為了更好地維護業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認定問題作出特別規(guī)定，即可以認定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。對建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，司法解釋根據(jù)物權(quán)法第一百三十五條也做出了相關(guān)規(guī)定。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋規(guī)定的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

問：實踐中，對如何認定業(yè)主觀點不一，司法解釋作出相關(guān)規(guī)定主要基于何種考慮？

答：“業(yè)主”在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中被稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，明確業(yè)主身份的界定標準，對貫徹執(zhí)行物權(quán)法第六章規(guī)定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。根據(jù)物權(quán)法第九條、第二十八條等規(guī)定，司法解釋確定
依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，應當認定為業(yè)主。這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。

但在現(xiàn)實生活中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標準，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應當享有的權(quán)利造成損害。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業(yè)主身份”問題進行特別規(guī)定。為了更好地維護業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認定問題作出特別規(guī)定，即可以認定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標準，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應現(xiàn)實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權(quán)登記。

問：如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關(guān)鍵問題，司法解釋對此作出了怎樣的規(guī)定？

答：按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論通說認為，界定專有部分的標準是“具有構(gòu)造和利用上的獨立性”。此外，專有部分屬于不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)所有權(quán)的取得一般須經(jīng)登記。因此有必要把登記作為專有部分界定的標準之一。盡管目前還存在一些本應屬于專有部分卻無法進行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善，并不意味著日后不能辦理登記。所以，司法解釋將“登記”表述為“能夠登記”。除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。

實踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。物權(quán)法第六章對共有部分采取了較為分散的列舉式規(guī)定。綜合實踐中有關(guān)共有部分界定爭議的實際情況并經(jīng)反復研究，司法解釋采用列舉、排除加兜底的方法，明確了共有部分的含義，以便于解決審判實踐中的問題。為了條文文字的簡潔，司法解釋對法定共有部分不再重復。根據(jù)物權(quán)法第六章的規(guī)定，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。對建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，司法解釋根據(jù)物權(quán)法第一百三十五條也做出了相關(guān)規(guī)定。

問：車位、車庫爭議是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的熱點難點問題，司法解釋是如何處理此類問題的？

答：司法解釋在物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定框架內(nèi)，著重解決如何認定建設(shè)單位已經(jīng)履行法律有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”問題。如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為已符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦摹Ｖ灰獦I(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。

車位、車庫糾紛的處理是一個極其復雜的問題，司法解釋的規(guī)定還有些原則，但思路是明確的。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結(jié)合糾紛具體情況妥處相關(guān)案件。待審判實踐經(jīng)驗的積累足夠豐富之后，也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。

問：物權(quán)法第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定重大事項時對專有部分面積、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)的比例要求，這些比例應如何計算？

答：專有部分面積、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)如何計算，關(guān)系到業(yè)主共同管理權(quán)的具體行使問題，是認定業(yè)主自治決議作出的程序是否合法的重要依據(jù)。物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定了業(yè)主自治多數(shù)決的比例。但對計算該比例依據(jù)的專有部分面積、建筑物總面積，以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)卻未作明確規(guī)定，對此有必要在司法解釋中進行解釋。

不動產(chǎn)登記實踐中，各地對專有部分面積依何種標準記載并不統(tǒng)一，但在同一建筑區(qū)劃內(nèi)則是相同的，所以司法解釋僅籠統(tǒng)表述為“面積”。如果已經(jīng)依法登記的，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。專有部分面積確定后，建筑物總面積則應以按照同一標準計算的專有部分面積的總和計算。業(yè)主人數(shù)原則上應當按照專有部分的數(shù)量計算。但在一人（包括建設(shè)單位）擁有數(shù)個專有部分的情況中，如果同時復計人數(shù)將導致該人雙重優(yōu)勢。因此，司法解釋特別規(guī)定，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。該規(guī)定并不會對這類權(quán)利人行使管理權(quán)造成影響，因為其專有部分面積在建筑物總面積中的比例未被改變。 [page]

問：當前，因“住改商”引發(fā)的糾紛比較多，司法解釋對物權(quán)法第七十七條作出了怎樣的解釋性規(guī)定？

答：物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。對該條的理解主要有三個問題需要解決：一是如果未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其法律后果是什么；二是有利害關(guān)系業(yè)主的同意是需全部同意還是多數(shù)同意即可；三是如何確定有利害關(guān)系業(yè)主的范圍。

按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。據(jù)此，物權(quán)法第七十七條實際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對由此產(chǎn)生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據(jù)。

物權(quán)法施行后，在實踐中有做法是按照多數(shù)決來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。這既沒有法律依據(jù)，也違反了物權(quán)法第七十七條的立法目的，針對這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，不予支持。司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實務(wù)中也比較容易掌握和操作。此外，實踐中確實有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規(guī)定，其應證明利害關(guān)系的存在。

