二手房買賣過程復雜，各個環節環環相扣。交易過程哪些環節容易出現糾紛?記者請行家支招，希望對您的置業有幫助推薦閱讀：二手房交易流程二手房屋買賣交易流程全知道史上最全的二手房交易流程 合同環節：買賣合同無效誰來承擔?糾紛從去年拖延至今還未解決，賣方答應退還袁女士1萬元定金，而拒絕了袁女士的違約賠償要求。買方除了支付定金外，還支付了部分購房款，賣方單方中斷交易，是違約行為。過戶環節：買方原因遲遲不能過戶今年2月份，方先生將自己位于南寧市望園路一套房產出售給莫小姐，買賣雙方約定，交易手續交給中介代辦。但是，交易后方先生遲遲未收到款。關于二手房交易易出現糾紛的環節的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

二手房買賣過程復雜，各個環節環環相扣。交易過程哪些環節容易出現糾紛?買賣雙方該如何防范?記者請行家支招，希望對您的置業有幫助

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合同環節：買賣合同無效誰來承擔?

去年底，南寧市民袁女士經人介紹購買南寧望州路某單位宿舍一房產，成交價為45萬元。賣方是姐妹兩人，簽訂合同后，袁女士支付定金1萬元，對方答應盡快辦理房產過戶。但是沒過幾天，對方就表示說，房子賣不了，要取消合同，理由是房屋產權人是父親所有，無法過戶。糾紛從去年拖延至今還未解決，賣方答應退還袁女士1萬元定金，而拒絕了袁女士的違約賠償要求。

點評：因合同引起糾紛的常見情況有：房屋未經其他產權共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產權的公房出售;房屋已被列入改造范圍，產權人卻私自出售等。根據合同法的規定，合同無效、被撤銷或者終止的，并不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款效力。所以，袁女士可以根據合同約定，要求對方支付違約金。

定金環節：定金糾紛如何處理?

今年初，南寧市民張小姐在振寧現代魯班看中一套房產，業主剛交房就放盤出讓了，售價是6000元/平方米。張小姐和賣方蔣先生簽訂了定金協議，雙方約定定金為6萬元，總價60萬元，辦理過戶時先支付首付款，余款待買方張小姐辦理過戶，并取得房產證后辦理銀行按揭，由銀行直接劃入蔣先生的賬戶。過后，張小姐支付了三成房款。但是，蔣先生看到房價上漲，后悔了，不想賣房子。他覺得，雙方尚未簽訂買賣合同，簽訂協議時房子尚未取得房產證，不具備轉讓房屋的法定條件。

張小姐卻認為，賣方因房價上漲而不愿再繼續辦理房屋產權過戶手續是違約行為。當初雙方簽訂的協議，內容包括了物業地址、面積等物業基本狀況、以及成交價格、付款時間及方式等，與房屋買賣合同所應當具備的條款相當。與合同同樣具備法律效力。

點評：當初雙方簽訂的協議，是買賣雙方的真實意圖，只是賣方尚未取得房屋的產權證，這才冠以協議之名。買方除了支付定金外，還支付了部分購房款，賣方單方中斷交易，是違約行為。買方可以通過法律訴訟，要求賣方按照協議的賠償條款約定，支付違約款。

解押環節：墊資服務費由誰出?

今年2月份，羅先生欲將香榭里花園一套房子出售。由于該房子還處于按揭中，為了出售房產，羅先生與南寧市一家擔保公司簽訂了協議，由擔保公司先出資幫他墊資解押房產，等房子出售后，他再還清擔保公司的墊資款。但是，羅先生事先得支付解押服務費用給擔保公司。

之后，羅先生和買家簽定了購房合同。由于政策調整，買家的購房貸款未能獲批，因此想解除購房合同。羅先生認為，自己已經支付了解押服務費，如果買家解除合同，自己就白白損失墊資服務費了，因此不同意解除購房合同。倘若解除合同，墊資服務費買家要承擔一部分。

點評：由于房地產新政調整造成合同無法履行的，合同可以解除，買家無需承擔責任。此外，由于是羅先生和擔保公司簽訂的協議，服務費他是要支付的。 賣房者在與擔保公司簽訂協議時，可協商附加相關免責或延期履行條款，以降低風險。

