外墻面不屬于單個業主，也不屬于開發商，而屬于業主共有，開發商不能在商品房買賣合同中約定保留外墻面的所有權和使用權。首先，依據《物權法》第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，在登記機構的不動產登記簿上，也不可能將特定房屋的特定外墻面登記在單個業主名下，那么只能屬于該特定房屋的全體業主。其次，根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為《物權法》第六章所稱的共同部分：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，屬于特定房屋全體業主共有。因此，開發商不享有已出售房屋外墻的所有權和使用權，而姜某利用與其商鋪相連的外墻面從事經營活動，屬于合理使用，無需支付費用。