《條例》的一個(gè)重大貢獻(xiàn)就是第一次以行政法規(guī)的形式規(guī)定了我國(guó)物業(yè)管理業(yè)主公約制度。”由于業(yè)主公約的法律性質(zhì)問題直接決定了業(yè)主公約的形成方式、業(yè)主團(tuán)體的運(yùn)作機(jī)制以及業(yè)主公約的效力等方面事關(guān)物業(yè)管理的重大問題，因此是業(yè)主公約中的核心問題。故業(yè)主公約的法律性質(zhì)采用“自治法說”最為妥當(dāng)。在《條例》制定以前，我國(guó)地方立法均未有明確規(guī)定業(yè)主公約的制定主體，只是含糊地規(guī)定了業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)審議通過和修改。根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中的做法，《條例》第22條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約”。關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理業(yè)主公約若干法律問題探析的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的公共利益等權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的自治規(guī)范。業(yè)主公約是維系業(yè)主自治管理物業(yè)的重要紐帶，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的重要途徑。2003年9月1日，我國(guó)第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）開始實(shí)施。《條例》的一個(gè)重大貢獻(xiàn)就是第一次以行政法規(guī)的形式規(guī)定了我國(guó)物業(yè)管理業(yè)主公約制度。《條例》第17條、第22條、第23條對(duì)業(yè)主公約的內(nèi)容和效力作了規(guī)定，但這些規(guī)定比較概括，而業(yè)主公約在物業(yè)管理中的實(shí)際問題比較復(fù)雜，本文將結(jié)合《條例》的有關(guān)內(nèi)容作一細(xì)致的探討與解析，以期有益于我國(guó)物業(yè)管理的法律理論與實(shí)務(wù)。

一、業(yè)主公約的法律性質(zhì)

業(yè)主公約最初是從我國(guó)香港地區(qū)引入內(nèi)地的，在香港，業(yè)主公約稱為“公契”（Deed of Mutual Covenant）,是指“多層大廈發(fā)展商、經(jīng)理人和大廈單位的第一位業(yè)主共同簽訂的，有關(guān)各業(yè)主之間享用其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過程中的權(quán)力、權(quán)利、利益和責(zé)任，在土地注冊(cè)處注冊(cè)，并對(duì)大廈全體業(yè)主和占用人有約束力的協(xié)議。” 1997年《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》（建房[1997]219號(hào)）對(duì)業(yè)主公約的性質(zhì)作了規(guī)定：“《業(yè)主公約》是維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益、維護(hù)公共環(huán)境和秩序、保障物業(yè)的安全與合理使用、全體業(yè)主共同遵守的行為準(zhǔn)則。”

由于業(yè)主公約的法律性質(zhì)問題直接決定了業(yè)主公約的形成方式、業(yè)主團(tuán)體的運(yùn)作機(jī)制以及業(yè)主公約的效力等方面事關(guān)物業(yè)管理的重大問題，因此是業(yè)主公約中的核心問題。然而關(guān)于業(yè)主公約的法律性質(zhì)，學(xué)者們存在著不同的見解。歸納起來，主要有四種：契約說、準(zhǔn)則說、共同行為說和自治法說。筆者比較贊同自治法說。

業(yè)主公約賦予了業(yè)主一定的意思自由，雖然在形式上表現(xiàn)為一種契約，但在實(shí)質(zhì)上，它已脫離了單個(gè)個(gè)體意志的限制，成為了一種自治法規(guī)，因此“區(qū)分所有人縱有更迭，也不影響規(guī)約的存續(xù)，從而規(guī)約對(duì)區(qū)分所有人乃是一客觀化的規(guī)范”，它不僅關(guān)系到所有簽約的業(yè)主，而且關(guān)系到非業(yè)主使用人、建設(shè)單位和物業(yè)管理公司等利益相關(guān)者。此時(shí)公約已成為業(yè)主自治團(tuán)體最高自治規(guī)范，儼然業(yè)主自治團(tuán)體之“憲章”，有彌補(bǔ)國(guó)家法律法規(guī)功能之不足的“民間法”的意味。

