房屋成交時,邵先生需支付3500元的傭錢,但該中介公司以業(yè)主不交任何費(fèi)用為由,讓邵先生再把傭錢提高,說如此中介公司辦事體才能更黽勉。承辦按揭手續(xù),邵先生支付了3000元給該中介公司,中介也承諾按發(fā)票把其余的錢退給他,但是該中介公司沒有按原約定奉還余款。記者調(diào)查得知,實(shí)則邵先生只是無數(shù)二手房售賣中的受害者之一。邵先生把自家的遭遇發(fā)到論壇上后,很多網(wǎng)民回帖表示同情,對中介從業(yè)成員及該行業(yè)都萌生不寵信感。二手房交易也不甘落后，與此同時,因無良中介的違規(guī)行徑萌生的糾紛也呈上漲趨勢。關(guān)于二手房交易糾紛解決的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

編者按：二手房交易糾紛是影響二手房市場穩(wěn)定的一個大問題，部分二手房買家由于種種原因被一些不良中介欺騙，本文就為您揭露二手房交易中不良中介慣用的一些伎倆，并教您如何躲避這些歪招，安全放心地購買二手房。

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■消費(fèi)者親歷 “買二手房怎么恁地難”

去年,邵先生在某地產(chǎn)中介公司的幫助下買了一間二手房。買房本是好事,無非讓邵先生想不到的是,從此他卻陷于了無盡的煩惱中。房屋成交時,邵先生需支付3500元的傭錢,但該中介公司以業(yè)主不交任何費(fèi)用為由,讓邵先生再把傭錢提高,說如此中介公司辦事體才能更黽勉。最后邵先生只得交了4000元,但后來他卻發(fā)現(xiàn)業(yè)主也交了1500元傭錢。

還不單僅于此,在承辦房產(chǎn)證上,該中介公司以房管局加快要收費(fèi)為旗號向邵先生索取2000元費(fèi)用,并承諾1個月左右可以完成。無非,一直至達(dá)3月初,事體還沒辦完,邵先生感到受騙,到房管局一問,才懂得房管局根本不存在加快收費(fèi)的項(xiàng)目。更讓他吃驚的是,他從房管局處得知該中介公司根本不具備中介資格,也沒備案。承辦按揭手續(xù),邵先生支付了3000元給該中介公司,中介也承諾按發(fā)票把其余的錢退給他,但是該中介公司沒有按原約定奉還余款。最后,邵先生發(fā)現(xiàn),該中介公司因?yàn)闆]有資質(zhì),無法直接承辦按揭手續(xù),而是通過其它有資質(zhì)的中介公司攝理按揭,但是事先沒報信他,多出來的費(fèi)用卻要他埋單。在與中介公司斗智斗勇的幾個月來,讓邵先生身心疲憊。他不禁興嘆,“買間舊房屋怎么恁地難啊”。記者調(diào)查得知,實(shí)則邵先生只是無數(shù)二手房售賣中的受害者之一。邵先生把自家的遭遇發(fā)到論壇上后,很多網(wǎng)民回帖表示同情,對中介從業(yè)成員及該行業(yè)都萌生不寵信感。

■專家說法

購買二手房先看中介公司資質(zhì)

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員表示,一些沒有資質(zhì)的中介公司利用購房者并不十分通曉購房流程及所應(yīng)辦的相關(guān)手續(xù)而以各種收費(fèi)的旗號來忽悠消費(fèi)者,值當(dāng)戒懼。同時他也從幾方面提醒消費(fèi)者。如其想通過中介公司購買二手房,首先要留意該中介公司的資質(zhì),看它是否具備工商部門批準(zhǔn)的營業(yè)執(zhí)照和房管局等有關(guān)部門承辦的資質(zhì)認(rèn)可證,最好取舍一些信譽(yù)好、有一定實(shí)力的房產(chǎn)中介。確定要買房之后,可以到房管局的相關(guān)網(wǎng)站查詢房產(chǎn)信息,避免購買抵押房。

其次,要明確各種收費(fèi)名目是否存在。譬如房管局不存在任何加急類的潛規(guī)則收費(fèi),備案也不必收費(fèi)。唯一收費(fèi)的項(xiàng)目只有正規(guī)承辦的房屋租賃登記80元,而且該收費(fèi)項(xiàng)目下一步可能被取消。

第三,發(fā)售二手房的業(yè)主不要輕易與中介公司簽訂任何委托合約。有些中介公司宣稱幫業(yè)主代賣,與業(yè)主簽訂委托合約,但事實(shí)上它可能拿業(yè)主的房本到銀行抵押貸款,其后攜款潛逃。業(yè)主在不通曉的情事下,只能成為替罪羔羊,賠了錢財(cái)還蒙在鼓里。為了避免這種情事的發(fā)生,業(yè)主在拜托中介公司租賃的時分,也不中把房本給中介公司。