問：物權(quán)法第七十八條規(guī)定了業(yè)主的撤銷權(quán)，司法解釋對業(yè)主撤銷權(quán)行使問題有何具體規(guī)定？

答：物權(quán)法第七十八條第二款對業(yè)主撤銷權(quán)作出了規(guī)定，但業(yè)主撤銷權(quán)的行使還涉及到一些具體問題需要明確。比如，業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法定程序作出的決定，業(yè)主能否申請撤銷，以及業(yè)主撤銷權(quán)的行使應否有一個時間限制等。根據(jù)物權(quán)法第七十六條的立法精神，司法解釋將物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的“業(yè)主合法權(quán)益”解釋為：不僅包括侵害業(yè)主的實體權(quán)利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定。業(yè)主撤銷權(quán)作為一種形成權(quán)，應當受到除斥期間的限制，本條參照合同法有關(guān)債權(quán)人撤銷權(quán)的規(guī)定，將其確定為自知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年之內(nèi)。如此規(guī)定，既可以督促受侵害的業(yè)主及時行使權(quán)利，也有利于盡量維護業(yè)主共同生活秩序的穩(wěn)定。因該除斥期間的起算點為“在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起”，所以也不會對業(yè)主合法權(quán)益保護帶來不利影響。

問：物業(yè)服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的，一些業(yè)主以其不是合同當事人為由拒絕履行相關(guān)義務(wù)，司法解釋如何解決？

答：不僅是物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同也存在這個問題。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以通過招投標或者經(jīng)行政主管部門批準采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。只要前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，其對業(yè)主即應具有約束力。物權(quán)法第七十六條規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應遵守。在實踐中，有些業(yè)主以不是合同當事人為由，不愿接受物業(yè)服務(wù)合同的約束，拒絕履行相應義務(wù)并引發(fā)糾紛。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的一方實際享有者和承擔者。從這個角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

問：實踐中物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容一般較為簡單，產(chǎn)生糾紛時，當事人對如何確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)常發(fā)生爭議，司法解釋對此有何規(guī)定？

答：實踐中，很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細，而對物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來進行的。除此以外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。為更好維護業(yè)主權(quán)益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理擴充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應承擔義務(wù)的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應盡義務(wù)的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務(wù)量而言，司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。

問：很多業(yè)主認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)利就業(yè)主相關(guān)妨害物業(yè)服務(wù)秩序的行為提起訴訟，這種觀點是否正確，司法解釋是如何規(guī)定的？

答：這種觀點是不正確的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中很重要的一個方面就是全體業(yè)主將維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該權(quán)利行使的主要途徑是對業(yè)主實施“人”的管理。業(yè)主實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，有時也可能是一種侵權(quán)行為。賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以相應訴權(quán)，并未超出其對“人”管理權(quán)的行使邊界，而且可以及時有效地制止不法行為。實際上在實踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。基于以上考慮，司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

問：欠費糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類型，如果業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費，應如何處理？ [page]

答：業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應遵守。實踐中，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應得到支持。

問：服務(wù)合同解除后，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出其尚有物業(yè)費被拖欠，應如何主張權(quán)利？如物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求支付物業(yè)費，應否得到支持？

答：物權(quán)法第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會有權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。按照業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會代表業(yè)主，應有請求解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。業(yè)主委員會雖為物業(yè)服務(wù)合同的一方當事人，但其既不是欠費人又沒有責任財產(chǎn)，所以如果確實存在拖欠物業(yè)費的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同解除后，向拖欠物業(yè)費的業(yè)主提起訴訟。對此，司法解釋明確規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在解除物業(yè)服務(wù)合同的訴訟中，提出要求業(yè)主委員會支付拖欠的物業(yè)費的請求，法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

實踐中，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。司法解釋明確規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，法院不予支持。物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。

問：如果物業(yè)服務(wù)糾紛是由于承租人、借用人等引起的，是否也適用司法解釋相關(guān)規(guī)定？最高法院對兩部司法解釋的施行有何特殊考慮？

答：實踐中，物業(yè)服務(wù)糾紛常常會涉及到房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主，但其居住生活在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，也應當受到物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束。從這個意義上說，司法解釋對物業(yè)服務(wù)糾紛的規(guī)定，應當同樣適用于因非業(yè)主的物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛案件的處理。對此，司法解釋明確作出了規(guī)定。

物權(quán)法施行前，法律并無“住改商”應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的規(guī)定，也沒有規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定，除此以外，物權(quán)法對共同事項多數(shù)決的比例規(guī)定也比修訂前的物業(yè)管理條例的規(guī)定高。如果不對司法解釋的時間效力進行適當限制，將有可能使得許多已經(jīng)穩(wěn)定的社會關(guān)系重新被打破，并引發(fā)大量糾紛案件。基于此種考慮，根據(jù)法不溯及既往的原則，建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋明確規(guī)定，因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用該解釋。同時，為了在司法解釋正式施行之前，給各界預留一個宣傳學習的時間，也為了最大限度通過自律、自糾的方式消化可能發(fā)生的糾紛案件，兩部司法解釋都將于2009年10月1日起正式施行。