這一點(diǎn)從業(yè)主公約與業(yè)主大會(huì)章程的關(guān)系上也可以得到印證。業(yè)主大會(huì)章程是業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作的組織規(guī)則，是對(duì)業(yè)主大會(huì)性質(zhì)、宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的權(quán)利義務(wù)分配等內(nèi)容進(jìn)行記載的業(yè)主自治管理的基本性文件。它是成立業(yè)主自治社團(tuán)組織的必備條件之一，通過章程設(shè)立業(yè)主自治社團(tuán)組織才是一種共同行為。而業(yè)主公約在業(yè)主自治團(tuán)體產(chǎn)生時(shí)（即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)或者以上的業(yè)主時(shí)）就須存在的。業(yè)主大會(huì)章程必須依據(jù)業(yè)主公約產(chǎn)生，其只在業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)這一社團(tuán)組織時(shí)才具有重要的意義，相當(dāng)于業(yè)主大會(huì)的“憲法”。故業(yè)主公約的法律性質(zhì)采用“自治法說”最為妥當(dāng)。

二、業(yè)主公約的制定主體

業(yè)主公約的制定是指有權(quán)主體經(jīng)過一定的程序創(chuàng)制業(yè)主公約的過程。業(yè)主公約制定的最核心的問題是業(yè)主公約的制定主體問題。
在《條例》制定以前，我國(guó)地方立法均未有明確規(guī)定業(yè)主公約的制定主體，只是含糊地規(guī)定了業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)審議通過和修改。但是，顯然在業(yè)主大會(huì)審議之前有一個(gè)訂立主體問題。根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中的做法，《條例》第22條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約”。那么，由建設(shè)單位制定業(yè)主公約是否合理？對(duì)此學(xué)界是存在爭(zhēng)論的。我們不妨對(duì)幾個(gè)可能制定業(yè)主公約的主體作出分析。

（一）由政府部門來制定。這樣做的好處是可以使得業(yè)主公約具有一定的政府公信力，保證一定的公正性。但是業(yè)主公約是一種自治性規(guī)范。直接由政府制定，業(yè)主自治的空間將蕩然無存。

（二）由物業(yè)管理企業(yè)來制定。雖然物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主入住以前就已對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，但是業(yè)主購(gòu)房時(shí)直接發(fā)生法律關(guān)系是建設(shè)單位而不是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)只是基于與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)管理合同而附屬存在的。物業(yè)管理企業(yè)沒有制定公約的義務(wù)。而且物業(yè)管理企業(yè)是為業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行服務(wù)的，由其制定公約有損害業(yè)主利益之虞。

（三）由業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)來制定。這一做法似乎最合情合理。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個(gè)陸續(xù)的過程，而且召集業(yè)主大會(huì)并使業(yè)主達(dá)成共識(shí)的困難較多，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，效率低，成本高，故業(yè)主大會(huì)并不能立即成立，這時(shí)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理可能處于混亂無序的狀態(tài)，無法及時(shí)有效地建立和諧的生活秩序，因此業(yè)主公約在物業(yè)買受人購(gòu)買物業(yè)時(shí)就須存在，所以一開始就由業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約不切實(shí)際。

（四）由建設(shè)單位來制定。首先，建設(shè)單位自己擁有物業(yè)，是業(yè)主，而且是第一業(yè)主。這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。其次，建設(shè)單位制定具有簡(jiǎn)明、實(shí)用、高效的優(yōu)點(diǎn)。這就是許多國(guó)家與地區(qū)采取建設(shè)單位制定公約模式的原因。

[page]

