第一種觀點認為：合同雖規定大勝將為住房提供地下停車場的停車車位，但并未規定地下停車場為住戶所有，也未規定住戶可無償使用停車車位，因此大勝將停車場轉讓給新光集團，新光集團按市價收費是完全合法的。據此可以認為大勝已放棄了停車場的所有權，而將該權利一并轉讓給了住戶，因此大勝不得再針對停車場轉讓給新光集團，否則該轉讓協議是無效的。只要大勝沒有明確放棄停車場的所有權，就不能否認其對地下停車場所享有的權利。關于地下停車場的所有權和使用權的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

（一）案情

某市大勝房地產開發公司（以下簡稱大勝）擬建造星河花園一號樓（住宅樓）出售。在該公司報批的有關文件和圖紙中，均載明該樓欲建15層，一層為本樓地下停車場。1993年7月，該公司辦理完畢各項手續即開始興建大樓。于1994年底，該樓建成，1994年8月該公司開始做廣告售樓。自1994年9月起，張某等人先后與大勝訂立了購房合同。合同第8條規定：“甲方（即大勝）將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位。”1995年2月張某等搬住該樓以后發現大勝已將該樓五十多套房連同地下停車場賣給了本市最大的一家商貿集團公司即新光集團。該公司在購得上述套房和停車場后明確表明，因地下停車場的車位僅供住在本樓的本單位的職工使用，其他住戶如要停車必須按每24小時15元的標準繳費。張某等十余人遂找到大勝交涉。大勝提出，合同中雖有規定提供車位，但并未說明是無償提供。雙方因不能達成協議，張某等十余人遂到法院提起訴論，要求大勝無償提供車位。在訴訟中法院將新光集團列為第三人。

（二）對本案的不同觀點

本案在審理中有三種不同觀點。

第一種觀點認為：合同雖規定大勝將為住房提供地下停車場的停車車位，但并未規定地下停車場為住戶所有，也未規定住戶可無償使用停車車位，因此大勝將停車場轉讓給新光集團，新光集團按市價收費是完全合法的。

第二種觀點認為：購房合同中明確規定，大勝將為住戶提供地下停車場的停車車位。據此可以認為大勝已放棄了停車場的所有權，而將該權利一并轉讓給了住戶，因此大勝不得再針對停車場轉讓給新光集團，否則該轉讓協議是無效的。

第三種觀點認為：合同規定提供地下停車場的停車車位，只是允許住戶可以無償使用，但并沒有將所有權轉讓給住戶。

（三）作者觀點

我們首先需要討論地下停車場的所有權問題。地下停車場可否成為所有權的客體？從民法上來看，作為所有權客體的物必須是特定的、獨立的物。所謂特定的物，就是說，作為所有權的客體的物具有獨特的特征，不能以其他物代替。所謂獨立的物，是指物在空間上能夠個別的、單獨地存在。如果標的物不具有特定性和獨立性，權利人就不能對該物進行支配，因而也就不能形成所有權，尤其是因為所有權的移轉要采取登記和交付的方式，如果標的物不具有特定性和獨立性，則無法登記或交付。在建筑物中，一定的空間能否成為單獨所有權的客體呢？一般來說，由于單純的空間不具有遮閉性，很難作為單獨所有權的客體。一定的空間必須能夠以墻壁作間隔隔開，使一定的空間具有遮閉性，才能使被隔開的空間具有構造上的特定性和獨立性，從而為某人獨立地、排他地支配。就地下停車場來說，停車場在建筑物內形成了一定空間，但由于停車場與其之上的房間有墻壁隔開，地下停車場四周的范圍也是明確的，且具有獨立的出入口，所以已經成為與住房相區別的、獨立的特定物。誠然，在停車場內也可能設置為整個建筑物所使用的各種管線、電表等，但這并不能否認地下停車場在構造上和利用上的獨立性。因為這些設備在停車場中僅占據了極小的空間，放置這些東西并不妨礙停車場發揮其作用，不能以此否認其利用上的獨立性。所以我們認為地下停車場應該與其上面樓層分開而成為單獨所有權的客體，如當事人之間無特別約定或處分財產的表示，該停車場所有權應為整棟房層的所有者即大勝房地產開發公司所有。只要大勝沒有明確放棄停車場的所有權，就不能否認其對地下停車場所享有的權利。對住戶來說，不能因其購買了樓房就自然取得了對地下停車場的部分所有權。

在本案中，大勝與張某等在購房合同中明確規定：“甲方（即大勝）將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位。”從該規定中是否可以認為大勝已放棄了對地下停車場的所有權，值得探討。該條規定提供車位是指提供車位給住戶使用，而不是將車位的所有權轉讓給住戶，因為所有人要放棄或移轉其所有權必須要有明確的表示，否則，不能認定其具有此意思。由于大勝并沒有明確聲稱放棄對地下停車場的所有權，因此可以肯定大勝仍然享有對停車場的所有權。這樣張某等購買了住房后僅能按合同規定享有使用地下停車場車位的權利。由于大勝并沒有轉讓地下停車場所有權，這樣大勝對地下停車場仍享有如下權利：第一，有權將地下停車場所有權轉讓給他人，因此本案中，大勝將地下停車場轉讓給新光集團是合法的。第二，既然大勝保留了對車位的所有權，因此有權對車位的使用規定合理的收費標準。第三，由于車位并未具體分割為哪個住戶所有，所以在住戶不使用車位的情況下，大勝有權自己使用或允許他人使用。當然這種使用必須以保障住戶的正常使用為前提。如果大勝在合同中明確放棄地下停車場的車位所有權或者合同中明確規定，某人一旦購買了套房即獲得一個車位的所有權，那么意味著大勝已不再享有對地下停車場的所有權，該地下停車場將可能形成兩種權利狀態，一是由住戶共有，即由全部住戶按照一定的份額（如其購房的面積所占的份額）共同地、不分份額地享有共有權。二是為住戶區會所有（如將停車場劃分為若干車位；分別歸屬某個住戶，但整個停車場為住戶共同所有，共同管理）。在這二種情況下，大勝都無權將地下停車場轉讓給新光集團，否則構成無權處分。張某等住戶當然有權確認該轉讓合同無效。