額外,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長也提到,關(guān)于買二手房,權(quán)屬題目是個最扼要的題目,購房者必得懂得這個房屋的權(quán)屬是否清晰。因?yàn)橘I房是一項(xiàng)大消費(fèi),甚或?qū)芏嗳藖碚f要破費(fèi)生平的存款,從而在購買前必得通曉清晰,如買房屋有些啥子樣的政策、啥子手續(xù)、要注意啥子,購房者可以通過各種渠道通曉相關(guān)信息,做到心中有數(shù)。

“黑中介”吃差價“黑”你好幾萬

數(shù)據(jù)預(yù)示,近兩年來,樓市進(jìn)展飛速。二手房交易也不甘落后，與此同時,因無良中介的違規(guī)行徑萌生的糾紛也呈上漲趨勢。記者通過多日調(diào)查后,總結(jié)出了無良中介騙人的種種伎倆。

【第1宗罪】 設(shè)置合約四大陷坑

不管是購房仍然賣房,售賣雙邊都要與中介公司簽訂一份居間合約。但記者在調(diào)查中通曉到,消費(fèi)者稍不經(jīng)意就很容易陷于中介方設(shè)計(jì)的陷坑中。在合約中,中介方往往對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊,或者干脆只字不提。缺乏經(jīng)驗(yàn)的購房者無法判別就草草簽下合約,遭遇糾紛,真是有苦難言。同時,市面上還有些中介成員背著公司與業(yè)主私下簽約,如此對于房產(chǎn)主也曲直常不利的,這其中就包括“霸王合約”。

一位不愿具名的律師表示,因?yàn)橘彿空呷狈Ψ芍R,同時合約的條款太多,難以細(xì)細(xì)酌量其中的字句,草草簽下后,導(dǎo)發(fā)的糾紛很普遍。據(jù)該律師推薦,黑合約陷坑通常有四種情況。

陷坑一:相關(guān)條款“模糊法”;中介公司在提供的“認(rèn)購書”中,明確了房屋的總價款,但未寫明房屋面積,僅是口頭告知。購房者看到房本后,發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積比中介公司口頭告知的面積少了幾個平方。憑依合約,房屋采用的是總價,未按實(shí)際面積計(jì)價,故購房者吃虧。

陷坑二:局部條款“口頭承諾”;該律師表示,這是中介公司的慣用伎倆。中介公司與購房者在簽“認(rèn)購書”時往往要求先交局部誠意金,并口頭承諾如交易不成,可以全退。但是一朝真的交易不成,中介公司以“誠意金”是“定金”為由,不予退還,購房者只能“啞子吃黃連”。

陷坑三:違約規(guī)定條款“打造矛盾”;在某些房屋中介施用的合約書上,對違約條款的相關(guān)規(guī)定給交易雙邊“打造矛盾”。這些條款規(guī)定,不管是哪方違約,房屋中介都采取從買方先前支付的定金中扣減所謂的服務(wù)費(fèi)。那么,如其是賣方違約,買方因被中介扣留了定金,還得向賣方索賠,要得售賣雙邊容易萌生糾紛。

陷坑四:房屋中介責(zé)任條款“缺失責(zé)任”;在某些房屋中介施用的合約中,未約定如若房屋售賣交易不成,中介費(fèi)應(yīng)若何收取,以及責(zé)任該誰承當(dāng)?shù)念}目。如此便導(dǎo)致了無論房屋成交與否,中介方都要收取交易雙邊的交易費(fèi),對交易不成功也不承充當(dāng)何責(zé)任。在這類協(xié)議中,中介方責(zé)任的缺失一定程度上也減低了對其行徑的約束。

“黑中介”吃差價“黑”你好幾萬

數(shù)據(jù)預(yù)示,近兩年來,樓市進(jìn)展飛速。二手房交易也不甘落后，與此同時,因無良中介的違規(guī)行徑萌生的糾紛也呈上漲趨勢。記者通過多日調(diào)查后,總結(jié)出了無良中介騙人的種種伎倆。

【第1宗罪】 設(shè)置合約四大陷坑

不管是購房仍然賣房,售賣雙邊都要與中介公司簽訂一份居間合約。但記者在調(diào)查中通曉到,消費(fèi)者稍不經(jīng)意就很容易陷于中介方設(shè)計(jì)的陷坑中。在合約中,中介方往往對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊,或者干脆只字不提。缺乏經(jīng)驗(yàn)的購房者無法判別就草草簽下合約,遭遇糾紛,真是有苦難言。同時,市面上還有些中介成員背著公司與業(yè)主私下簽約,如此對于房產(chǎn)主也曲直常不利的,這其中就包括“霸王合約”。[page]

