滯納金及其數額必須由法律法規明文做出規定，且其征收是由國家強制力保障的。但是如果在物業服務合同中雙方既有違約金條款又有滯納金條款，則應該認定合同雙方對于滯納金和違約金的法律區別是明知的，這時滯納金條款則因不符合法律規定，應確認為無效。關于物業服務費滯納金的法律定義的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

物業服務費(以下簡稱物業費)交納率低早已是物業管理行業中存在的一大難題。滯納金是行政強制執行中執行罰的一種類型，是指行政強制執行機關對不履行交納義務的相對人從滯納之日起按滯納款比例持續不斷地加收金錢，以迫使其履行義務。

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物業管理費收取標準

物業管理條例

張東旭 季如進 清華大學房地產研究所

物業服務費(以下簡稱物業費)交納率低早已是物業管理行業中存在的一大難題。據北京市建委小區辦的隨機抽樣調查，2004年北京市商品房小區的物業費交納率不超過65%。原北京物業管理商會的調查數據則顯示，在回遷房小區，這一數字甚至不足三成。如何解決該問題，業內及社會各界都曾提出過不少意見和建議。

由北京市工商局和市建委聯合制定并于2008年 5月1日起正式推行的《北京市前期物業服務合同》和《北京市物業服務合同》的示范文本中也都有專門條款解決物業費欠費的問題，其中規定：業主逾期未交納物業費的，應當按照逾期每日萬分之五或雙方約定的其他標準，承擔相應的滯納金。“滯納金”這一名稱用在這里是否合適以及應該如何收取在社會上引起了廣泛討論。

一、“滯納金”的名稱問題及法律認定

滯納金是行政強制執行中執行罰的一種類型，是指行政強制執行機關對不履行交納義務的相對人從滯納之日起按滯納款比例持續不斷地加收金錢，以迫使其履行義務。滯納金作為一種行政強制行為，只能發生在雙方法律地位不平等、國家行使公共權力的過程中，個人和其他團體都無權私自設立。滯納金及其數額必須由法律法規明文做出規定，且其征收是由國家強制力保障的。在我國現行法律法規中，“滯納金”一詞主要存在于《稅收征收管理法》、《海關法》、《公路法》、《水法》、《人口與計劃生育法》、《勞動法》、《公路養路費征收管理規定》等。但民事領域中的“滯納金”是計劃經濟時期遺留的產物，隨著我國依法治國進程的加快，“滯納金”這一名詞將在民事領域中逐漸退出歷史舞臺。

物業服務合同的簽訂雙方是業主與物業服務企業，雙方之間是平等的民事主體關系。因此，在物業服務合同中使用“滯納金”一詞不妥，應當改為“違約金”。[page]

違約金是指債權人或債務人完全不履行或不適當履行債務時，必須按約定給付他方一定數額的金錢。違約金是對違約行為的一種經濟制裁。在我國現行法律中，“違約金”一詞出現于《民法通則》、《合同法》、《擔保法》等民商事法律中。

所以對于物業服務合同中出現的有關滯納金條款，應該理解為合同雙方在詞語的選擇和表述上不夠準確，未能分清違約金與滯納金的法律區別，雙方在合同條款中約定的滯納金的真實意思表示為違約金。根據民法的公平原則和誠實信用原則，應將物業服務合同中出現的有關滯納金條款解釋為違約金。

但是如果在物業服務合同中雙方既有違約金條款又有滯納金條款，則應該認定合同雙方對于滯納金和違約金的法律區別是明知的，這時滯納金條款則因不符合法律規定，應確認為無效。

二、物業費違約金的標準及約定探討

1.物業費逾期付款違約金的標準

對違約金的計算標準，我國《合同法》確定的是由當事人約定的原則。《合同法》第114條第1款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。但我國同時又采納了對違約金條款予以干涉的原則，其目的就是使違約金以賠償為主，兼具一定的懲罰性。《合同法》第114條第2款規定，約定的違約金低于所造成損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。如何判定約定的違約金“過分高于造成的損失”，如何予以“適當減少”，法律均未進一步明確。在當前的司法實踐中，一般認為人民法院在認定違約金是否過高時，應以違約造成的損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯、社會經濟狀況等因素，根據公平原則、誠信原則進行平衡。

