實務要點一：物業服務合同約定周期性交付物業費的，則每個周期的物業費系獨立之債，其訴訟時效應獨立計算。

福建省高院認為：關于訴訟時效。根據象嶼物業公司與趙君臨簽訂的《前期物業管理協議》第三條第二款約定，趙君臨應于每季度第一個月的前10日內交納物業服務費。如趙君臨未按約定交納物業服務費，則象嶼物業公司應進行催收，故每季度應交物業服務費系獨立之債。本案訴訟時效應自趙君臨逾期交納物業服務費起計算兩年，且每季度應交物業服務費的訴訟時效應獨立計算。二審判決認定上述物業服務費債權屬同一債權并認定其訴訟時效應自最后一期履行時間開始起算，依據不足。

案件：趙君臨物業服務合同糾紛再審民事判決書（2017）閩民再323號

實務要點二：非業主專有、市政公用部分、其他權利人所有的設施造成業主損害的，因其屬于業主公用設備設施，物業公司應當承擔違約責任。

重慶市高院認為：新東原公司認為堵塞的排水管系該單元的支水管，不屬于新東原公司維護、清掏的小區公共區域內的主水管范圍，且該水管堵塞是因為生活垃圾堵塞造成的，聶詩勝應該告樓上的業主侵權。聶詩勝對水管堵塞是因為生活垃圾堵塞造成的沒有異議，但認為該管道堵塞部位是在業主戶外，應屬于新東原公司清掏范圍。本院認為，本案中，造成聶詩勝房屋受損系其樓下立管部位堵塞引起反水所致，堵塞物是爛抹布等物品，該區域并非聶詩勝專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的設施，應當屬于公用設備設施，新東原公司對此具有管理、維修、養護的義務。新東原公司雖辯稱其已委托相關公司對涉案物業項目的公共管道進行定期清掏、疏浚，并舉示了與重慶美域凈環衛有限公司簽訂的《大項目排水設施清掏、疏浚服務合同》及該公司出具的情況說明，但該證據不足以證明其已定期清掏、疏浚，故涉案公共管道堵塞反水導致聶詩勝房屋受損，系新東原公司違約，新東原公司應當承擔違約責任。

案件：重慶新東原物業管理有限公司與聶詩勝物業服務合同糾紛申訴、申請再審民事裁定書（2018）渝民申232號

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實務要點三：物業服務合同到期后不予續聘，物業公司拒絕移交物業管理權而要求業主支付自物業服務到期日至人民法院判決其移交物業管理權期間物業服務費的，人民法院不予支持。

江蘇省高院認為：本案中，金陵世家業委會已于2015年8月25日通過決議，作出了不同意續聘寧設物業公司在該小區進行物業服務的決定，并于2015年9月14日發函給寧設物業公司，通知寧設物業公司的物業服務期限至2015年12月31日到期。故一、二審法院認定案涉物業服務合同終止時間為2015年12月31日并無不當。

寧設物業公司主張根據生效民事判決確認其應于2016年8月31日撤出金陵世家小區，故其與金陵世家業委會之間的不定期物業服務合同終止時間應為2016年8月31日。本院認為，因寧設物業公司在收到金陵世家業委會發函后拒不撤出，金陵世家業委會向南京市建鄴區人民法院訴請其撤出金陵世家小區并移交物業管理權，人民法院生效判決確認的寧設物業公司撤出時間并不是雙方物業服務合同的終止時間。

案件：南京寧設物業管理有限責任公司與殷明物業服務合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2018）蘇民申2486號

實務要點四：物業管理合同的備案制度、物業管理活動的規范屬于管理性強制性規定，而非效力性強制性規定，是否備案、是否符合選聘物業服務企業流程流程不影響《物業服務合同》效力。

吉林省高院認為：物業管理合同的備案制度屬于非行政許可審批項目，即案涉合同是否備案，不影響合同的效力；《物業管理條例》中關于建設單位應當以招投標方式選聘物業服務企業、物業服務企業應當具有資質證書等規定，系對物業管理活動的規范，以便督促物業服務企業提高物業管理和服務水平，盡職地履行自己的職責，更好地提供相應的服務。上述規定均屬于管理性強制性規定，而非效力性強制性規定，不影響《前期物業服務合同》的效力。因此，林星提出《前期物業服務合同》存在未及時備案、未經過招投標程序簽訂、缺少違約條款等多項違反法律法規強制性規定的情形，系無效合同的主張，缺乏法律依據，本院不予支持。

案件：林星與延邊錦繡天景物業公司物業服務合同糾紛再審審查民事裁定書（2018）吉民申4006號

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實務要點五：由于物業公司未采取有效防范措施或未及時采取查控措施，導致業主財產被盜的，物業公司應對業主財產損失承擔相應的補充賠償責任。

江西省高院認為： 經查，按照宜春市毓盛房地產開發有限公司與安居物業簽訂的《宜教花苑物業管理委托合同》第十條的約定，安居物業應維持公共秩序，包括安全監控、24小時值班巡視、門崗執勤，協助當地公安機關實施小區治安防范工作，如出意外，安居物業無過錯不承擔責任，安居物業如有過錯應依法承擔相應責任。安居物業作為李蓉所居住小區的物業服務公司，對小區采取的是半開放式管理模式，只對車輛及特殊人員進行登記。本案中，曾維紅、鄒柏平騎著女式摩托車進入小區，從沒有鎖大門的一樓上到最頂樓（高層電梯樓房），然后從最頂樓一直敲門直到三樓的李蓉家，采用技術開鎖方式進到李蓉家將財產盜走。期間還有李蓉的鄰居發現可疑人員后向安居物業保安報告。由于安居物業沒有采取有效防范措施，特別是在李蓉的鄰居報告后，安居物業沒有及時采取查控措施，如封堵路口、核實出入人員等，應對李蓉財產損失承擔相應的補充賠償責任，一、二審法院判決由安居物業對李蓉的損失承擔20%（6000元）的責任并無不當。故安居物業的再審事由不成立。

案件：宜春安居物業服務有限公司、李蓉物業服務合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書（2018）贛民申178

實務要點六：因公共樓道照明燈未正常照明，業主被其他人員放置的物品絆倒發生損害，屬于物業公司未盡到相應的管理責任，物業公司應承擔相應的賠償責任。

天津市高院認為：本院經審查認為，張梅榮所承租的天津市津南區雙港鎮泓滬園系天津市公共保障住房，盛業物業公司認可其為該小區提供物業服務，故雙方之間存在物業服務合同關系，張梅榮以物業服務合同糾紛為由起訴盛業物業公司主體適格。雖然一樓電梯間附近其他人員放置的異物是張梅榮被絆倒地摔傷，并造成損失的直接原因，但在張梅榮倒地摔傷時，樓道內的燈沒有正常照明，盛業物業公司未盡到相應的管理責任，二審法院酌定盛業物業公司對張梅榮的損失承當20%的責任，并無不當。

案件：天津市盛業物業服務有限公司、張梅榮物業服務合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書（2018）津民申658號

來源：中國裁判文書網）

法律法規

《物業管理條例》

第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持