建設(shè)單位是一個(gè)角色很特殊的業(yè)主。一方面，它的利益可能與其他業(yè)主一致，如選聘信譽(yù)好的物業(yè)管理企業(yè)，因?yàn)榱己玫奈飿I(yè)管理制度能夠刺激購(gòu)房者的購(gòu)房信心，從而促進(jìn)房屋的銷售，使其獲取最大限度的利潤(rùn)。另一方面，它的利益可能與其他業(yè)主不一致，如想延續(xù)自己對(duì)物業(yè)的控制權(quán)并從中牟利，于是自己成立物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理；趁制定業(yè)主公約之機(jī)，在公約中加入不合理?xiàng)l款等。后者就是造成目前物業(yè)管理中矛盾和糾紛眾多的一個(gè)重要原因，也是建設(shè)單位與業(yè)主處于對(duì)立地位的根源。因此需要法律對(duì)建設(shè)單位的行為進(jìn)行規(guī)制，如要求業(yè)主公約必須經(jīng)過專業(yè)的律師簽署并由政府鑒證，把建設(shè)單位制定業(yè)主公約的弊端減少至最少。因此在平衡了各方當(dāng)事人之間利益的情況下，由建設(shè)單位制定業(yè)主公約，不失為一種優(yōu)良的選擇。但是，建設(shè)單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個(gè)“業(yè)主公約”只是臨時(shí)存在的，具有過渡性質(zhì)，稱為“業(yè)主臨時(shí)公約”。在業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意志，決定修改業(yè)主臨時(shí)公約，當(dāng)然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時(shí)公約，但此時(shí)的業(yè)主臨時(shí)公約經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的審議通過后，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的業(yè)主公約了。[page]

三、業(yè)主公約的必要內(nèi)容

關(guān)于業(yè)主公約的內(nèi)容，在《條例》頒布以前，我國(guó)各地的規(guī)定是很不一致的。如我國(guó)深圳市《業(yè)主公約》示范文本主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管委會(huì)、違約責(zé)任三項(xiàng)內(nèi)容。北京市《商品房屋使用、管理、維修》公約示范文本規(guī)定了物業(yè)的基本情況、各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)、開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)、房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定等七項(xiàng)內(nèi)容。1997年建設(shè)部公布的《業(yè)主公約示范文本》雖然有16條但實(shí)際上只規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)（且主要為業(yè)主的義務(wù)）一項(xiàng)內(nèi)容。政府的示范文本尚且差異巨大，何況現(xiàn)實(shí)生活中的“民間版本”更是形態(tài)各異。這似乎體現(xiàn)了業(yè)主自治文化的“繁榮”景象，然而其間存在著業(yè)主利益被侵害的隱患。因?yàn)樵谖覈?guó)，業(yè)主公約都是由建設(shè)單位在售房前預(yù)先制定，業(yè)主由于在購(gòu)房時(shí)與建設(shè)單位的實(shí)力對(duì)比中處于劣勢(shì)，對(duì)于業(yè)主公約業(yè)主通常處于被動(dòng)接受的地位。建設(shè)單位基于為自己謀利的動(dòng)機(jī)，往往試圖保持對(duì)物業(yè)的一定的控制權(quán)，可能會(huì)利用制定業(yè)主公約的機(jī)會(huì)，在公約中加入不公正的條款，從而損害業(yè)主的利益。在現(xiàn)實(shí)生活中這種情況是時(shí)有發(fā)生的，如規(guī)定終身（或者長(zhǎng)期）聘用物業(yè)管理企業(yè)；規(guī)定建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的某些部分享有保留的權(quán)利，如利用建筑物的外墻面和樓頂做廣告盈利，保留對(duì)某些會(huì)所、學(xué)校、停車場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等共用部分，而對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用不承擔(dān)義務(wù)；不合理的限制業(yè)主自治團(tuán)體的成立等等。因此，為了消除這些業(yè)主公約中的不公正內(nèi)容，保障業(yè)主的利益，政府對(duì)業(yè)主公約的內(nèi)容必須進(jìn)行一定的干預(yù)。這一點(diǎn)在我國(guó)香港地區(qū)的實(shí)踐中得到印證，在1993年香港《建筑物業(yè)管理理?xiàng)l例》公布以前，“香港政府認(rèn)為公契是一種合同，應(yīng)由當(dāng)事人自由訂定，故對(duì)公契的內(nèi)容采取不加干涉的態(tài)度，但當(dāng)公契中的不公正條款不斷引發(fā)糾紛，業(yè)主利益受到嚴(yán)重威脅時(shí)，香港政府決定改變對(duì)公契的消極旁觀態(tài)度，轉(zhuǎn)而要求公契必須符合一定的標(biāo)準(zhǔn)才能生效，這是一個(gè)質(zhì)的變化。”由此，香港地區(qū)《建筑物業(yè)管理理?xiàng)l例》的附表7規(guī)定了“公契的強(qiáng)制性條款”，附表8規(guī)定了“如與公契一致則加入的條款”。對(duì)公契分別實(shí)行了強(qiáng)制性和指引性的規(guī)范。那么，那些內(nèi)容是公契所應(yīng)包含的呢？

