房屋成交時,邵先生需支付3500元的傭錢,但該中介公司以業主不交任何費用為由,讓邵先生再把傭錢提高,說如此中介公司辦事體才能更黽勉。承辦按揭手續,邵先生支付了3000元給該中介公司,中介也承諾按發票把其余的錢退給他,但是該中介公司沒有按原約定奉還余款。記者調查得知,實則邵先生只是無數二手房售賣中的受害者之一。邵先生把自家的遭遇發到論壇上后,很多網民回帖表示同情,對中介從業成員及該行業都萌生不寵信感。二手房交易也不甘落后，與此同時,因無良中介的違規行徑萌生的糾紛也呈上漲趨勢。關于二手房交易糾紛解決的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

編者按：二手房交易糾紛是影響二手房市場穩定的一個大問題，部分二手房買家由于種種原因被一些不良中介欺騙，本文就為您揭露二手房交易中不良中介慣用的一些伎倆，并教您如何躲避這些歪招，安全放心地購買二手房。

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■消費者親歷 “買二手房怎么恁地難”

去年,邵先生在某地產中介公司的幫助下買了一間二手房。買房本是好事,無非讓邵先生想不到的是,從此他卻陷于了無盡的煩惱中。房屋成交時,邵先生需支付3500元的傭錢,但該中介公司以業主不交任何費用為由,讓邵先生再把傭錢提高,說如此中介公司辦事體才能更黽勉。最后邵先生只得交了4000元,但后來他卻發現業主也交了1500元傭錢。

還不單僅于此,在承辦房產證上,該中介公司以房管局加快要收費為旗號向邵先生索取2000元費用,并承諾1個月左右可以完成。無非,一直至達3月初,事體還沒辦完,邵先生感到受騙,到房管局一問,才懂得房管局根本不存在加快收費的項目。更讓他吃驚的是,他從房管局處得知該中介公司根本不具備中介資格,也沒備案。承辦按揭手續,邵先生支付了3000元給該中介公司,中介也承諾按發票把其余的錢退給他,但是該中介公司沒有按原約定奉還余款。最后,邵先生發現,該中介公司因為沒有資質,無法直接承辦按揭手續,而是通過其它有資質的中介公司攝理按揭,但是事先沒報信他,多出來的費用卻要他埋單。在與中介公司斗智斗勇的幾個月來,讓邵先生身心疲憊。他不禁興嘆,“買間舊房屋怎么恁地難啊”。記者調查得知,實則邵先生只是無數二手房售賣中的受害者之一。邵先生把自家的遭遇發到論壇上后,很多網民回帖表示同情,對中介從業成員及該行業都萌生不寵信感。

■專家說法

購買二手房先看中介公司資質

市住房和城鄉建設局工作人員表示,一些沒有資質的中介公司利用購房者并不十分通曉購房流程及所應辦的相關手續而以各種收費的旗號來忽悠消費者,值當戒懼。同時他也從幾方面提醒消費者。如其想通過中介公司購買二手房,首先要留意該中介公司的資質,看它是否具備工商部門批準的營業執照和房管局等有關部門承辦的資質認可證,最好取舍一些信譽好、有一定實力的房產中介。確定要買房之后,可以到房管局的相關網站查詢房產信息,避免購買抵押房。

其次,要明確各種收費名目是否存在。譬如房管局不存在任何加急類的潛規則收費,備案也不必收費。唯一收費的項目只有正規承辦的房屋租賃登記80元,而且該收費項目下一步可能被取消。

第三,發售二手房的業主不要輕易與中介公司簽訂任何委托合約。有些中介公司宣稱幫業主代賣,與業主簽訂委托合約,但事實上它可能拿業主的房本到銀行抵押貸款,其后攜款潛逃。業主在不通曉的情事下,只能成為替罪羔羊,賠了錢財還蒙在鼓里。為了避免這種情事的發生,業主在拜托中介公司租賃的時分,也不中把房本給中介公司。

