房屋抵償工程款協(xié)議，一般是指發(fā)包人不以現(xiàn)金支付而以特定房屋作價抵償給承包人，用于履行其應(yīng)向承包人支付工程款的協(xié)議。筆者整理了如下案例供大家學習參考。

一、關(guān)于以房抵工程款協(xié)議的效力問題

最高院在（2016）最高法民申2800號案中認為：關(guān)于以房抵工程款協(xié)議的法律適用問題，首先，應(yīng)適用或者類推適用最相類似的合同類型的法律規(guī)范。雖然以房抵債協(xié)議的目的在于以債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)替代合同約定的原給付義務(wù)，但在外觀上與房屋買賣合同最為接近，因此，應(yīng)當適用合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定。其次，由于以物抵債協(xié)議為無名合同，即使不適用合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定，也應(yīng)適用合同法總則的規(guī)定，或者說，在合同法關(guān)于買賣合同無明確規(guī)定的前提下，就以房抵債協(xié)議的相關(guān)法律問題，應(yīng)適用合同法總則的規(guī)定。所以，關(guān)于以房抵債協(xié)議的效力問題，也應(yīng)適用合同法關(guān)于買賣合同和合同法總則的規(guī)定。

二、債務(wù)履行期是否屆滿對以房抵工程款協(xié)議效力的影響

1.債務(wù)履行期屆滿前簽訂以房抵工程款協(xié)議，容易被認定為無效。

《擔保法》第40條規(guī)定：訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。《物權(quán)法》第186條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《擔保法》第40條和《物權(quán)法》第186條是關(guān)于禁止流押的規(guī)定，在審判實踐中，對于約定以房抵工程款協(xié)議，一般情況下，法院容易依照上述規(guī)定認定，在債務(wù)履行期屆滿前簽訂以房抵工程款協(xié)議，實質(zhì)上是為了擔保共同價款的實現(xiàn)，按照上述規(guī)定應(yīng)當認定無效。【案例有（2017）最高法民申284號】。

2.債務(wù)履行期屆滿后簽訂以房抵工程款協(xié)議，如系當事人的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。

最高院在（2016）最高法民終484號案中認為：以物抵債，系債務(wù)清償?shù)姆绞街唬钱斒氯酥g對于如何清償債務(wù)作出的安排，故對以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認定，應(yīng)以尊重當事人的意思自治為基本原則。一般而言，除當事人明確約定外，當事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議，并不以債權(quán)人現(xiàn)實地受領(lǐng)抵債物，或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利，為成立或生效要件。只要雙方當事人的意思表示真實，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同即為有效。本案中，興華公司與通州建總呼和浩特分公司第二工程處2012年1月13日簽訂的《房屋抵頂工程款協(xié)議書》，是雙方當事人的真實意思表示，不存在違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的情形，故該協(xié)議書有效。

三、以房抵工程款協(xié)議的履行效力問題

最高院在（2016）最高法民申2800號案中認為：中磊公司在本案中提出的訴訟請求，在表面上是請求確認以房抵債協(xié)議的效力，但實質(zhì)上是請求確認以房抵債協(xié)議的履行效力，或者是請求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議。如果是請求以房抵債協(xié)議的履行效力，因雙方當事人尚未履行房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，所有權(quán)不發(fā)生變動、原合同約定的工程款債務(wù)亦不消滅，中磊公司的該項主張應(yīng)予駁回【注：即在未對房屋所有權(quán)進行變更登記下，原工程款之債尚未消滅，發(fā)包人與承包人應(yīng)當繼續(xù)履行工程款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系】。如果中磊公司意在請求寶隆公司繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議，因法律上和事實上不能履行，中磊公司的此項主張亦不能支持。綜上所述，案涉以房抵債協(xié)議合法有效，因雙方未實際履行所以不發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律效果；由于在事實上或法律上不能履行，中磊公司請求繼續(xù)履行該協(xié)議亦不能支持。原審法院認定案涉以物抵債協(xié)議無效，雖然適用法律錯誤，但由于中磊公司起訴時并未將其作為獨立的訴訟請求，而是主張以物抵債協(xié)議發(fā)生相應(yīng)工程款債權(quán)消滅的效果，原審法院對此未予支持，裁判結(jié)果正確。中磊公司的此項申請再審理由不能成立。

四、與工程款優(yōu)先受償權(quán)的關(guān)系

江蘇高院在（2016）蘇民終288號案中認為：《以房屋抵付工程款協(xié)議》性質(zhì)屬于“以物抵債”，即債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財產(chǎn)折價歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的行為。應(yīng)當根據(jù)當事人設(shè)定以物抵債的不同時間、約定的具體內(nèi)容、履行的具體情況等情形來判斷其效力。首先，《合同法》第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。承包人對工程款債權(quán)享有法定優(yōu)先受償權(quán)，其與發(fā)包人協(xié)議以房抵工程款，屬于優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)的方式，應(yīng)認定其效力。但是，根據(jù)上述法律規(guī)定，需要符合兩個條件：一是承包人的優(yōu)先受償權(quán)能夠行使；二是所抵房屋應(yīng)包括在所建工程范圍之內(nèi)。【注：即在工程款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利限制范圍內(nèi)簽署的房屋抵償工程款協(xié)議，屬于行使工程款優(yōu)先受償權(quán)的一種形式，體現(xiàn)的是法定優(yōu)先權(quán)，不受物權(quán)準轉(zhuǎn)移登記的限制。】

五、通過以房抵工程款方式實現(xiàn)建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，不得對抗在先抵押權(quán)人

最高院在（2018）最高法民申403號案中認為：長城資產(chǎn)公司對嘉利成公司享有的債權(quán)以及對案涉二期在建工程享有的抵押權(quán)形成時間早于司貴強與嘉利成公司、新魯班公司簽訂以包含案涉5套房屋在內(nèi)的9處房產(chǎn)抵頂司貴強全部工程價款的協(xié)議時間之前。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款及《擔保法》第四十九條第一款的規(guī)定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，嘉利成公司未經(jīng)過長城資產(chǎn)公司同意以案涉已經(jīng)抵押房屋抵頂司貴強工程款，不符合上述法律規(guī)定。根據(jù)《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，建筑工程的承包人享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)方式應(yīng)是就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償，而不是直接取得所有權(quán)。且根據(jù)原審查明的事實，司貴強沒有在《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第四條規(guī)定的六個月的法定期限內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)，且其關(guān)于對案涉工程的工程價款享有優(yōu)先受償權(quán)的主張亦與另案生效判決認定新魯班公司就案涉工程價款享有優(yōu)先受償權(quán)的認定相矛盾。故司貴強基于其系案涉部分工程施工人，其與嘉利成公司、新魯班公司簽訂了以案涉房屋抵頂工程款的協(xié)議而主張其系案涉房屋合法權(quán)利人并享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，缺乏法律依據(jù)。

來源：網(wǎng)絡(luò)

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