(北京) 《辦法》第二條規定：“在本市行政區域內因國家建設征用集體土地或者因農村建設占用集體土地拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。”基于這種共性，《辦法》將國家建設征地拆遷房屋和農村建設占地拆遷房屋一并納入調整范圍。2003年8月1日前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償。《辦法》第十二條規定，在區、縣國土房管局公告的搬遷期限內，拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷補償安置協議的，經一方或雙方當事人申請，由區、縣國土房管局裁決。關于北京出臺首部集體土地房屋拆遷管理辦法的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

◆《辦法》的適用范圍包括哪幾種情形? (北京)

《辦法》第二條規定：“在本市行政區域內因國家建設征用集體土地或者因農村建設占用集體土地拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。”這一規定明確了《辦法》適用的兩種情形，即一是因國家建設征用集體土地拆遷房屋；二是因農村建設占用集體土地拆遷房屋。這兩種情形由于都涉及對房屋實施拆遷，并需要對被拆遷人給予補償安置，所以無論是征用集體土地還是占用集體土地，在房屋拆遷上兩者具有共性。基于這種共性，《辦法》將國家建設征地拆遷房屋和農村建設占地拆遷房屋一并納入調整范圍。

◆集體土地房屋拆遷應如何補償? (北京)

鑒于農村宅基地的房屋拆遷與城市國有土地房屋拆遷的性質不同，所以在補償安置方式上，《辦法》結合農村房屋拆遷的實際情況，明確規定了三種方式，即可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區可以另行審批宅基地(第十三條)。實行貨幣補償的，實行房、地分別補償的原則，即被拆除房屋的補償，按被拆除房屋的重置成新價確定；宅基地按照區位補償價確定(第十四條)。《辦法》突出了以對土地的補償為主，既符合土地使用權市場化的發展趨勢，也體現了補償的公平合理性。

實行房、地分別補償，宅基地面積的認定是依法給予拆遷補償的前提和基礎。《辦法》第十八條規定：拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償。每戶宅基地面積的控制標準，按照區縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第六條確定的標準執行。《辦法》的這些規定，使拆遷中突出以對土地的補償為主的原則有了具體的標準，也為進一步規范對宅基地的管理再次加以了明確。

實行房、地分別補償，也有利于解決當前突出存在的宅基地上房屋建筑面積難以認定的問題。《辦法》第十九條規定：拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。2003年8月1日前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償。2003年8月1日后宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。這樣規定，改變了以往在拆遷中單純按房屋建筑面積給予補償所帶來的弊端，也使村民無序或突擊建房的行為得以規范。征地拆遷房屋和占地拆遷房屋的程序有何不同。目前，土地管理法律、法規對征地從管理權限到管理程序都有比較系統的規定；而對占地只有要求嚴格限制的原則性規定。因此，《辦法》根據征地、占地的不同，對兩者的拆遷程序作了相應的區別規定，主要體現在以下三個方面：

第一，拆遷實施方案。《辦法》第十條規定，征地拆遷宅基地房屋，拆遷實施方案由拆遷人根據《辦法》和經批準的征地方案擬定，報區、縣國土房管局批準后執行；占地的拆遷實施方案則由拆遷人擬定，經鄉(民族鄉)、鎮人民政府審核并報區、縣國土房管局備案后執行；其中舊村改造的拆遷實施方案在報鄉(民族鄉)、鎮人民政府審核前，應當經村民會議或者村民代表會討論通過。

第二，強制措施。《辦法》第十二條規定，在區、縣國土房管局公告的搬遷期限內，拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷補償安置協議的，經一方或雙方當事人申請，由區、縣國土房管局裁決。裁決規定的搬遷期限屆滿被拆遷人拒絕搬遷的，屬于征地拆遷的，由區、縣國土房管局申請人民法院強制執行；屬于占地拆遷的，由當事人依法向人民法院提起民事訴訟。

第三，補償標準適用。《辦法》第十五條規定，拆除宅基地房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷補償款與安置房屋的市場評估價結算差價；占地拆遷房屋，可以用本集體建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人，經村民會議或者村民代表會議討論通過并報鄉(民族鄉)、鎮人民政府批準后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。在這種情況下，雙方僅就被拆除房屋的重置成新價和安置房屋的建安造價結算差價。此外。根據《辦法》第十四條，對于有條件的地區，還可以另批宅基地安置被拆遷人，但對被拆遷人給予貨幣補償的，就不能再進行房屋安置或者另批宅基地。

◆集體土地房屋拆遷行政管理的范圍應包括哪些? (北京)

《辦法》第四條和第五條規定了條塊結合的管理模式，市國土房管局主管本市集體土地房屋拆遷管理工作；區縣國土房管局負責本行政區域內集體土地房屋拆遷管理工作；區縣人民政府和鄉(民族鄉)、鎮人民政府做好本行政區域內的房屋拆遷管理工作。

根據《辦法》的規定，國土房管行政管理部門的管理職責主要包括：被拆遷房屋的重置成新價評估規則和宅基地區位補償價計算辦法(第十四條)、通知有關部門暫停辦理有關事項和延長暫停期限的審批(第八條)、房屋拆遷許可證的審批(第九條)、拆遷實施方案的批準或者備案(第十條)、拆遷裁決(第十二條)等。區縣人民政府的管理職責主要包括：宅基地面積的控制標準和超出宅基地控制標準適當補償的標準(第十八條)、征地拆遷房屋住房困難戶適當補償標準的批準(第十九條)、征地拆遷房屋的停產停業損失補償標準的制定(第二十二條)、征地拆遷房屋的搬遷補助費標準的制定(第二十三條)等。鄉(民族鄉)、鎮人民政府的職責主要包括：占地拆遷實施方案的審核或者批準(第十條、第十五條)、征地或者占地拆遷房屋住房困難戶補償標準的確定或者批準(第十九條)、占地拆遷房屋的停產停業損失補償標準的制定(第二十二條)，占地拆遷房屋搬遷補助費標準的確定(第二十三條)等。 [page]

此外，為依法尊重農村集體經濟組織和村民委員會的民主權力，《辦法》明確了舊村改造拆遷的拆遷實施方案，農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人，以本集體建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人的，應當經村民會議或者村民代表會議討論通過(第十條、第十五條)；占地拆遷房屋住房困難戶補償標準由農村集體經濟組織和村民委員會確定，報鄉(民族鄉)、鎮人民政府批準后執行。這樣規定，既充分尊重農民的民主權力，也符合當前農村拆遷房屋管理的實際情況。

◆明確法律責任，依法實施拆遷 (北京)

無論是國家建設征用集體土地，還是因農村建設占用集體土地，其房屋拆遷關系到被拆遷人的切身利益，是一項政策性、群眾性、時限性很強的工作。因此。《辦法》確定了拆遷的許可制度，即房屋拆遷行政管理機關根據拆遷人的申請。通過頒發拆遷許可證的形式，依法賦予拆遷人從事拆遷房屋的權利。正因如此，《辦法》第二十五條規定：用地單位未取得房屋拆遷許可證擅自實施房屋拆遷，由市或者區縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。

由于房屋拆遷行政管理機關對房屋拆遷的管理負有十分重要的責任，因此，《辦法》第二十六條對拆遷管理部門在管理中的違法行為所應承擔的法律責任作了規定：市和區縣國土房管局違法核發房屋拆遷許可證及其他批準文件、不履行監督管理職責、對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。這樣規定，主要是為保證行政管理機關在拆遷管理中堅持依法行政，認真履行法定的職責。