一般認(rèn)為，公契的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的公共利益等基本事項(xiàng)。根據(jù)國(guó)內(nèi)外有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，一般業(yè)主公約應(yīng)有以下主要內(nèi)容：

（一）有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的基本情況。如物業(yè)管理區(qū)域的名稱、地點(diǎn)、面積、產(chǎn)權(quán)、共有部分、共用設(shè)備設(shè)施等基本情況。

（二）業(yè)主自治的管理方式。業(yè)主公約應(yīng)規(guī)定實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的方式。包括業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的召集程序、業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理區(qū)域重大事項(xiàng)的方式、業(yè)主委員會(huì)的組成和議事方式等；

（三）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。如業(yè)主使用其自有物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場(chǎng)地的權(quán)益；業(yè)主改變公共建筑和共用設(shè)施用途應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)并告知物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地；業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)等。

（四）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)。如業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督等權(quán)利。業(yè)主不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途；不得在公共場(chǎng)地傾倒垃圾或者制造有害氣體；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等義務(wù)。

（五）違約責(zé)任。違約責(zé)任是業(yè)主不履行業(yè)主公約義務(wù)而承擔(dān)的民事責(zé)任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)責(zé)任的方式。在違約責(zé)任中還要明確解決爭(zhēng)議的辦法，如通過業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等，業(yè)主不服調(diào)解和處理的，可通過訴訟渠道解決。

以上內(nèi)容一般構(gòu)成一個(gè)完整的業(yè)主公約的內(nèi)容，政府應(yīng)當(dāng)在《業(yè)主公約》示范文本中詳細(xì)規(guī)定。一些關(guān)鍵的條款應(yīng)該細(xì)化，如物業(yè)的各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納、使用、監(jiān)管等。對(duì)于必要的條款，法律可以直接進(jìn)行強(qiáng)制性的規(guī)定。基于以上分析的理由，《條例》第17條和第22條對(duì)業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)規(guī)定的內(nèi)容作出了規(guī)定，如第17條規(guī)定：“業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。”第22條對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)包含以上內(nèi)容進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。但筆者認(rèn)為還可以將有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的基本情況、業(yè)主自治的管理方式、業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利等必要內(nèi)容在條文中明確表述出來。
四、業(yè)主公約的法律效力

《條例》第17條第2款規(guī)定了業(yè)主公約的法律效力，即“業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。”但此款只規(guī)定了業(yè)主公約的對(duì)人效力問題，實(shí)際中的問題并非如此簡(jiǎn)單。事實(shí)上，業(yè)主公約的效力主要涉及到業(yè)主公約的效力范圍和生效兩大方面的問題：