額外,住房和城鄉建設局副局長也提到,關于買二手房,權屬題目是個最扼要的題目,購房者必得懂得這個房屋的權屬是否清晰。因為買房是一項大消費,甚或對很多人來說要破費生平的存款,從而在購買前必得通曉清晰,如買房屋有些啥子樣的政策、啥子手續、要注意啥子,購房者可以通過各種渠道通曉相關信息,做到心中有數。

“黑中介”吃差價“黑”你好幾萬

數據預示,近兩年來,樓市進展飛速。二手房交易也不甘落后，與此同時,因無良中介的違規行徑萌生的糾紛也呈上漲趨勢。記者通過多日調查后,總結出了無良中介騙人的種種伎倆。

【第1宗罪】 設置合約四大陷坑

不管是購房仍然賣房,售賣雙邊都要與中介公司簽訂一份居間合約。但記者在調查中通曉到,消費者稍不經意就很容易陷于中介方設計的陷坑中。在合約中,中介方往往對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊,或者干脆只字不提。缺乏經驗的購房者無法判別就草草簽下合約,遭遇糾紛,真是有苦難言。同時,市面上還有些中介成員背著公司與業主私下簽約,如此對于房產主也曲直常不利的,這其中就包括“霸王合約”。

一位不愿具名的律師表示,因為購房者缺乏法律知識,同時合約的條款太多,難以細細酌量其中的字句,草草簽下后,導發的糾紛很普遍。據該律師推薦,黑合約陷坑通常有四種情況。

陷坑一:相關條款“模糊法”;中介公司在提供的“認購書”中,明確了房屋的總價款,但未寫明房屋面積,僅是口頭告知。購房者看到房本后,發現房屋實際面積比中介公司口頭告知的面積少了幾個平方。憑依合約,房屋采用的是總價,未按實際面積計價,故購房者吃虧。

陷坑二:局部條款“口頭承諾”;該律師表示,這是中介公司的慣用伎倆。中介公司與購房者在簽“認購書”時往往要求先交局部誠意金,并口頭承諾如交易不成,可以全退。但是一朝真的交易不成,中介公司以“誠意金”是“定金”為由,不予退還,購房者只能“啞子吃黃連”。

陷坑三:違約規定條款“打造矛盾”;在某些房屋中介施用的合約書上,對違約條款的相關規定給交易雙邊“打造矛盾”。這些條款規定,不管是哪方違約,房屋中介都采取從買方先前支付的定金中扣減所謂的服務費。那么,如其是賣方違約,買方因被中介扣留了定金,還得向賣方索賠,要得售賣雙邊容易萌生糾紛。

陷坑四:房屋中介責任條款“缺失責任”;在某些房屋中介施用的合約中,未約定如若房屋售賣交易不成,中介費應若何收取,以及責任該誰承當的題目。如此便導致了無論房屋成交與否,中介方都要收取交易雙邊的交易費,對交易不成功也不承充當何責任。在這類協議中,中介方責任的缺失一定程度上也減低了對其行徑的約束。

“黑中介”吃差價“黑”你好幾萬

數據預示,近兩年來,樓市進展飛速。二手房交易也不甘落后，與此同時,因無良中介的違規行徑萌生的糾紛也呈上漲趨勢。記者通過多日調查后,總結出了無良中介騙人的種種伎倆。

【第1宗罪】 設置合約四大陷坑

不管是購房仍然賣房,售賣雙邊都要與中介公司簽訂一份居間合約。但記者在調查中通曉到,消費者稍不經意就很容易陷于中介方設計的陷坑中。在合約中,中介方往往對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊,或者干脆只字不提。缺乏經驗的購房者無法判別就草草簽下合約,遭遇糾紛,真是有苦難言。同時,市面上還有些中介成員背著公司與業主私下簽約,如此對于房產主也曲直常不利的,這其中就包括“霸王合約”。[page]

一位不愿具名的律師表示,因為購房者缺乏法律知識,同時合約的條款太多,難以細細酌量其中的字句,草草簽下后,導發的糾紛很普遍。據該律師推薦,黑合約陷坑通常有四種情況。

