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房屋未過(guò)戶(hù)不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力
李楠楠律師2021.12.25371人閱讀
導(dǎo)讀：
李某和張某雙方簽訂了書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定房屋總價(jià)款為30萬(wàn)元，交房日期2009年10月1日，同時(shí)約定李某配合張某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2009年10月1日，房地產(chǎn)公司按約定將房屋交付給了李某，但李某卻以簽訂合同時(shí)沒(méi)登記房產(chǎn)證，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效為由拒絕交付房屋。法院在遇到類(lèi)似糾紛時(shí)，過(guò)去往往判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與否不是合同簽訂的必要條件，亦非能夠影響合同效力的因素。那么房屋未過(guò)戶(hù)不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
李某和張某雙方簽訂了書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定房屋總價(jià)款為30萬(wàn)元，交房日期2009年10月1日，同時(shí)約定李某配合張某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2009年10月1日，房地產(chǎn)公司按約定將房屋交付給了李某，但李某卻以簽訂合同時(shí)沒(méi)登記房產(chǎn)證，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效為由拒絕交付房屋。法院在遇到類(lèi)似糾紛時(shí)，過(guò)去往往判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與否不是合同簽訂的必要條件，亦非能夠影響合同效力的因素。關(guān)于房屋未過(guò)戶(hù)不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未登記，與買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)啥關(guān)系
買(mǎi)房、賣(mài)房，自然少不了簽合同，簽合同就是為了保證買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行。可就是有些意外——簽了合同，一方后悔找出種種理由、借口拒絕履行合同。本期借案說(shuō)理，就說(shuō)說(shuō)“毀約”這點(diǎn)事兒。
案例：以未登記房產(chǎn)證為由“毀約”
2008年12月份，經(jīng)朋友介紹李某將自己的房屋賣(mài)給了張某，該房屋為李某從某房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的期房，交房日期為2009年10月1日。
李某和張某雙方簽訂了書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定房屋總價(jià)款為30萬(wàn)元，交房日期2009年10月1日，同時(shí)約定李某配合張某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
2009年10月1日，房地產(chǎn)公司按約定將房屋交付給了李某，但李某卻以簽訂合同時(shí)沒(méi)登記房產(chǎn)證，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效為由拒絕交付房屋。面對(duì)李某“理直氣壯”地拒絕交房，張某一紙?jiān)V狀將其告到法院，請(qǐng)求法院判令李某收付房款并交付房屋。
律師：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未登記不影響合同
法院最終判決李某繼續(xù)履行合同，將房屋交付張某并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
對(duì)此，《房地產(chǎn)管理法》第38條第6款規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。法院在遇到類(lèi)似糾紛時(shí)，過(guò)去往往判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但隨著時(shí)間的推移尤其是2007年10月1日《物權(quán)法》施行后，法院認(rèn)為《房地產(chǎn)管理法》第38條第6款的規(guī)定非禁止性規(guī)范，不應(yīng)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因此判決合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。
《物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該項(xiàng)規(guī)定將債權(quán)行為與物權(quán)行為區(qū)分開(kāi)來(lái)，對(duì)于導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為，即設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同是否生效，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《合同法》規(guī)定來(lái)進(jìn)行判斷，而不能以不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理物權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與否不是合同簽訂的必要條件，亦非能夠影響合同效力的因素。
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