛通行、停放，并提供免費(fèi)的停車位。

據(jù)此，法院綜合考慮后作出裁決，酌定幼兒園的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積×每月每平方米0.7元收取。

■連線法官■[page]

收費(fèi)須考慮公益性

承辦法官饒琨介紹，該案爭議的焦點(diǎn)問題是配套幼兒園應(yīng)否交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及按何標(biāo)準(zhǔn)交納?饒琨認(rèn)為，原告與開發(fā)商簽訂的合同對小區(qū)物業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)只分為住宅和商鋪，沒有考慮到小區(qū)內(nèi)一些配套的公益性設(shè)施和建筑物如幼兒園的特殊情況。如將幼兒園按商鋪收費(fèi)，不盡合理。

根據(jù)中山市物價(jià)局的《關(guān)于幼兒園等非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)的復(fù)函》，幼兒園等非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不屬于政府列管項(xiàng)目，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商確定。從原告實(shí)際提供給幼兒園的物業(yè)管理服務(wù)來看，原告只負(fù)責(zé)提供小區(qū)內(nèi)即幼兒園外圍公共區(qū)域的管理服務(wù)事項(xiàng)，幼兒園內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、保安等所有管理事項(xiàng)及費(fèi)用均由被告自行負(fù)責(zé)。若按建筑面積×每月每平方米2元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則與原告實(shí)際提供的服務(wù)及承擔(dān)的義務(wù)不相對等，權(quán)利義務(wù)不相一致，故應(yīng)予調(diào)整。

■新聞?dòng)^察■

物業(yè)費(fèi)糾紛最好先行業(yè)調(diào)解

以中山市第一人民法院為例，該院2008年、2009年和2010年受理物業(yè)服務(wù)類糾紛案件數(shù)量分別為85件、360件、452件。大幅增長的數(shù)字說明了訴訟已成為絕大多數(shù)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決物業(yè)糾紛的重要途徑之一。

法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，交納服務(wù)費(fèi)是最為常見的物業(yè)糾紛，占9成以上。

該院民一庭庭長吳浩明說，一方面，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于強(qiáng)勢地位，弱勢的業(yè)主不具有對等談判的能力，其不僅在購房和物業(yè)服務(wù)合同中夾雜“霸王條款”，而且簽訂合同后違約也是家常便飯。

另一方面，由于缺乏一定的法律法規(guī)依據(jù)，物管糾紛案件往往需要依照例如合同法等其他法律條款進(jìn)行裁定，這不僅加大了案件審理的難度，導(dǎo)致案件處理方式多以調(diào)解或撤訴方式為主，但兩者間的矛盾并沒有得到完全化解。

日常生活中，絕大部分業(yè)主不滿意物業(yè)管理首先選擇的方式是拒交物業(yè)費(fèi)。

盡管在法律地位上，物業(yè)公司與業(yè)主完全平等，但在權(quán)利的真正實(shí)現(xiàn)上，業(yè)主顯然面對的是一條更多荊棘和更為漫長的道路。拒交物業(yè)費(fèi)更是被認(rèn)為他們表達(dá)對物業(yè)不滿的唯一途徑。且很多業(yè)主與物業(yè)之間簽訂的合同欠完善，合同的約定相當(dāng)不明確也不規(guī)范，無法涵蓋履行過程中可能出現(xiàn)的種種問題。

法院建議，由有關(guān)部門設(shè)立物業(yè)管理行業(yè)調(diào)解委員會(huì)，在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的物管問題以及小區(qū)住戶之間的民事糾紛，可以直接通過調(diào)解委員會(huì)方便快捷地進(jìn)行調(diào)解，充分發(fā)揮人民調(diào)解組織專業(yè)性、行業(yè)性調(diào)處民事糾紛的作用，及時(shí)化解物業(yè)管理中的矛盾糾紛。[page]