陷坑一:相關條款“模糊法”;中介公司在提供的“認購書”中,明確了房屋的總價款,但未寫明房屋面積,僅是口頭告知。購房者看到房本后,發現房屋實際面積比中介公司口頭告知的面積少了幾個平方。憑依合約,房屋采用的是總價,未按實際面積計價,故購房者吃虧。

陷坑二:局部條款“口頭承諾”;該律師表示,這是中介公司的慣用伎倆。中介公司與購房者在簽“認購書”時往往要求先交局部誠意金,并口頭承諾如交易不成,可以全退。但是一朝真的交易不成,中介公司以“誠意金”是“定金”為由,不予退還,購房者只能“啞子吃黃連”。

陷坑三:違約規定條款“打造矛盾”;在某些房屋中介施用的合約書上,對違約條款的相關規定給交易雙邊“打造矛盾”。這些條款規定,不管是哪方違約,房屋中介都采取從買方先前支付的定金中扣減所謂的服務費。那么,如其是賣方違約,買方因被中介扣留了定金,還得向賣方索賠,要得售賣雙邊容易萌生糾紛。

陷坑四:房屋中介責任條款“缺失責任”;在某些房屋中介施用的合約中,未約定如若房屋售賣交易不成,中介費應若何收取,以及責任該誰承當的題目。如此便導致了無論房屋成交與否,中介方都要收取交易雙邊的交易費,對交易不成功也不承充當何責任。在這類協議中,中介方責任的缺失一定程度上也減低了對其行徑的約束。

【第4宗罪】 巧立名目違規收費

中介公司所收取的各種費用按理應事先告知購房者,但中介為了賺錢,往舊事先根本不說,而是“先斬后奏”。像這種多收費的項目,實則不在少數,也是目下消費者投訴比較集中的地方。上述提到的邵密司脫就是亂收費的受害者之一。

歐先生是一位中介公司的老板,他向記者透露,中介行業的潛規則之一是巧設名目,收取費用;如按揭費、加急費、誠意金是最普遍的,邵先生均遭遇了按揭費和加急費,而誠意金,通常是客戶相中某套房屋后,把誠意金交付中介公司,申說對該套房屋有意向,其后中介公司就會幫襯講價等。

例如,李先生在一家房產中介處看上了一套二手房,計議到眼下政府正對樓市進行宏觀調控,李先生認為這套房屋應該還有議價空間,便想和房東再講講價。可房產中介奉告他:“據我們通曉,如今二手房的價錢還在接續上漲,所以如其你真心想買,那就先交1萬元‘意向金’以表誠意,我們再拿著‘意向金’去和房東談。”

看到李先生還有些遲疑,中介公司經理信誓旦旦地確保,如果李先生最后沒買這套房,“意向金”一定會退給他。于是,李先生和中介匆匆簽了個憑單,放心地交了“意向金”。一周后,因為房價談不攏,李先生表示不想再買這套二手房,要求中介依約返還他已支付的“意向金”。此時,中介公司經理不緊不慢地拿出李先生當時簽字的憑單,指著一行小字說:“按約定,付款三天后,你的‘意向金’已半自動轉為定金。憑依定金法則,如今你自家讓步簽合約不中要求返還定金。”

【第5宗罪】 有意藏掖房源信息

中介刻意藏掖房屋信息,例如房屋的面積,還有房屋的產權題目。很多情事是購房者辦妥所有購房手續后卻發現,這套房竟至沒有房本。如不購買,就非得支付違約金。

中介往往將房屋面積張大。目下商品房建筑面積的表示方法有兩種,一種是帶公用局部的建筑面積,另一種是不帶公用局部的套內面積。在售賣過程中,中介籠統地推薦房屋的建筑面積,要得消費者誤認為中介商推薦的建筑面積就是不帶公用局部的建筑面積,事后發現房屋“縮水”,則一準萌生糾紛。中介還時常藏掖房屋質量問題,首先在推薦房屋時借口房產主不在,不讓購房者到實地察看,卻信誓旦旦地稱房屋質量絕對沒問題。直至購房者承辦交接手續時,才發現房屋的質量有明顯問題。