鑒于上述分析，對于物業費逾期付款違約金的標準，合同中有約定的應當依據合同約定。但是當出現“天價”違約金或者過低的違約金時，當事人可以通過法律手段請求調整。

當雙方沒有約定物業費逾期付款違約金標準時，根據《最高人民法院關于修改<最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復>的批復》(法釋(2000)34號)的規定：“人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。中國人民銀行調整金融機構計收逾期貸款利息的標準時，人民法院可以相應調整計算逾期付款違約金的計算標準”。而中國人民銀行規定的逾期貸款罰息利率是在貸款利率水平上加收30%～50%計息(銀發[2003]251號)。即當雙方沒有約定時，物業費逾期付款違約金標準應按照在貸款利率水平上加收30%一50%計算。例如，2008年 12月23日調整后的1年期人民幣貸款基準利率是 5.31%，加收30%～50%后換算成逾期付款違約金為萬分之一點九到萬分之二點二。[page]

《物業服務合同示范文本》是向行業內推廣使用的，必須站在中立的立場上制定。所以筆者認為示范文本中違約金的默認標準也應當參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準，并按照年度不同進行動態調整。如2009年的標準可按逾期每日萬分之二收取。

2.違約金應當如何約定

物業服務合同的甲方不是一個特定的主體，而是一群人，即全體業主。物業費是全體業主按建筑面積比例進行分攤的，其過程實質上是所有業主先籌集資金，之后再支付給物業服務企業來購買和消費服務。從理論上說，物業服務費首先不屬于物業服務企業，而屬于全體業主。個別業主欠交或拒交物業費，實際上造成了全體業主的違約，損害的是全體業主，尤其是正常交費的業主的利益。

因此，違約金的約定過程最好是由全體業主事先討論決定，在《管理規約》中先行約定物業費逾期付款違約金以及標準，之后再與物業服務企業在合同中約定。在前期物業管理中，由于《臨時管理規約》是由開發商主導制訂的，規定的違約金標準實際往往較高，這樣就成了“霸王條款”，所以建議《臨時管理規約》對于違約金標準的規定應不高于中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息標準。[page]

這樣制定的物業費逾期付款違約金的標準更為合理，同時也便于業主委員會依據《管理規約》或《臨時管理規約》督促業主限期交納物業費或者相應的逾期付款違約金。

三、不同欠費原因下違約金的收取

根據問題產生的主要責任方的不同，司‘以將業主拖欠物業費的原因分為以下四類。

1.開發商遺留問題

包括在規劃設計、施工過程中遺留下來的問題以及開發商最初的承諾未完全兌現等。由于實踐中許多物業服務企業都是原開發商成立的子公司，業主就會產生開發商和物業服務企業是一家的認識，然后本來是應該找開發商解決的問題就變成了要求物業服務企業進行解決。而對業主來講，一旦物業服務企業不能給予解決，最簡便的方式就是拖欠物業費。

2.物業服務質量問題

例如業主以公共設施不進行養護維修或者養護維修不及時、小區衛生環境臟亂差、車輛停放混亂、失竊被盜現象嚴重、保安門崗不盡職盡責等理由，拖欠和拒交物業費。由于服務質量缺乏有效的評價標準，每個人對服務的要求和對服務質量的感覺不同，很容易導致業主對物業服務質量的不滿。[page]

3.鄰里關系問題

包括小區內的私搭亂建問題，在物業的公共部位堆放自家物品，以及供水、排水、通風、采光、通行、噪音等方面造成的鄰里關系問題等。而公共秩序的維護又屬于物業服務的內容，當業主認為正常生活受到干擾、破壞，特別是造成損失時，也往往拒交物業費。

4.業主自身方面的問題

包括業主以個人的資金問題為由拖欠物業費，以物業的產權或出租關系中產生的問題為由拒交物業費，或者以長期不居住為由拒交物業費，還包括個別業主以搭便車為目的蓄意拒交物業費等。

