石景山法院調研“城中村”拆遷案審理的難點2009年，石景山區拆遷面積近300萬平方米,涉拆遷居民近2萬戶,拆遷工程創歷史最高。為保障拆遷工作平穩進行，維護“城中村”拆遷居民的合法權益，石景山區法院對09年受理的36件涉“城中村”拆遷案件調研分析,發現涉“城中村”拆遷案件審理中存在五個難點問題：一是房屋權屬認定難。三是“城中村”拆遷案件調解難。針對涉“城中村”拆遷案件的審理難點問題，該院提出五點對策和建議：一是“先拆違，再拆遷”，由多部門聯動協調，明晰拆遷房屋產權。關于石景山法院調研“城中村”拆遷案審理的難點的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

石景山法院調研“城中村”拆遷案審理的難點

2009年，石景山區拆遷面積近300萬平方米,涉拆遷居民近2萬戶,拆遷工程創歷史最高。該區老古城、五里坨、劉娘府、西黃村四個“城中村”地區作為區域經濟發展和保障性住房建設用地進行拆遷。為保障拆遷工作平穩進行，維護“城中村”拆遷居民的合法權益，石景山區法院對09年受理的36件涉“城中村”拆遷案件調研分析,發現涉“城中村”拆遷案件審理中存在五個難點問題：

一是房屋權屬認定難。

“城中村”地區實行農村集體土地所有制，沒有納入城市房屋產權登記范圍，尤其農村宅基地審批部門歷經數次變更，更加大了房屋權屬認定的難度。在涉“城中村”拆遷案件中，當事人提供的作為房屋權屬證據的材料往往是七、八十年代，甚至是五十年代的老地契或生產大隊建房審批手續，即使是近期農委、規劃委的審批手續，建房審批手續往往也不齊全。加之一些歷史遺留的房屋存在著產權爭議或產權不明的情況，有的經過多次繼承、分戶、翻建等，當事人難以提供有效的產權證明，造成房屋權屬認定的困難，為案件審理增加了難度。

二是違章建筑及違法建設現象比較嚴重。

“城中村”居民受利益驅動，私自建設了許多無證房屋，用來出租或作為商業用房進行經營。由于部分違章建筑位于“城中村”繁華地帶，“住改商”后此類經營收入成為部分“城中村”居民家庭的重要經濟來源。而依照法律規定，對違章建筑不予拆遷補償。因此，此類案件的審理具有導向性作用，如不能穩妥處理，可能引發群體性事件。

三是“城中村”拆遷案件調解難。

一方面，隨著房地產市場價格的不斷上揚和“最牛釘子戶”等新聞報道的負面影響，“城中村”居民對拆遷安置補償的期望值增大，且相互間存在攀比心理，形成“拖得時間越長、獲得補償越高”的錯誤認識。另一方面，部分“城中村”居民生活水平確實較低，房屋拆遷補償資金不足以讓部分低收入居民購買商品房，而其購買安置房時對于超出補償安置面積的部分經濟負擔過重，容易造成其對拆遷工作的強烈抵觸情緒，不愿意接受法院調解。

四是惡意訴訟時有發生。

惡意訴訟在拆遷準備階段居多，受拆遷補償較高利益影響，部分“城中村”居民由于種種原因對涉案房屋沒有產權，但又想獲得相應的拆遷補償，于是便以分家析產、物權確認等為由起訴到法院，企圖通過生效的法律文書確認其物權，進而達到受補償的目的。

五是房屋承租人與被拆遷人、拆遷人之間的糾紛日漸凸顯。

在審理拆遷房屋涉租賃關系案件中發現，部分私有房屋租賃關系混亂，存在多次轉租及實際居住人與承租人不一致的情況，而承租人、居住人均要求獲得拆遷補償。另外，承租人拆遷補償標準難以確定。由于目前法律、法規中沒有承租人拆遷補償標準明確規定，造成部分商戶承租人動輒要求數十萬至上百萬的停產停業補助，甚至遠遠高出被拆遷人所得的拆遷補償款。如不能理順房屋承租人與被拆遷人和拆遷人三方之間的關系，必然影響拆遷進程的順利進行。

針對涉“城中村”拆遷案件的審理難點問題，該院提出五點對策和建議：

一是“先拆違，再拆遷”，由多部門聯動協調，明晰拆遷房屋產權。

由于不同歷史階段的“城中村”地區宅基地建設審批手續權限歸于不同部門，為嚴格區分違章建筑和合法翻建、擴建房屋，該院建議應由相關部門建立聯動協調平臺，為拆遷居民房屋產權認證提供便利，確保拆遷補償的公正性和權威性。

二是提高認識，加強涉拆遷案件排查。

該院要求承辦人員充分認識“城中村”拆遷改建工程對促進區域經濟增長的重要作用，加強涉拆遷案件排查工作，做到“個案充分預案，總體全面掌握”，對涉及征地拆遷糾紛，做到快立、快審、快執，為確保拆遷工作的順利進行提供充分的法律保障。

三是加強實地調研，全面了解社情民意。

該院受理涉“城中村”拆遷案件后，要求承辦人對涉案房屋相關情況進行實地調研，全面掌握歷史情況和社情民意，保護被拆遷人的合法權益。

四是加強法制宣傳，預防群體性事件。

針對拆遷準備階段，“城中村”地區居民分戶、立戶較多，且房屋權屬糾紛大幅增加的情況，該院將進一步加強拆遷地區居民的針對性法律宣傳，選取典型案件舉辦大型公開庭，通過“以案說法”的方式引導拆遷居民合理維權，維護區域穩定。

五是區分個案情況，理順房屋所有權人、承租人、實際居住人之間的法律關系。

在正確適用法律的前提下，加強對各方的釋法明理工作，充分利用居委會、調委會等社會資源，加大案件的調解力度，做到案結事了。