業主管理委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。業主管理委員會成員應占全體業主總數的一定比例，一般來說不超過10%為宜。業主管理委員會章程是關于業主代表大會與業主委員會選舉、產生、活動和行使義務、權利，保證業主權益的法則。目前國內尚無統一的法律文件明確業主管理委員會的法人團體地位，而在深圳等一些地方，已出現了以地方法規的形式，明確業主管理委員會的社會法人團體地位。隨著國內物業管理法律法規體系的完善，業主管理委員會的法律地位將會得到更加明確的保障。關于物業管理公約與業主管理委員會的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、物業管理公約

房地產發展商在業主入住后，兩者之間的買賣關系即已完成，而將房屋管理等一系列的工作移交給其委托的物業管理公司接管(不包括保質期內的質量問題處理及產權證取得等項工作)。這時，一種新的契約關系——房屋管理過程中的公約關系將會產生。

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如何避免物業糾紛

物業管理公約(也稱“業主公約’域“公共契約”)是一種物業的產權人和使用人自我約束的文件。其主要目的是反映廣大業主和使用人的共同意愿，滿足其共同的安全、舒適、方便等要求。因此，制訂公約，必然要反映業主及使用人的權利、義務和責任。

物業管理公約是物業管理法規政策的補充、完善和發展。我國物業管理的法規政策建設雖然有了一定的進展，但立法的程序比較復雜，所需的時間比較長，而且也不可能詳盡地規范業主和使用人的全部行為。物業管理公約和制定，可以補充法規建設的不足，可以通過業主和使用人大會隨時增減內容，形成切實可行的業主和使用人的行為準則。應注意的是，物業管理公約雖然可以補充法律法規的不足，但它不是法，不能約束業主和使用人的全部行為，而只能約束因物權而產生的客觀行為，其目的是為了維護物業的正常使用。

物業管理公約應在入伙時要求住用人簽字或在購房時要求產權人簽字，當這些人中有半數以上的人無異議并已簽字時，物業管理公約即可生效，對于未簽字的住用人也必須遵守公約。

二、業主管理委員會

業主管理委員會是由業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主管理委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

業主管理委員會的產生，一般是以業主代表大會的方式選舉產生，并定期(若干年)換屆選舉，委員可連選連任。業主管理委員會成員應占全體業主總數的一定比例，一般來說不超過10%為宜。委員會設會長、副會長、財務人員和秘書，委員會的具體職責應在業主管理委員會章程中確定。

業主管理委員會章程是關于業主代表大會與業主委員會選舉、產生、活動和行使義務、權利，保證業主權益的法則。它的宗旨是：支持、監督、配合物業管理公司的物業管理工作，維護業主的合法權益，對管區內重大事務作出決策、決議，決定聘用與辭退物業管理公司。

由于業主管理委員會是全體業主的代表，而物業管理機構是委聘于全體業主對物業進行管理和服務，故而兩者的關系是一種招聘與應聘的平等的經濟法律主體之間的關系。作為這種法律關系的主體，業主管理委員會(全體業主的代表)應當在法律上有其明確的地位，方能依法履行自己的權力和義務。目前國內尚無統一的法律文件明確業主管理委員會的法人團體地位，而在深圳等一些地方，已出現了以地方法規的形式，明確業主管理委員會的社會法人團體地位。隨著國內物業管理法律法規體系的完善，業主管理委員會的法律地位將會得到更加明確的保障。

三、物業管理公約與業主管理委員規則示例

以下所列的示范文本，為深圳市住宅局1996年11月所制訂的“業主公約”與“業主管理委員會規則”。其具有較完善的內容、較強的操作性。現將其介紹如下，供廣大讀者參考。

(一)業主公約示例

業主公約(示范文本)

為加強、(以下行稱“本物業”)的物業管理，維護全體業主的合法權益，保障物業的安全與合理使用，維護公共秩序，創造優良環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。

一、業主的權利、義務

業主是指房地產所有權人。

(一)權利

1.依法享有所擁有物業的各項權利;

2.依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

3.有權按有關規定進行室內裝飾裝修;

4.有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

5.有權根據房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業管理范圍的市政公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織修繕;

6.有權參加業主大會，并擁有對本物業。重大管理決策的表決權;

7.有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢，并得到答復;

8.有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支賬目;

9.有權對物業管理工作提出建議、意見或批評

10.有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議;

11.有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。

(二)義務

1.在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規政策規定;：

2.執行和服從業主管理委員會或業主大會的決議、決定;

3.自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

4.按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

5.業主如需進行室內裝飾裝修，必須遵守本物業裝飾裝修管理規定，并填寫申請表，報物業管理公司審查批準后，向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工，完工后由物業管理公司進行查驗，如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等)，押金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的，還應承擔相應的補償費用。

6.業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護，應支付有關費用;

7.明白并承諾與其他非業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時，應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約，并承擔連帶責任;

8.明白并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系(另有專門合同規定除外);

9.在本物業范圍內，不得有下列行為：

(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻。外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);[page]

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施;

(5)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等;。

(7)踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市客觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

二、業主大會和業主管理委員會

1.業主大會是由全體業主組成，決定本物業管理重大事項的業主自治管理組織。

業主管理委員會是業主大會的常設(執行)機構，經政府部門批準成立后，維護全體業主的物業權益，依法行使各項權利。業主大會和業主管理委員會均應接受市、區物業管理主管部門的指導與監督。

2.第一次業主大會，在本物業交付使用且住用率達到百分之五十以上時，由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產生首屆業主管理委員會。

3.本物業所有享有投票權的已住用業主，均應按時出席業主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任。

4.業主應親自出席業主大會并投票，或委托他人出席和投票，否則視作棄權，并應服從業主大會作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字，如業主為法人，須加蓋法人公章。

5.業主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

6.業主管理委員會成立后，負責召集此后的業主大會，并每年至少召開一次。經持有百分之十以上投票權的業主提議，業主管理委員會應于接到該項提議后十四天內就其提議召開業主大會。業主委員會應于召開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告并報告區物業管理主管部門。

7.業主大會必須有已住用業主中持有百分之五十以上投票權的業主出席才能舉行;如經已住用業主中持有百分之五十以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。

8.業主大會的出席人數達到規定人數時，在會上提出的需經決定的事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過有效。

9.業主投票時，以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票3一百平方米以下的每份房地產證書一票。

10.業主大會的決定和業主管理委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。違反規定的，區物業管理主管部門有權予以糾正或撤銷。

三、違約責任

1.違反本公約業主義務條款中1.3.4.5.6.7.9.10項規定的，物業管理公司有權處理，并要求限期整改;逾期不整改的，有權強制整改，包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業公共利益造成損失的，物業管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金;強制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準，由物業管理公司與業主管理委員會議定，業主管理委員會未成立的，經區物業管理主管部門核準后執行。

2.業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的，處以每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

1.本公約由開發建設單位或受其委托的物業管理單位報區物業管理主管部]司審核批準，在辦理住用手續時由業主簽字，并經百分之十五的已住用業主簽字后生效。

2.本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換，本公約繼續有效。

3.業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修改補充，并提前報區物業管理主管部門核準備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。

4.業主之間、業主與業主管理委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛，協商不成的，提請市物業管理主管部門調解，或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本公約一式三份，業主、業主管理委員會、物業管理公司各執一份。

本業主所擁有物業：

住宅：棟號

商業用房： 棟 號(店、鋪)

其他：

所在單位：

電話：(宅)(辦公室)

業主(簽章)：

一九九年月日