第一種觀點認(rèn)為：合同雖規(guī)定大勝將為住房提供地下停車場的停車車位，但并未規(guī)定地下停車場為住戶所有，也未規(guī)定住戶可無償使用停車車位，因此大勝將停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，新光集團按市價收費是完全合法的。據(jù)此可以認(rèn)為大勝已放棄了停車場的所有權(quán)，而將該權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給了住戶，因此大勝不得再針對停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，否則該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的。只要大勝沒有明確放棄停車場的所有權(quán)，就不能否認(rèn)其對地下停車場所享有的權(quán)利。關(guān)于地下停車場的所有權(quán)和使用權(quán)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

（一）案情

某市大勝房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱大勝）擬建造星河花園一號樓（住宅樓）出售。在該公司報批的有關(guān)文件和圖紙中，均載明該樓欲建15層，一層為本樓地下停車場。1993年7月，該公司辦理完畢各項手續(xù)即開始興建大樓。于1994年底，該樓建成，1994年8月該公司開始做廣告售樓。自1994年9月起，張某等人先后與大勝訂立了購房合同。合同第8條規(guī)定：“甲方（即大勝）將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位?！?995年2月張某等搬住該樓以后發(fā)現(xiàn)大勝已將該樓五十多套房連同地下停車場賣給了本市最大的一家商貿(mào)集團公司即新光集團。該公司在購得上述套房和停車場后明確表明，因地下停車場的車位僅供住在本樓的本單位的職工使用，其他住戶如要停車必須按每24小時15元的標(biāo)準(zhǔn)繳費。張某等十余人遂找到大勝交涉。大勝提出，合同中雖有規(guī)定提供車位，但并未說明是無償提供。雙方因不能達成協(xié)議，張某等十余人遂到法院提起訴論，要求大勝無償提供車位。在訴訟中法院將新光集團列為第三人。

（二）對本案的不同觀點

本案在審理中有三種不同觀點。

第一種觀點認(rèn)為：合同雖規(guī)定大勝將為住房提供地下停車場的停車車位，但并未規(guī)定地下停車場為住戶所有，也未規(guī)定住戶可無償使用停車車位，因此大勝將停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，新光集團按市價收費是完全合法的。

第二種觀點認(rèn)為：購房合同中明確規(guī)定，大勝將為住戶提供地下停車場的停車車位。據(jù)此可以認(rèn)為大勝已放棄了停車場的所有權(quán)，而將該權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給了住戶，因此大勝不得再針對停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，否則該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的。

第三種觀點認(rèn)為：合同規(guī)定提供地下停車場的停車車位，只是允許住戶可以無償使用，但并沒有將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給住戶。

（三）作者觀點

我們首先需要討論地下停車場的所有權(quán)問題。地下停車場可否成為所有權(quán)的客體？從民法上來看，作為所有權(quán)客體的物必須是特定的、獨立的物。所謂特定的物，就是說，作為所有權(quán)的客體的物具有獨特的特征，不能以其他物代替。所謂獨立的物，是指物在空間上能夠個別的、單獨地存在。如果標(biāo)的物不具有特定性和獨立性，權(quán)利人就不能對該物進行支配，因而也就不能形成所有權(quán)，尤其是因為所有權(quán)的移轉(zhuǎn)要采取登記和交付的方式，如果標(biāo)的物不具有特定性和獨立性，則無法登記或交付。在建筑物中，一定的空間能否成為單獨所有權(quán)的客體呢？一般來說，由于單純的空間不具有遮閉性，很難作為單獨所有權(quán)的客體。一定的空間必須能夠以墻壁作間隔隔開，使一定的空間具有遮閉性，才能使被隔開的空間具有構(gòu)造上的特定性和獨立性，從而為某人獨立地、排他地支配。就地下停車場來說，停車場在建筑物內(nèi)形成了一定空間，但由于停車場與其之上的房間有墻壁隔開，地下停車場四周的范圍也是明確的，且具有獨立的出入口，所以已經(jīng)成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物。誠然，在停車場內(nèi)也可能設(shè)置為整個建筑物所使用的各種管線、電表等，但這并不能否認(rèn)地下停車場在構(gòu)造上和利用上的獨立性。因為這些設(shè)備在停車場中僅占據(jù)了極小的空間，放置這些東西并不妨礙停車場發(fā)揮其作用，不能以此否認(rèn)其利用上的獨立性。所以我們認(rèn)為地下停車場應(yīng)該與其上面樓層分開而成為單獨所有權(quán)的客體，如當(dāng)事人之間無特別約定或處分財產(chǎn)的表示，該停車場所有權(quán)應(yīng)為整棟房層的所有者即大勝房地產(chǎn)開發(fā)公司所有。只要大勝沒有明確放棄停車場的所有權(quán)，就不能否認(rèn)其對地下停車場所享有的權(quán)利。對住戶來說，不能因其購買了樓房就自然取得了對地下停車場的部分所有權(quán)。

