本案一、二審和再審均認為，商品住宅房業主不能成為維修基金管理使用糾紛的訴訟主體。2001年4月24日，X電房地產公司將其從蔣某收取的維修基金人民幣15,186.16元匯入儀房物業公司帳戶內。經交涉不成，蔣某遂訴至法院，要求X電房地產公司返還其超額收取的維修基金10,823.04元及其利息損失12,156.44元，并要求該公司將應收取的維修基金4,363.10元及其利息一并存入蔣某所購房屋維修基金專用帳戶。評析意見本案爭議的焦點是：業主蔣某是否有權要求X電置業公司將其交付的房屋維修基金的本息存入其居住房屋維修基金專用帳戶。關于商品房維修基金應該如何使用的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

【內容提要】

一、案例介紹

二、法院判決

三、律師點評

正文：

隨著城市房地產市場建設的發展，商品房物業管理糾紛案件大量增加，其中，商品住宅房維修基金管理使用糾紛案件作為一種新類型的案件，由于一段時期有關物業管理的法律法規對此缺乏明確的規定，在審判實踐中法律適用也不盡統一。尤其是商品住宅房業主的訴訟主體資格，更是此類案件中最具爭議的問題。本案一、二審和再審均認為，商品住宅房業主不能成為維修基金管理使用糾紛的訴訟主體。此種認定，對審理此類案件具有一定的借鑒意義。

案情簡介

1992年，蔣某與上海X電置業發展公司(以下簡稱“X電置業公司”)的前身上海市儀表電子系統房地產公司(以下簡稱“X電房地產公司”)簽訂參建協議一份，雙方約定蔣某參建本市延安西路973號(南)1801室高層住房一套。1993年6月25日，蔣某一次性付清全部房款及稅款，并按X電房地產公司的要求支付了該房維修基金15,186.16元。同年7月9日，蔣某與上海儀房物業有限公司(以下簡稱“儀房物業公司”)訂立《延西高層私房委托代管協議書》一份，雙方約定，蔣某將上述房屋自1993年7月起委托儀房物業公司管理;儀房物業公司按規定需按每平方米187.64元一次性收取維修基金人民幣22,779.50元(合同注明：此款已由本公司付訖，故不再收取)。1995年，蔣某取得上述房屋的所有權證。2001年4月24日，X電房地產公司將其從蔣某收取的維修基金人民幣15,186.16元匯入儀房物業公司帳戶內。同年4月，蔣某將上述房屋出售給他人，在辦理房屋產權過戶手續時，發現其帳戶名下無維修基金。經交涉不成，蔣某遂訴至法院，要求X電房地產公司返還其超額收取的維修基金10,823.04元及其利息損失12,156.44元，并要求該公司將應收取的維修基金4,363.10元及其利息一并存入蔣某所購房屋維修基金專用帳戶。訴訟中，儀房物業公司被追加為共同被告。該案一審判決基本支持了蔣某的訴訟請求。判決后，X電房地產公司及儀房物業公司不服，提起上訴。二審判決改判對蔣某的訴訟請求不予支持。[page]

上述案件判決生效后，蔣某于2002年4月又以要求判令X電置業公司將侵占挪用維修基金15,186.16元的利息等付至其維修基金專用帳戶為由，訴至法院。本案一、二審均以前案生效判決為依據，判決對蔣某的訴訟請求不予支持。

抗訴機關以前案并未對蔣某要求將維修基金利息存入其專用帳戶的訴請進行判決，本案中蔣某訴訟請求于法有據為由，向本院提起抗訴。

審判結論

一審判決：

一、蔣某要求上海X電置業發展公司將占用本市延安西路973號(南)1801室維修基金人民幣15,186.16的利息(自1993年6月25日起至2001年4月24日止，按中國人民銀行同期個人定期儲蓄存款利率計算)計人民幣14,346.37元交納至本市延安西路973號(南)1801室房屋維修基金帳戶蔣某分帳戶內的訴訟請求，不予支持。

二、將蔣某要求上海X電置業發展公司將上述利息人民幣14,346.37元的利息(自2001年4月25日起至實際付款之日止，按中國人民銀行同期個人定期儲蓄存款利率計算)交納至本市延安西路973號(南)1801室房屋維修基金帳戶蔣某分帳戶內的訴訟請求，不予支持。

二審判決：駁回上訴，維持原判。

再審判決：維持原二審判決。

評析意見

本案爭議的焦點是：業主蔣某是否有權要求X電置業公司將其交付的房屋維修基金的本息存入其居住房屋維修基金專用帳戶。

(一)業主委員會是維修基金的管理責任人。關于維修基金的管理和使用，1994年4月起施行的建設部《城市新建住宅小區管理辦法》及1997年7月1日起施行的《上海市居住物業管理條例》，均有明文規定。其中《上海市居住物業管理條例》第36條規定：“住宅出售單位應當將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。物業維修基金應當按幢立帳，按戶核算”。按照該規定，接收維修基金的主體是業主委員會。而業主委員會則是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。依據《上海市居住物業管理條例》的規定，在小區業主委員會成立前，本案X電置業公司收取業主的維修基金，繳付小區物業公司托管，并由物業公司提供管業服務，此屬前期物業管理。俟小區業主委員會成立后，才由業主委員會自行管理。因此，只有業主委員會才是維修基金的管理責任人。

(二)房屋維修基金糾紛的訴訟主體應當是業主委員會。[page]業主對房屋維修基金的管理、使用有異議，應當通過業主委員會，由業主委員會這一隸屬業主大會的執行機構出面，向住宅出售單位即房產商主張解決。本案中，蔣某作為業主，其并非對房屋維修基金在具體使用過程中的問題主張權利，而是對房產商是否按規定和雙方約定將其繳納的維修基金存入指定帳戶提起訴訟，故本案的房屋維修基金糾紛并不屬于入帳后的具體使用問題，在訴訟主體上，業主蔣某并不適格，而應通過業主委員會，由后者主張權利。值得注意的是，2003年9月1日起施行的國務院《物業管理條例》，對業主、業主大會及業主委員會的權利與義務均作出了明確的規定。業主若對居住物業管理有異議，可向業主大會或向業主大會已經授權的業主委員會尋求幫助，并由業主委員會主張異議。可見，本案對維修基金糾紛訴訟主體的認定與此規定是相一致的。