（一）業(yè)主公約的效力范圍。這包括：

第一，地域效力。業(yè)主公約的地域效力是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，包括業(yè)主物業(yè)的專有部分、共有部分、共有設(shè)備設(shè)施等，具體應(yīng)以城市房地產(chǎn)登記部門登記的四至界限為準(zhǔn)。由于在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部位、共有設(shè)備設(shè)施等在構(gòu)造和權(quán)利歸屬上的整體性，為了保障廣大業(yè)主的民主意志能夠得到統(tǒng)一的體現(xiàn)，法律規(guī)定一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)組織，因此業(yè)主公約只對(duì)物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)的人的行為發(fā)生效力。

《條例》第9條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。但由于全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平很不一樣，各地物業(yè)與公共設(shè)施的情況也千差萬別，實(shí)踐中，有的地方按照一個(gè)自然的街坊、有的按照一個(gè)封閉的小區(qū)、有的按照物業(yè)的規(guī)模大小等來劃定，包括居住區(qū)、大廈區(qū)、工業(yè)區(qū)等。因此，很難對(duì)物業(yè)管理區(qū)域作一個(gè)統(tǒng)一并且具體的規(guī)定，為了便于各地針對(duì)具體的情況進(jìn)行管理，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域的具體劃分辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。但是，目前很少有地方出臺(tái)詳細(xì)專門的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，造成事實(shí)上的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域多家管理問題，應(yīng)該引起有關(guān)部門的重視。 [page]

第二，對(duì)人的效力。由于業(yè)主公約必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，因此業(yè)主公約的效力范圍當(dāng)然涉及全體業(yè)主。在這里，有如下幾點(diǎn)值得說明：

[page]

（1）業(yè)主公約對(duì)業(yè)主的效力僅限于業(yè)主進(jìn)行的有關(guān)物業(yè)管理的行為，對(duì)其他行為沒有效力。如業(yè)主出租自有物業(yè)，應(yīng)受業(yè)主公約的約束，但業(yè)主出租自己的其他物品，則不受業(yè)主公約的約束。

（2）業(yè)主公約對(duì)非業(yè)主物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。非業(yè)主物業(yè)使用人一般指物業(yè)的承租人、借用人、代管人、典用人等實(shí)際使用物業(yè)的人，由于業(yè)主公約的一項(xiàng)核心的內(nèi)容是規(guī)范對(duì)物業(yè)的使用秩序，而非業(yè)主使用人基于其實(shí)際的物業(yè)的使用，不可避免地會(huì)影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理勢(shì)必要直接的與非業(yè)主物業(yè)使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動(dòng)中來。作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高自治規(guī)范的業(yè)主公約當(dāng)然能約束非業(yè)主物業(yè)使用人。

（3）業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人（即新業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動(dòng)移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動(dòng)地對(duì)其產(chǎn)生效力。在這一點(diǎn)上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時(shí)，對(duì)已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。

（4）業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理事務(wù)的具體承擔(dān)者物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。物業(yè)管理企業(yè)獲得物業(yè)管理權(quán)限的法律基礎(chǔ)是物業(yè)管理服務(wù)合同。一般認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)合同屬于委托合同的一種。在物業(yè)管理合同關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)管理企業(yè)屬于受托人的地位。在邏輯上，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主管理意志的延伸。在實(shí)務(wù)中，作為管理依據(jù)的業(yè)主公約是物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)行管理活動(dòng)的手段。而且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)從某個(gè)角度上也是非業(yè)主物業(yè)使用人之一。因此，業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)也產(chǎn)生法律效力。如果物業(yè)管理服務(wù)合同與業(yè)主公約有不一致之處，應(yīng)以業(yè)主公約為準(zhǔn)。

（5）由于非業(yè)主使用人和物業(yè)繼受人在入住時(shí)可能并不知曉業(yè)主公約的內(nèi)容，各國(guó)法例均規(guī)定公約須置于建筑物內(nèi)易被看到的地方，以公示的方式對(duì)他們產(chǎn)生約束力。

