在政府房地產管理部門指導下，通過業主委員會來發揮業主自治管理物業的作用，有利于這一目標的實現。業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。由于物業管理是專業化的管理服務，根據地方法規規定，業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業，并與其簽訂物業管理服務合同。物業管理服務合同期滿兩個月前，合同雙方應明確是否續約。前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。關于哪些物業管理知識是必須了解的的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

我們都知道，在小區買房要交物業費，會有專門的物業管理公司進行管理，但是我們對物業公司的管理方面是否足夠了解呢?生活中有很多細節問題，這些問題和物業管理公司的關于又是怎樣的呢?下面請看詳細介紹：

1、為什么要成立業主委員會?

由于住宅產權主體多元化的狀況，決定了一個區域，一幢住宅內的各個業主之間既有個體利益，也有整體利益。需要一種既能維護全體業主的共同利益，有能兼顧單個業主利益的新型管理機制。在政府房地產管理部門指導下，通過業主委員會來發揮業主自治管理物業的作用，有利于這一目標的實現。業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

2、業主委員會如何委托物業管理企業管理物業?

物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。由于物業管理是專業化的管理服務，根據地方法規規定，業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業，并與其簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當載明以下主要內容：

(1)業主委員會和物業管理企業的名稱、住所;

(2)物業管理區域的范圍和管理項目;

(3)物業管理服務的事項;

(4)物業管理服務的要求和標準;

(5)物業管理服務的費用;

(6)物業管理服務的期限;

(7)違約責任;

(8)合同終止和解除的約定;

(9)當事人雙方約定的其他事項。

物業管理服務合同的期限為兩年。物業管理服務合同期滿兩個月前，合同雙方應明確是否續約。

3、哪些物業管理服務事項應當在物業管理服務合同中約定?

物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：

(1)住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新;

(3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務;

(4)保潔服務

(5)保安服務

(6)物業維修、更新費用的帳務管理;

(7)物業檔案資料的保管。

4、業主公約有什么效力?

（1）、業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。

（2）、業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。

（3）、業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內，將業主公約包所在地的區、縣房地產管理部門備案。

（4）、業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

（5）、業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸。

（6）、業主、使用人違反業主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。

5、什么是住宅的共用部位、共用設備、公共設施?

住宅的共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位;住宅的共用設備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備;住宅的公共設施，是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)等設施。

6、什么是前期物業管理?有什么規定?

前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定：

(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同，并報物業所在地的區、縣房地產管理部門備案。

(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。

前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

7、物業管理服務收費的標準有何規定?

物業管理服務收費的標準按照下列規定確定：

(1)已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定;

(2)普通內銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會在區、縣物價部門會同房地產管理部門規定的基準價的浮動幅度內協商確定。

(3)高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會協商確定。

其他服務項目的收費，由物業管理企業與業主委員會或者業主、使用人協商確定。

8、物業管理服務收費包括哪些項目?

物業管理服務收費包括下列項目：

(1)管理費，用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務;

(2)房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;

(3)保潔費，用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用;

(4)保安費，用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用;

(5)維修費，用于物業維修服務所需的費用。

上述第(1)、(2)、(3)、(4)項費用按月分項計算，第(5)項費用按實際維修項目計算。

9、物業管理服務費可以預收幾個月?業主或使用人未按時交納，如何處罰?

物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過三個月。業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收費的，業主或者使用人可以不予支付。

10、業主辦理入戶時，應向物業管理企業交納哪些費用?

業主辦理入戶時，需按下列規定交納物業管理費：

（1）、業主購買期房，應交付自住宅交付使用之日(按住宅局簽發的住宅交付費用許可證為準)起至辦理入戶手續時的物業管理服務費和不超過三個月的物業管理服務費的預付款;

（2）、業主購買現房，應交付自轉讓合同生效之日起至辦理入戶手續時的物業管理服務費和不超過三個月的物業管理服務費預付款。

（3）、業主入戶后，預付不超過三個月的物業管理服務費。

（4）、業主或使用人裝修住宅，應事先告知物業管理企業。

（5）、物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。業主入戶時不需要再交付裝修保證金。物業管理企業自行提供服務收費的，業主或者使用人可以不支付。其他部門委托物業管理企業代辦收費的，應經物業部門認可。

（6）、業主在交付時，可向物業管理企業提出驗看代辦委托的物價部門認可的有關證明。

（7）、開發企業為房屋添置的所有設施，應按規定計入房屋轉讓總價格中，不應在業主入戶時，另增收費項目。

11、居住物業報修和維修有哪些規定?

物業報修和維修的權利義務應在物業管理服務合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按下列規定執行：

(1)接受委托的物業管理企業，應向業主和使用人公布報修點和報修時間。業主和使用人可用電話報修，也可直接到報修點報修。

(2)業主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業管理企業接到急修項目報修的，應在24小時內修理;接到一般項目報修的，應在72小時內修理。物業管理企業未按時維修造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

1)急修項目分為：A、物業共用部位、共用設備、公共設施損壞發生危險;B、因室內線路故障而引起停電和漏電;C、因水泵故障和進水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水;D、水落管、落水管堵塞和水盤等設備漏水;E、電梯故障，不能正常行駛;F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;G、其他屬于危險性急修項目。

2)一般項目分為：A、各類鋼、木們窗損壞;B、水衛設備零件損壞;C、屋面滲漏水;D、其他屬于小修養護和便民服務范圍的項目。

(3)業主自用部位的原有自用設備的損壞，業主可以向該物業管理區域的物業管理企業報修，也可以向其他維修單位報修。向物業管理企業報修的，物業管理企業不得拒絕修理。

(4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認可簽字后，按規定列支;除此以外，共用部位、共用設備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經業主小組認可后予以維修，費用按規定列支。

(5)物業維修項目實行質量保修制度，保修期一般為三個月。修理項目竣工以業主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質量引起的返修不得再收費。

12、業主、使用人在使用物業時哪些屬法律禁止的行為?違者將承擔什么責任?

業主使用人在物業使用中禁止下列行為：

(1)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;

(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備;

(3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;

(4)侵占綠地、毀壞綠化;

(5)亂設攤、亂設集貿市場;

(6)亂倒垃圾、雜物;

(7)在建筑屋、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(8)排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;

(9)法律、法規禁止的其他行為。

13、占用物業管理區域內的道路、場地，有什么規定?

任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外，機動車在物業管理區域內行駛、停放極其收費的規定，由業主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區、縣物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修基金，用于公共設施的維修、更新。違反上述第一條規定，由區、縣房地產管理部門責令其期限改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

14、物業管理企業應當如何對裝修住宅活動進行指導和監督?

物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，如發現有違反法律禁止的行為，應當勸阻制止，并督促改正;對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。物業管理企業違反上述規定，由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

15、物業管理企業應當如何履行自己的職責?

物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：

(1)按照國家和本市規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務;

(2)在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人;

(3)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設施進行養護;

(4)發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修;

(5)接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理;

(6)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊;

(7)每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核;

(8)定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;

(9)發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告;

(10)按照物業管理服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。

除上述規定外，物業管理企業應當配合居民委員會會做好社區管理、社區服務的有關工作。物業管理企業違反上述規定，由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。