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合同被判決解除后對已過戶房產的影響
周春花律師2021.12.29244人閱讀
導讀：
最后法院以缺席判決，解除黃某和開發商簽訂的商品房預售合同。房屋被查封導致交易受阻后，張某認為，盡管黃某拖欠尾款并逾期還貸導致了開發商的損失，但是，該房屋的產權仍然歸黃某所有，雙方簽訂的合同合法有效。一審法院認為，在預售合同被判令解除之后，該房屋的產權已歸開發商所有。張某應當向黃某另行主張債權，駁回了張某的請求。二審法院最后認為，盡管預售合同已判令解除，但黃某已獲得產權，產權不能因為預售合同的解除而歸于消滅，雙方簽訂的買賣合同應屬有效。遂撤銷了一審判決，判令合同繼續履行，支持了張某的原審訴訟請求。那么合同被判決解除后對已過戶房產的影響。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
最后法院以缺席判決，解除黃某和開發商簽訂的商品房預售合同。房屋被查封導致交易受阻后，張某認為，盡管黃某拖欠尾款并逾期還貸導致了開發商的損失，但是，該房屋的產權仍然歸黃某所有，雙方簽訂的合同合法有效。一審法院認為，在預售合同被判令解除之后，該房屋的產權已歸開發商所有。張某應當向黃某另行主張債權，駁回了張某的請求。二審法院最后認為，盡管預售合同已判令解除，但黃某已獲得產權，產權不能因為預售合同的解除而歸于消滅，雙方簽訂的買賣合同應屬有效。遂撤銷了一審判決，判令合同繼續履行，支持了張某的原審訴訟請求。關于合同被判決解除后對已過戶房產的影響的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
案情
張某通過某房產中介公司向黃某購買了一套二手次新房，總價70萬元。但他做夢也沒想到，買一套房卻打了兩場官司，首付20萬元差點打了水漂。
簽訂買賣合同時，張某查看了房產證原件、預售合同，并到房地產交易中心進行電腦查詢，結果一切正常。在支付了4萬元定金后，又簽訂了正式的買賣合同，并支付了首付款。但在張某隨后準備交易時，該套房屋卻被原開發商查封了，交易中心向張某簽發了“不予登記通知書”。查封的原因是，黃某向開發商購買該房時，不但拖欠尾款近10萬元未支付，而且從放貸第一個月起，就開始拖欠銀行貸款。銀行在貸款逾期三個月未還之后，直接從開發商的擔保金帳戶劃走了貸款本金和罰金部分。此時該房屋產權已登記在黃某名下，黃某不知去向。開發商無奈，將黃某告上法庭，訴請解除預售合同。最后法院以缺席判決，解除黃某和開發商簽訂的商品房預售合同。沒想到的是，由于黃某已取得房產證和房屋鑰匙，這讓他有了可乘之機，將該房轉賣給了張某。
房屋被查封導致交易受阻后，張某認為，盡管黃某拖欠尾款并逾期還貸導致了開發商的損失，但是，該房屋的產權仍然歸黃某所有，雙方簽訂的合同合法有效。因此，張某向法院提起訴訟，要求繼續履行合同。黃某因涉嫌詐騙，不知去向。法院依法追加了開發商作為第三人參加了訴訟。
一審法院認為，在預售合同被判令解除之后，該房屋的產權已歸開發商所有。黃某對該房已喪失處置權，該買賣合同無效。張某應當向黃某另行主張債權，駁回了張某的請求。張某不服，上訴到上海市第一中級人民法院，堅持原審訴訟請求。
二審法院最后認為，盡管預售合同已判令解除，但黃某已獲得產權，產權不能因為預售合同的解除而歸于消滅，雙方簽訂的買賣合同應屬有效。遂撤銷了一審判決，判令合同繼續履行，支持了張某的原審訴訟請求。
律師分析
本案的啟示有三個方面。首先，黃某在向開發商購房時，為何在沒有支付清尾款的情況下就拿到了房屋鑰匙，并取得了產權證?這是開發商在房屋銷售過程中應當反思的，款清交房是最基本的銷售原則。
其次，在黃某逾期不還貸款導致開發商遭受擔保金損失后，開發商訴請解除預售合同能否保護自己的合法權益?在辦出產權證并簽訂房屋交接書之后，就意味著預售合同已經履行完畢，購房人已取得了系爭房屋的物權。開發商企圖通過解除預售合同來保護自己的債權，顯然出現了失誤。因為預售合同的解除并不能導致物權的逆轉。如果開發商向黃某主張債權，并通過拍賣系爭房屋來受償，顯然就不會出現這樣的情況。
最后，二審法院最終撤銷了一審判決，進行了改判，讓張某備感欣慰。在法律適用上，到底是否采納物權變動理論，一、二審法官出現了分歧。二審法院積極采納了代理人的關于物權變動的學理解釋和代理觀點，撤銷了一審判決，體現了司法審判的公正和進步。
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