過戶環節：買方原因遲遲不能過戶

今年2月份，方先生將自己位于南寧市望園路一套房產出售給莫小姐，買賣雙方約定，交易手續交給中介代辦。簽訂買賣合同時，方先生已經收到莫小姐定金兩萬元整，首付款30萬元在辦理過戶時支付，其余經銀行按揭辦理。但是，交易后方先生遲遲未收到款。原來，買方征信記錄有污點，房貸政策嚴緊后，貸款不容易辦理了。結果，中介跑了多家銀行，貸款審批都沒有辦理下來，沒有經過貸款審批，過戶手續擱淺。方先生說，他是為小孩出國留學籌錢才賣房的，買家未能通過貸款審批，給他造成影響，應當算違約行為。

點評：因買方征信記錄緣故，導致交易擱淺，這并非不抗拒因素，因此買方客觀上存在違約的事實，構成違約。房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反有關法律規定，屬于有效合同。方先生可以按照合同條款的約定，要求買家支付違約金。

中介環節：交易中斷傭金誰承擔?

置業顧問涂小姐告訴記者，限購令出臺后，她售出南寧市金桂花園一套房產，并與買方、賣方簽訂了三方合同。房子成交價58萬元，買賣雙方中介服務費各為5800元，買方購房定金3萬元由涂小姐所在公司代收。由于房產新政出臺市場低迷，買方周先生認定自己買的房子貴了，不想要了，賣方也同意解除購房合同。因此，周先生將這個情況告知涂小姐，但公司方面表示，既然簽訂了購房合同，說明中介公司為周先生付出了勞動，雙方交易未完成是周先生的責任，即便買賣雙方同意解除合同，還是應該支付中介費，不同意返還購房定金。

點評：新域美林園湖分行經理黃聰說， 二手房交易中有兩個合同，一是房屋買賣合同，二是居間服務合同。買賣雙方簽訂的購房合同可由雙方協商解除，中介方無權干預。居間合同因合同已經成立，是否解除應由買賣雙方與中介方協商，若中介方不同意，則不能解除，買賣雙方只能要中介方返還除居間服務費以外的費用。涂小姐所在公司可向買賣雙方收取一定的服務費用，但必須退還買方的購房定金。

房貸環節：利率調整易出現違約

6月份，市民陳女士看中了嶺南家園一套三房兩廳，很快與賣方簽訂了買賣合同，并交1萬元的定金。但是，在辦理銀行房貸款過程中，首套房貸款利率出現變化，銀行不同意打折，要在基準利率上浮1.1倍。由于難以承受高利息，陳女士想解除合同，但是賣方拒絕退還定金。

點評：近年來房貸政策一直都在調整變化，首付、利率等調整都屬于可遇見的，因此不能以“不可抗力”為由要求解除合同并免責。但同時，此項違約并非出于買方的惡意不履行，而是由于不能如約采用原定的銀行貸款支付，而不得已違約。因此，陳女士在提出解除購房合同的時候，賣方要退還定金，但陳女士也要根據合同約定承擔違約責任。如果合同沒有約定相關條約，則買賣雙方協商，適當減輕買方違約責任，支付造成賣方直接損失的賠償金。

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二手房交易流程

第一步 簽三方合同

賣方所需資料：身份證、結婚證、戶口本、房屋所有權證、房屋共有權證、契稅及不動產發票、產權人和共有人親自到場或代理人拿正式公證書到場。

買方所需資料：身份證、結婚證、戶口本。

第二步 評估

評估公司：出評估報告。

賣方：開新銀行賬號。

買方：遞交申請資料：身份證、戶口本、結婚證、收入證明。

資料齊全3到5個工作日通過審批。

第三步 解押

賣方向銀行提出還款申請，一般需要15個工作日。

賣方償還欠款并從銀行領取結清證明等資料，一般需要15個工作日。

第四步 注銷抵押登記

憑結清證明等資料到房產局注銷抵押登記，一般需要7個工作日。

第五步 查檔繳稅免稅

到房產局查檔，然后到稅務部門繳納契稅。

第六步 交易鑒證

買賣雙方到房產局辦理查檔、曬戶型圖后，申請過戶，一般需要15個工作日。同時，買方支付首付款。

第七步 領取新證

前往房產部門領取新證。或客戶寫好委托書，中介機構客服人員去領。

第八步 抵押登記

買方需要申請貸款的，要在房產局辦理抵押登記;抵押完成后，銀行支付購房貸款。一般需要10個工作日。(記者 張娟)