一位不愿具名的律師表示,因?yàn)橘彿空呷狈Ψ芍R,同時合約的條款太多,難以細(xì)細(xì)酌量其中的字句,草草簽下后,導(dǎo)發(fā)的糾紛很普遍。據(jù)該律師推薦,黑合約陷坑通常有四種情況。

陷坑一:相關(guān)條款“模糊法”;中介公司在提供的“認(rèn)購書”中,明確了房屋的總價款,但未寫明房屋面積,僅是口頭告知。購房者看到房本后,發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積比中介公司口頭告知的面積少了幾個平方。憑依合約,房屋采用的是總價,未按實(shí)際面積計(jì)價,故購房者吃虧。

陷坑二:局部條款“口頭承諾”;該律師表示,這是中介公司的慣用伎倆。中介公司與購房者在簽“認(rèn)購書”時往往要求先交局部誠意金,并口頭承諾如交易不成,可以全退。但是一朝真的交易不成,中介公司以“誠意金”是“定金”為由,不予退還,購房者只能“啞子吃黃連”。

陷坑三:違約規(guī)定條款“打造矛盾”;在某些房屋中介施用的合約書上,對違約條款的相關(guān)規(guī)定給交易雙邊“打造矛盾”。這些條款規(guī)定,不管是哪方違約,房屋中介都采取從買方先前支付的定金中扣減所謂的服務(wù)費(fèi)。那么,如其是賣方違約,買方因被中介扣留了定金,還得向賣方索賠,要得售賣雙邊容易萌生糾紛。

陷坑四:房屋中介責(zé)任條款“缺失責(zé)任”;在某些房屋中介施用的合約中,未約定如若房屋售賣交易不成,中介費(fèi)應(yīng)若何收取,以及責(zé)任該誰承當(dāng)?shù)念}目。如此便導(dǎo)致了無論房屋成交與否,中介方都要收取交易雙邊的交易費(fèi),對交易不成功也不承充當(dāng)何責(zé)任。在這類協(xié)議中,中介方責(zé)任的缺失一定程度上也減低了對其行徑的約束。

【第4宗罪】 巧立名目違規(guī)收費(fèi)

中介公司所收取的各種費(fèi)用按理應(yīng)事先告知購房者,但中介為了賺錢,往舊事先根本不說,而是“先斬后奏”。像這種多收費(fèi)的項(xiàng)目,實(shí)則不在少數(shù),也是目下消費(fèi)者投訴比較集中的地方。上述提到的邵密司脫就是亂收費(fèi)的受害者之一。

歐先生是一位中介公司的老板,他向記者透露,中介行業(yè)的潛規(guī)則之一是巧設(shè)名目,收取費(fèi)用;如按揭費(fèi)、加急費(fèi)、誠意金是最普遍的,邵先生均遭遇了按揭費(fèi)和加急費(fèi),而誠意金,通常是客戶相中某套房屋后,把誠意金交付中介公司,申說對該套房屋有意向,其后中介公司就會幫襯講價等。

例如,李先生在一家房產(chǎn)中介處看上了一套二手房,計(jì)議到眼下政府正對樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控,李先生認(rèn)為這套房屋應(yīng)該還有議價空間,便想和房東再講講價。可房產(chǎn)中介奉告他:“據(jù)我們通曉,如今二手房的價錢還在接續(xù)上漲,所以如其你真心想買,那就先交1萬元‘意向金’以表誠意,我們再拿著‘意向金’去和房東談。”

看到李先生還有些遲疑,中介公司經(jīng)理信誓旦旦地確保,如果李先生最后沒買這套房,“意向金”一定會退給他。于是,李先生和中介匆匆簽了個憑單,放心地交了“意向金”。一周后,因?yàn)榉績r談不攏,李先生表示不想再買這套二手房,要求中介依約返還他已支付的“意向金”。此時,中介公司經(jīng)理不緊不慢地拿出李先生當(dāng)時簽字的憑單,指著一行小字說:“按約定,付款三天后,你的‘意向金’已半自動轉(zhuǎn)為定金。憑依定金法則,如今你自家讓步簽合約不中要求返還定金。”

【第5宗罪】 有意藏掖房源信息

中介刻意藏掖房屋信息,例如房屋的面積,還有房屋的產(chǎn)權(quán)題目。很多情事是購房者辦妥所有購房手續(xù)后卻發(fā)現(xiàn),這套房竟至沒有房本。如不購買,就非得支付違約金。

中介往往將房屋面積張大。目下商品房建筑面積的表示方法有兩種,一種是帶公用局部的建筑面積,另一種是不帶公用局部的套內(nèi)面積。在售賣過程中,中介籠統(tǒng)地推薦房屋的建筑面積,要得消費(fèi)者誤認(rèn)為中介商推薦的建筑面積就是不帶公用局部的建筑面積,事后發(fā)現(xiàn)房屋“縮水”,則一準(zhǔn)萌生糾紛。中介還時常藏掖房屋質(zhì)量問題,首先在推薦房屋時借口房產(chǎn)主不在,不讓購房者到實(shí)地察看,卻信誓旦旦地稱房屋質(zhì)量絕對沒問題。直至購房者承辦交接手續(xù)時,才發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量有明顯問題。