如前文提到的邵先生,買到二手房入住后才發現該房屋存在漏水現象。歐先生還透露稱:“因為購房者對中介公司通常都不寵信、甚或有抵觸情緒,我們通常不以公司的旗號做廣告,而是在廣告中發布私人的手機或自家的家子電話,或者在一套好房屋的曬臺上貼出電話,吸引那些滿大街轉游尋覓房屋的購房者。購房者問我們是否是中介公司的人時,我們通常都說不是,是幫朋友賣房,誘使購房者打消疑慮,買我們的房屋。”

【第6宗罪】 欺上瞞下大吃差價

這是最常見和慣用的手法之一。不少不良中介一方面施用各種手法騙取業主寵信,狠命壓低業主的房屋價錢,另一方面臨購房者大肆抬高房產價錢,從而賺取高額差價。賣房者到中介公司去賣房,中介公司往往會讓賣方簽訂拜托書,拜托中介公司業務成員攝理發售房屋的全數事宜。在成交過程中,售賣雙邊見不了面,業胚根本不懂得自家房屋的最后成交價,任由中介公司賺取差價,逃避稅費。

鄧先生跟一家中介公司簽訂了委托銷售合約,委托銷售底價28萬元。不久,該中介公司以28萬元找到買主楊某。同時,中介聯絡鄧先生,以種種理由要求減低拜托底價為25萬元。最后,在房產中介公司哄弄下,鄧先生以25萬元的價錢賣掉了房產,這家公司除收取正常傭錢外,凈賺差價3萬元人民幣。

除開賺取差價外,一些中介公司還會以私人的旗號發布一些看似不錯的房源信息,“當有購房者來電咨詢時,我們通常會奉告他們這套房屋已經賣出去了,其后再向他們推薦其它一些我們認為利潤空間更大的房屋。”這位負責人說,“我們也會找一些房東急于轉手的房屋,以低價買進,讓賣方先拿到現金,其后再以重價賣出。”

那么，二手房買家該如何避免被吃差價呢?主要要做到以下幾點：

一、透明交易不吃虧

1、最好是三方見面、透明交易

房屋買賣十分復雜，所以在交易前應與對方有所溝通。在交易時，最好能買賣雙方和中介公司都見面，做到透明交易，就不會吃虧上當了。

2、不見面也要看委托代理合同

如果在無法見面的情況下，也應該要求中介公司出具賣方或買方的委托合同，一般委托合同中會寫明價格及中介代理權利范圍，這就有利于保證買賣雙方的利益。

另外，應要求中介公司出示一系列證明，并在合約上清晰注明交易雙方的詳細個人資料，若發現合約上某些項目不符時，買、賣方應咨詢清楚所有問題才可簽下自己的姓名。[page]

二、查看相關證件辨明真假房源

對于賣方來說，如果中介公司提出現金收購，一定要辦理相應的過戶手續，防止中介公司在沒有辦理手續之前，將房子賣出從中賺取差價。而對于買方而言，要警惕假房源，有些僅是房托并非真正房主，如果在沒有查看相關證件及辯明真假房東之前就交了定金，而中介公司又謊稱房子被賣走，到時定金也難退回。

三、不讓中介公司代理兩方

在進行二手房交易時，不要委托中介公司代理買、賣兩方，而是盡量讓中介公司僅代理一方，只有這樣才能真正保證委托方的利益。

四、多方了解信息

之所以被吃差價，與買、賣方不了解房子的信息也不無關系，周邊房子的價格是多少?近期房子是否會升值?只要了解了這些，就可以大致估出房子的價格。這樣，才不會以較低的價格出售，或以較高的價格購買，沒有了被吃差價的可能。

五、請行家參考

買、賣房屋之前，請房地產專家、律師，或者一些很有買、賣房屋很有經驗的人參考。