最高人民法院于今年5月份公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，將于10月1日起實(shí)施。從而為妥善處理物業(yè)服務(wù)糾紛，化解物業(yè)管理中的矛盾，規(guī)范物業(yè)管理起到重大作用。［分折］本案涉及業(yè)主身份的界定問題。因而有必要對(duì)其“業(yè)主”身份問題進(jìn)行特別規(guī)定，司法解釋明確：對(duì)這種情況下的“業(yè)主身份”可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的“業(yè)主”。由此可見，本案中鄭女士雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但應(yīng)認(rèn)定是該小區(qū)業(yè)主，有權(quán)對(duì)公共部分提出要求。于是向物業(yè)公司提出要求秦先生停辦。關(guān)于物業(yè)糾紛難題解答的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

最高人民法院于今年5月份公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱兩部司法解釋），將于10月1日起實(shí)施。

兩部司法解釋解答了廣大群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，諸如：業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃分、面積的計(jì)算方法、業(yè)主權(quán)利義務(wù)的范圍、車位車庫糾紛處理、利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定；物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的約束力、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任承擔(dān)，業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責(zé)任承擔(dān)等。從而為妥善處理物業(yè)服務(wù)糾紛，化解物業(yè)管理中的矛盾，規(guī)范物業(yè)管理起到重大作用。

沒有產(chǎn)權(quán)證能否當(dāng)業(yè)主？

［案例］鄭女士購買了我市某小區(qū)商品房一套，但開發(fā)商因?yàn)槭掷m(xù)不全等原因，遲遲未給鄭女士辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。一年之后，鄭女士因樓內(nèi)公共部分的使用問題與物業(yè)公司發(fā)生爭議，而物業(yè)公司認(rèn)為，鄭女士還沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，不能算真正意義上的業(yè)主，無權(quán)對(duì)該公共部分提出要求。

［分折］本案涉及業(yè)主身份的界定問題。我國《物權(quán)法》第六章中提到“業(yè)主”的概念，但法律沒有對(duì)此作出規(guī)定。因此，在司法解釋中予以明確：依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書，繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。這是界定業(yè)主身份的一般原則。但在現(xiàn)實(shí)生活中，基于與開發(fā)商之間的商品房買賣民事法律行為，房屋購買人在己經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情況大量存在。此種情況下，如果僅以是否己經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生矛盾，對(duì)這部分人應(yīng)當(dāng)享受的權(quán)利會(huì)造成損害。因而有必要對(duì)其“業(yè)主”身份問題進(jìn)行特別規(guī)定，司法解釋明確：對(duì)這種情況下的“業(yè)主身份”可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的“業(yè)主”。

由此可見，本案中鄭女士雖未辦理產(chǎn)權(quán)證，但應(yīng)認(rèn)定是該小區(qū)業(yè)主，有權(quán)對(duì)公共部分提出要求。

住改商可否擅自作主？

［案例］秦先生購買了某小區(qū)普通住宅一套，并將其改裝成藝術(shù)培訓(xùn)中心對(duì)外營業(yè)。秦先生的鄰居對(duì)此提出了異議，認(rèn)為該中心白天和晚上九點(diǎn)前產(chǎn)生的噪音影響了周圍人們尤其是老年人的休息，樓內(nèi)社會(huì)人員往來的增加也帶來安全隱患。于是向物業(yè)公司提出要求秦先生停辦。秦先生辯稱：在自己的房屋內(nèi)經(jīng)營業(yè)務(wù)并無不妥。

［分折］《物權(quán)法》77條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。但在實(shí)踐中的做法是按多數(shù)來確定利害關(guān)系業(yè)主，這既沒有法律依據(jù)，也違反了《物權(quán)法》77條立法目的。針對(duì)這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主

以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。也就是說“住改商”必須經(jīng)整棟樓的全體業(yè)主同意才可進(jìn)行，相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主具有“一票否決權(quán)”。據(jù)此，本案中秦先生住改商的做法是違法的，應(yīng)自行糾正，還周圍鄰居一個(gè)安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境。

車位、車庫使用，應(yīng)先滿足業(yè)主

［案例］祁先生最近在市區(qū)XX花苑買了一套商品房，在去辦理停車位租用手續(xù)時(shí)，才知道開發(fā)商己把所有的規(guī)劃車位賣給跟開發(fā)商關(guān)系密切的一個(gè)業(yè)主，然后再通過這個(gè)業(yè)主把車位零散地高價(jià)賣給其他業(yè)主。為此，祁先生非常生氣，找開發(fā)商理論，認(rèn)為開發(fā)商在車位充足的情況下應(yīng)該合理保證每一個(gè)有車業(yè)主的需求，不能將車位賣給關(guān)系戶。