在上述4種原因中，第1種情況的責任在房地產開發企業，業主應與開發商積極交涉，必要時應拿起法律武器，保護自身的合法權益。作為物業服務企業，應當主動與開發商取得聯系，反映問題;同時向業主溝通，說明責任不在自身，交納物業費是物業服務合同中約定的業主的基本義務。在此情況下，若還有業主選擇繼續拖欠物業費，物業服務企業才可選擇收取違約金并依法追繳。

第2種情況的責任在物業服務企業，物業服務的提供和消費是同時的，業主具有同時履行抗辯權，《合同法》第66條規定，“一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求”。具體怎樣才算“不符合約定”，實踐中法院會根據誠信原則加以判斷。所以業主能不能因此而拖欠和拒交物業費還要區別情況對待。

一般來說，如果物業服務企業已較好履行了物業服務合同中規定的義務，雖然仍存在細微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當事人合同目的實現時，業主就無權引用同時履行抗辯權，不可以拖欠和拒交物業費。但是業主有權要求物業服務企業采取補救措施進行整改，對業主造成損失的，還可以要求物業服務企業補償損失。此時物業服務企業才可對仍然拖欠和拒交物業費的業主選擇收取違約金并依法追繳。

如果業主確有證據證明物業服務企業未按合同約定履行債務的，業主也不能拒交物業費，只可以少交物業費，因為物業服務的內容是多方面的，未按合同約定履行的也只能是其中的一項或幾項，對于物業服務企業提供的其他項目的服務，業主仍然具有交費的義務。具體少交多少物業費，可以依據雙方約定也可以通過法院或仲裁裁定。這時的違約問題就轉移到物業服務企業一方了，此時業主拖欠物業費是行使自己的同時履行抗辯權，物業服務企業不能向業主收取逾期付款違約金，而應當吸取教訓，改善服務，避免類似問題再次發生。

第3種情況的主要責任在業主之間，而不在物業服務企業。但是維護公共秩序是物業管理的一項內容，物業服務企業應積極主動地開展工作，聯合物業委員會依據《管理規約》妥善地解決問題，同時向因此而欠費的業主說明問題，爭取業主主動交納物業費，而不能盲目使用違約金條款激化矛盾，致使各方利益都受損失。

第4種情況的責任在欠費業主。物業服務企業應做好溝通工作，不得采用停水、停電、停氣、停熱的方式催逼業主交費。對于欠費業主要做到依法依程序追繳物業費及違約金。

四、解決物業費欠費問題的相關建議

從—上述業主拖欠物業費的種種原因可以看出，解決物業費欠費問題僅僅依靠收取物業費違約金的方式是遠遠不夠的。解決這一問題的思路應該是從業主欠費的原因入手，尋找正確合理的解決途徑，使得業主不會因問題得不到解決而在無奈之下選擇拖欠物業費。

筆者就該問題提出以下3個方面的建議：

1.加強房地產開發企業的誠信建設

在商品房出售之后，開發商就沒有動力再來解決遺留問題了，而業主在與開發商的交涉中處于弱勢地位，所以開發商遺留問題往往難以解決。加強房地產開發企業的誠信建設對于后期的物業管理具有重要意義。譬如建立房地產開發企業的誠信記錄制度，對于不負責任的房地產開發企業實行限制貸款等懲罰措施。

2.加強業主委員會的自身建設，落實業主委員會的職責

實踐中業主委員會的作用并不突出，人們對于業主委員會的作用的認識非常片面。實際上，業主委員會代表全體業主，在業主自治和物業管理過程中具有非常重要的作用。業主委員會的職責包括依據管理規約進行業主自我管理的職責、同業主和物業服務企業進行溝通的職責、監督物業服務實施的職責以及督促業主限期繳納物業費的職責。業主委員會如果這些工作做得好，將使業主欠費的許多原因消滅在萌芽之中。

3.明確物業服務企業的違約責任及違約金計算方式

在物業服務合同中將物業服務的內容、標準約定清楚，并且在違約責任中增加因物業服務質量問題導致的物業服務企業向業主支付一定的違約金。譬如，合同約定物業服務企業需要每天清潔小區兩次，1個月中如有5天沒有達到標準，物業服務企業則應向業主支付物業服務費5%的違約金。這樣一來，雙方受到違約責任的牽制，互相監督，物業服務企業就會努力提高服務質量，業主也會按時交納物業費，從而達到良性循環。