如前文提到的邵先生,買到二手房入住后才發(fā)現(xiàn)該房屋存在漏水現(xiàn)象。歐先生還透露稱:“因?yàn)橘彿空邔χ薪楣就ǔ６疾粚櫺拧⑸趸蛴械钟|情緒,我們通常不以公司的旗號做廣告,而是在廣告中發(fā)布私人的手機(jī)或自家的家子電話,或者在一套好房屋的曬臺上貼出電話,吸引那些滿大街轉(zhuǎn)游尋覓房屋的購房者。購房者問我們是否是中介公司的人時,我們通常都說不是,是幫朋友賣房,誘使購房者打消疑慮,買我們的房屋。”

【第6宗罪】 欺上瞞下大吃差價

這是最常見和慣用的手法之一。不少不良中介一方面施用各種手法騙取業(yè)主寵信,狠命壓低業(yè)主的房屋價錢,另一方面臨購房者大肆抬高房產(chǎn)價錢,從而賺取高額差價。賣房者到中介公司去賣房,中介公司往往會讓賣方簽訂拜托書,拜托中介公司業(yè)務(wù)成員攝理發(fā)售房屋的全數(shù)事宜。在成交過程中,售賣雙邊見不了面,業(yè)胚根本不懂得自家房屋的最后成交價,任由中介公司賺取差價,逃避稅費(fèi)。

鄧先生跟一家中介公司簽訂了委托銷售合約,委托銷售底價28萬元。不久,該中介公司以28萬元找到買主楊某。同時,中介聯(lián)絡(luò)鄧先生,以種種理由要求減低拜托底價為25萬元。最后,在房產(chǎn)中介公司哄弄下,鄧先生以25萬元的價錢賣掉了房產(chǎn),這家公司除收取正常傭錢外,凈賺差價3萬元人民幣。

除開賺取差價外,一些中介公司還會以私人的旗號發(fā)布一些看似不錯的房源信息,“當(dāng)有購房者來電咨詢時,我們通常會奉告他們這套房屋已經(jīng)賣出去了,其后再向他們推薦其它一些我們認(rèn)為利潤空間更大的房屋。”這位負(fù)責(zé)人說,“我們也會找一些房東急于轉(zhuǎn)手的房屋,以低價買進(jìn),讓賣方先拿到現(xiàn)金,其后再以重價賣出。”

那么，二手房買家該如何避免被吃差價呢?主要要做到以下幾點(diǎn)：

一、透明交易不吃虧

1、最好是三方見面、透明交易

房屋買賣十分復(fù)雜，所以在交易前應(yīng)與對方有所溝通。在交易時，最好能買賣雙方和中介公司都見面，做到透明交易，就不會吃虧上當(dāng)了。

2、不見面也要看委托代理合同

如果在無法見面的情況下，也應(yīng)該要求中介公司出具賣方或買方的委托合同，一般委托合同中會寫明價格及中介代理權(quán)利范圍，這就有利于保證買賣雙方的利益。

另外，應(yīng)要求中介公司出示一系列證明，并在合約上清晰注明交易雙方的詳細(xì)個人資料，若發(fā)現(xiàn)合約上某些項(xiàng)目不符時，買、賣方應(yīng)咨詢清楚所有問題才可簽下自己的姓名。[page]

二、查看相關(guān)證件辨明真假房源

對于賣方來說，如果中介公司提出現(xiàn)金收購，一定要辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，防止中介公司在沒有辦理手續(xù)之前，將房子賣出從中賺取差價。而對于買方而言，要警惕假房源，有些僅是房托并非真正房主，如果在沒有查看相關(guān)證件及辯明真假房東之前就交了定金，而中介公司又謊稱房子被賣走，到時定金也難退回。

三、不讓中介公司代理兩方

在進(jìn)行二手房交易時，不要委托中介公司代理買、賣兩方，而是盡量讓中介公司僅代理一方，只有這樣才能真正保證委托方的利益。

四、多方了解信息

之所以被吃差價，與買、賣方不了解房子的信息也不無關(guān)系，周邊房子的價格是多少?近期房子是否會升值?只要了解了這些，就可以大致估出房子的價格。這樣，才不會以較低的價格出售，或以較高的價格購買，沒有了被吃差價的可能。

五、請行家參考

買、賣房屋之前，請房地產(chǎn)專家、律師，或者一些很有買、賣房屋很有經(jīng)驗(yàn)的人參考。