（二）業(yè)主公約的生效。這包括：

第一，生效條件。對(duì)業(yè)主公約的生效條件，《條例》和地方性法規(guī)未作規(guī)定。學(xué)理上可以比照民事法律行為的生效條件。筆者認(rèn)為，業(yè)主公約的生效一般應(yīng)包括以下要件：

（1）業(yè)主公約簽訂的當(dāng)事人須具有相應(yīng)的行為能力。

（2）業(yè)主公約的內(nèi)容不得違反國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定以及公序良俗。

（3）業(yè)主公約簽訂的當(dāng)事人需有真實(shí)的意思表示。

如果不符合上述生效要件，業(yè)主可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求業(yè)主公約無效或者撤銷。

第二，生效時(shí)間。業(yè)主公約何時(shí)產(chǎn)生效力，也是一個(gè)頗有爭(zhēng)議的問題。目前，對(duì)此有以下幾種說法：

（1）業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)由第一次業(yè)主大會(huì)通過后生效。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定“業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。”

（2）業(yè)主公約自一定比例的業(yè)主簽訂后生效。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定“業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到30％后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。”

（3）自政府主管部門登記后生效。如我國(guó)香港地區(qū)公契以在土地注冊(cè)處注冊(cè)為生效要件。

對(duì)于以上說法，我們不妨一一進(jìn)行評(píng)述：

（1）要求業(yè)主大會(huì)通過后生效難以實(shí)現(xiàn)。從建設(shè)單位第一套房屋賣出時(shí)起到第一次業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間是不確定的，一般時(shí)間跨度較大，有的達(dá)幾年之長(zhǎng)，那么在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間沒有召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主公約在此期間不發(fā)生效力，必然會(huì)影響正常的物業(yè)管理秩序。

（2）要求經(jīng)少數(shù)比例的業(yè)主簽訂后生效存在與以上第一種說法同樣的弊病。而且由于達(dá)到一定比例法定數(shù)量的最后一位業(yè)主入住的時(shí)間是不確定的，具有隱蔽性，實(shí)際上業(yè)主公約的生效時(shí)間也就難以確定。

（3）業(yè)主公約涉及到一定社區(qū)的公共利益，為了防止建設(shè)單位加入不公正條款，要求公約事先經(jīng)過政府部門的登記，有著積極的意義。然而登記是基于行政機(jī)關(guān)的日常管理權(quán)力所進(jìn)行的一般性管理活動(dòng)，其不是自治公約生效與否的要件。要求以登記為生效要件實(shí)在有違業(yè)主公約的自治法本性。
那么，應(yīng)當(dāng)以何時(shí)作為業(yè)主公約的生效時(shí)間呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)單位與第一位業(yè)主簽約的時(shí)間為準(zhǔn)。這里就有一個(gè)問題，普通的民事契約一般不能約束契約的第三人，而業(yè)主公約的當(dāng)事人雖然只是建設(shè)單位與第一位業(yè)主，但它卻可以約束隨后的所有其他業(yè)主，業(yè)主公約的此種效力的依據(jù)在哪里？這完全是法律強(qiáng)制性邏輯的結(jié)果。我們可以看到，基于上述評(píng)述的觀點(diǎn)，要求業(yè)主公約全體業(yè)主簽訂生效幾乎在實(shí)際上是不可行的，因此為了業(yè)主公約的實(shí)施能夠切實(shí)、高效、簡(jiǎn)潔，也同時(shí)出于對(duì)維護(hù)業(yè)主現(xiàn)實(shí)利益的考慮，法律可以強(qiáng)制性要求業(yè)主公約對(duì)其他后來的業(yè)主產(chǎn)生效力。而至于由此可能產(chǎn)生的對(duì)其他業(yè)主的不利后果，可以通過其他法律的手段進(jìn)行削減或者平衡，如要求建設(shè)單位應(yīng)參照政府公布的示范文本來制定業(yè)主公約并到政府部門備案、允許業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主公約進(jìn)行修改等。