張某等住戶能否依據其享有的使用權請求大勝或者新光無償提供車位。嚴格地講，大勝將其所有權轉讓給新光集團以后，事實上已不可能再為住戶無償提供停車車位，而由于大勝轉讓地下停車場的權利是合法的，張某等也無權請求法院宣告其轉讓行為無效。在此情況下，要求大勝無償提供車位顯然是不能成立的。而新光集團與張某等住戶又不存在合同關系，它根據與大勝的買賣合同而取得所有權，當然有權決定由誰使用，并在不違背規定情況下確定停車場的收費標準。張某等根據其與大勝的合同而要求新光集團無償提供停車場車位也不存在合法根據。這樣是否意味著張某等不能得到任何法律上的補救？我認為，張某等住戶可根據其與大勝的購房合同而要求大勝承擔違約責任。

從本案來看，大勝于建樓前在其報批的有關文件和圖紙中均載明該樓欲建十五層，一層為本樓地下停車場，這些文件和圖紙得到有關部門批準，這就是說大勝按政府部門的要求就有義務為住戶提供停車車位，而且不得以此作為營利的工具。換言之，大勝按規定修建停車場不是為了面向社會公眾開放并謀取利潤的，而是為了解決本樓住戶停車問題的，是為了滿足住戶生活需要并為政府所要求，大勝以后將停車場轉讓給新光集團，而新光集團要求按照每24小時15元的標準收費，這實際上將為住戶提供的福利措施變成了營利的工具，這當然與政府的要求是不符合的，尤其應當看到，大勝在做售樓廣告時，曾明確提出了可為住戶提供地下停車場的車位，雙方在合同中也明確規定，大勝將為住戶提供地下停車場車位，而這些廣告宣傳和合同規定，都無疑表明提供車位行為不是為了營利，而是為了解決住戶需要，正是因為廣告宣傳和合同中包含了這些內容才使得提供車位形成了賣房的優惠條件，而張某等正是因為信賴了這些內容從而才促使其決定購買大勝出售的房屋。假如大勝在售樓廣告和合同中明確規定將以市價收取停車費用，則提供車位問題也不可能作為一個優惠條件存在。所以我認為合同中規定大勝“將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位”其含義是指大勝將以非營利方式為本樓住戶提供車位，這并非說大勝提供車位必須是完全無償的，大勝也可收取適當的管理費用，這些費用即使是在住戶自己擁有車位情況下也要承擔的，更何況在所有權沒有移轉情況下，收取停車場的合理管理費用也是必要的。但大勝不能以停車場作為營利的工具，這是大勝應當向住戶所負有的一項合同義務。如果大勝轉讓停車場以后，未能與受讓方達成禁止高價向住戶收費的協議，則大勝違反了其向住戶所應負有的義務，應向住戶承擔違約責任。[page]

由于轉讓行為本身是合法的，張某等住戶不能主張確認該轉讓合同無效，那么張某等能否以其享有的使用權要求新光集團提供固定的車位和降低收費標準，這就涉及到使用權是否具有物權性質問題。如果住戶對車位的使用權僅僅是一種債權，當然不能對抗第三人即新光集團。如果是一種物權則住戶有權要求獲得車位使用權，并可對抗第三人。從國外立法來看，一些國家法律規定應將停車區域按住戶的居住單元予以分配，進而將其設定為供該居住單元全體住戶專有使用，此種專有使用權實際上是一種物權。我國現行立法對此尚無規定，在實踐中一般都將其作為債權對待，權利內容由住戶與開發商通過合同協商確定。這確實留下了一個法律漏洞，即像本案中出現的情況一樣，一旦開發商將停車場所有權轉讓給他人，則即使原合同對停車場使用權規定較為完備，住戶所享有的權利仍然是一種債權，而不是物權，不能產生對抗第三人的效力。這樣，如果新的買受人禁止住戶停車或高價收費，住戶的權利就很難得到保障。所以，法律上應當明確規定住戶對于停車場的使用是一種物權而不是債權，因而無論開發商將停車場所有權轉讓給何人，都不能剝奪住戶所享有的僅支付合理管理費用而在停車場停車的權利。

當然，考慮到現行立法未規定停車場使用權為一種物權，那么張某等住戶只能要求大勝承擔違約責任，而不能直接要求新光集團為住戶提供固定車位并降低收費。在此情況下，可由張某等人向新光集團支付合理的管理費用，剩余部分由大勝承擔。

作者：王利明 中國人民大學法學院副院長、教授、博士生導師、民商事法律科學研究中心主任