在本案中，大勝與張某等在購房合同中明確規(guī)定：“甲方（即大勝）將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位?！睆脑撘?guī)定中是否可以認(rèn)為大勝已放棄了對地下停車場的所有權(quán)，值得探討。該條規(guī)定提供車位是指提供車位給住戶使用，而不是將車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給住戶，因為所有人要放棄或移轉(zhuǎn)其所有權(quán)必須要有明確的表示，否則，不能認(rèn)定其具有此意思。由于大勝并沒有明確聲稱放棄對地下停車場的所有權(quán)，因此可以肯定大勝仍然享有對停車場的所有權(quán)。這樣張某等購買了住房后僅能按合同規(guī)定享有使用地下停車場車位的權(quán)利。由于大勝并沒有轉(zhuǎn)讓地下停車場所有權(quán)，這樣大勝對地下停車場仍享有如下權(quán)利：第一，有權(quán)將地下停車場所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，因此本案中，大勝將地下停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團是合法的。第二，既然大勝保留了對車位的所有權(quán)，因此有權(quán)對車位的使用規(guī)定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)。第三，由于車位并未具體分割為哪個住戶所有，所以在住戶不使用車位的情況下，大勝有權(quán)自己使用或允許他人使用。當(dāng)然這種使用必須以保障住戶的正常使用為前提。如果大勝在合同中明確放棄地下停車場的車位所有權(quán)或者合同中明確規(guī)定，某人一旦購買了套房即獲得一個車位的所有權(quán)，那么意味著大勝已不再享有對地下停車場的所有權(quán)，該地下停車場將可能形成兩種權(quán)利狀態(tài)，一是由住戶共有，即由全部住戶按照一定的份額（如其購房的面積所占的份額）共同地、不分份額地享有共有權(quán)。二是為住戶區(qū)會所有（如將停車場劃分為若干車位；分別歸屬某個住戶，但整個停車場為住戶共同所有，共同管理）。在這二種情況下，大勝都無權(quán)將地下停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，否則構(gòu)成無權(quán)處分。張某等住戶當(dāng)然有權(quán)確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓合同無效。

張某等住戶能否依據(jù)其享有的使用權(quán)請求大勝或者新光無償提供車位。嚴(yán)格地講，大勝將其所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給新光集團以后，事實上已不可能再為住戶無償提供停車車位，而由于大勝轉(zhuǎn)讓地下停車場的權(quán)利是合法的，張某等也無權(quán)請求法院宣告其轉(zhuǎn)讓行為無效。在此情況下，要求大勝無償提供車位顯然是不能成立的。而新光集團與張某等住戶又不存在合同關(guān)系，它根據(jù)與大勝的買賣合同而取得所有權(quán)，當(dāng)然有權(quán)決定由誰使用，并在不違背規(guī)定情況下確定停車場的收費標(biāo)準(zhǔn)。張某等根據(jù)其與大勝的合同而要求新光集團無償提供停車場車位也不存在合法根據(jù)。這樣是否意味著張某等不能得到任何法律上的補救？我認(rèn)為，張某等住戶可根據(jù)其與大勝的購房合同而要求大勝承擔(dān)違約責(zé)任。