［分折］車位、車庫屬于業(yè)主的專有部分還是全體業(yè)主的共有部分，應(yīng)該如何在業(yè)主中分配？

司法解釋此次著重解決了如何認(rèn)定建設(shè)單位己經(jīng)履行法律有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”問題。根據(jù)規(guī)定，如果建設(shè)單位己經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位。車庫與專有部分的比例，將車位、車庫經(jīng)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》74條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。可見，規(guī)劃確定的配置比例是有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦模挥袠I(yè)主己經(jīng)按照配置比例或者租賃到車位、車庫，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要己經(jīng)“首先滿足業(yè)主”。本案開發(fā)商將所有規(guī)劃車位賣給關(guān)系戶，再由關(guān)系戶以高價(jià)賣給業(yè)主，顯然是與“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主”的規(guī)定相背，希望開發(fā)商認(rèn)真聽取祁先生的意見，重新分配好車位。

物業(yè)公司未獲續(xù)聘無權(quán)再收費(fèi)

［案例］某住宅小區(qū)物業(yè)管理合同到期后，業(yè)主委員。聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司，但原物業(yè)公司卻一直以種種理由拒絕撤出，雙方協(xié)商未果訴至法院。原物業(yè)公司稱，物業(yè)合同到期后，該公司一直堅(jiān)持為小區(qū)業(yè)主提供正常的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主享受了服務(wù)，就應(yīng)該繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司只有在收到全部物業(yè)費(fèi)后才能撤出。

［分折］《物權(quán)法》第76條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。按照業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員代表業(yè)主，應(yīng)有請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)為物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人，但其不是欠費(fèi)人。所以，如果確實(shí)存在欠費(fèi)的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同解除后，向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主提起起訴。

物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕撤出，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)為由要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，對(duì)此，司法解釋的規(guī)定是：在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

此次司法解釋取消了“事實(shí)服務(wù)”這個(gè)概念，有望從根本上解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)清退難、更換難的糾紛。因?yàn)槲飿I(yè)公司拒不退出，業(yè)主有權(quán)利不交物業(yè)費(fèi)，法院也不會(huì)支持物業(yè)公司討要物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司沒有經(jīng)濟(jì)利益，自然也會(huì)不得不撤出。

房子空置，要交物業(yè)費(fèi)嗎？

[案例]王小姐去年底在某小區(qū)購買了一套商品房，裝修好后一直未入住。今年，小區(qū)物業(yè)費(fèi)開始征收，物業(yè)服務(wù)公司書面通知她要按照正常住戶的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，王小姐手握通知單，不知道這費(fèi)該繳不該繳？

[分析]空房未入住成為不少業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的一個(gè)抗辯理由。司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)

服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。即使有的業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，甚至完全空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為空閑房業(yè)主提供了服務(wù)。所以，業(yè)主不能以“沒有入住”作為抗辯理由。本案中王小姐的物業(yè)費(fèi)是應(yīng)該交。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約的行為是否有權(quán)制止，并要求業(yè)主承擔(dān)責(zé)任？

[案例]黃先生、史女士夫婦系某小區(qū)某幢601、602室戶主，601室與602室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為黃先生、史女士的行為構(gòu)成非法占有，造成公共妨礙，在勸阻無效下，遂將兩夫婦訴至法院。

[分析]物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約，妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為有權(quán)予以制止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場阻止，并在發(fā)出違章通知單或整改通知書后，如果業(yè)主拒絕改正、不予理睬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往顯得辦法不多。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)私搭亂建、違法加建、侵占共有綠地、通道及違規(guī)裝修的業(yè)主，能否提起訴訟？在司法解釋出臺(tái)前，法院一般認(rèn)為，物業(yè)公司不是權(quán)利被侵害人，不具有訴訟主體資格，無權(quán)對(duì)侵權(quán)業(yè)主提起訴訟。這次司法解釋規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理公約實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。本條款明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約，妨害物業(yè)服務(wù)和管理的行為享有訴訟的權(quán)利，這為物業(yè)服務(wù)、管理工作的開展提供了極大的方便。本案中，物業(yè)公司將黃、史兩夫婦訴至法院的做法是有法可依的。