從本案來看，大勝于建樓前在其報批的有關(guān)文件和圖紙中均載明該樓欲建十五層，一層為本樓地下停車場，這些文件和圖紙得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，這就是說大勝按政府部門的要求就有義務(wù)為住戶提供停車車位，而且不得以此作為營利的工具。換言之，大勝按規(guī)定修建停車場不是為了面向社會公眾開放并謀取利潤的，而是為了解決本樓住戶停車問題的，是為了滿足住戶生活需要并為政府所要求，大勝以后將停車場轉(zhuǎn)讓給新光集團，而新光集團要求按照每24小時15元的標(biāo)準(zhǔn)收費，這實際上將為住戶提供的福利措施變成了營利的工具，這當(dāng)然與政府的要求是不符合的，尤其應(yīng)當(dāng)看到，大勝在做售樓廣告時，曾明確提出了可為住戶提供地下停車場的車位，雙方在合同中也明確規(guī)定，大勝將為住戶提供地下停車場車位，而這些廣告宣傳和合同規(guī)定，都無疑表明提供車位行為不是為了營利，而是為了解決住戶需要，正是因為廣告宣傳和合同中包含了這些內(nèi)容才使得提供車位形成了賣房的優(yōu)惠條件，而張某等正是因為信賴了這些內(nèi)容從而才促使其決定購買大勝出售的房屋。假如大勝在售樓廣告和合同中明確規(guī)定將以市價收取停車費用，則提供車位問題也不可能作為一個優(yōu)惠條件存在。所以我認(rèn)為合同中規(guī)定大勝“將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位”其含義是指大勝將以非營利方式為本樓住戶提供車位，這并非說大勝提供車位必須是完全無償?shù)模髣僖部墒杖∵m當(dāng)?shù)墓芾碣M用，這些費用即使是在住戶自己擁有車位情況下也要承擔(dān)的，更何況在所有權(quán)沒有移轉(zhuǎn)情況下，收取停車場的合理管理費用也是必要的。但大勝不能以停車場作為營利的工具，這是大勝應(yīng)當(dāng)向住戶所負(fù)有的一項合同義務(wù)。如果大勝轉(zhuǎn)讓停車場以后，未能與受讓方達成禁止高價向住戶收費的協(xié)議，則大勝違反了其向住戶所應(yīng)負(fù)有的義務(wù)，應(yīng)向住戶承擔(dān)違約責(zé)任。[page]

由于轉(zhuǎn)讓行為本身是合法的，張某等住戶不能主張確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓合同無效，那么張某等能否以其享有的使用權(quán)要求新光集團提供固定的車位和降低收費標(biāo)準(zhǔn)，這就涉及到使用權(quán)是否具有物權(quán)性質(zhì)問題。如果住戶對車位的使用權(quán)僅僅是一種債權(quán)，當(dāng)然不能對抗第三人即新光集團。如果是一種物權(quán)則住戶有權(quán)要求獲得車位使用權(quán)，并可對抗第三人。從國外立法來看，一些國家法律規(guī)定應(yīng)將停車區(qū)域按住戶的居住單元予以分配，進而將其設(shè)定為供該居住單元全體住戶專有使用，此種專有使用權(quán)實際上是一種物權(quán)。我國現(xiàn)行立法對此尚無規(guī)定，在實踐中一般都將其作為債權(quán)對待，權(quán)利內(nèi)容由住戶與開發(fā)商通過合同協(xié)商確定。這確實留下了一個法律漏洞，即像本案中出現(xiàn)的情況一樣，一旦開發(fā)商將停車場所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，則即使原合同對停車場使用權(quán)規(guī)定較為完備，住戶所享有的權(quán)利仍然是一種債權(quán)，而不是物權(quán)，不能產(chǎn)生對抗第三人的效力。這樣，如果新的買受人禁止住戶停車或高價收費，住戶的權(quán)利就很難得到保障。所以，法律上應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定住戶對于停車場的使用是一種物權(quán)而不是債權(quán)，因而無論開發(fā)商將停車場所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給何人，都不能剝奪住戶所享有的僅支付合理管理費用而在停車場停車的權(quán)利。

當(dāng)然，考慮到現(xiàn)行立法未規(guī)定停車場使用權(quán)為一種物權(quán)，那么張某等住戶只能要求大勝承擔(dān)違約責(zé)任，而不能直接要求新光集團為住戶提供固定車位并降低收費。在此情況下，可由張某等人向新光集團支付合理的管理費用，剩余部分由大勝承擔(dān)。

作者：王利明 中國人民大學(xué)法學(xué)院副院長、教授、博士生導(dǎo)師、民商事法律科學(xué)研究中心主任