中介合同糾紛裁判規則

    在建設工程領域，許多項目是通過第三方介紹等使得建筑企業（承包人）與建設方（發包人）相識，最后簽訂了《建設工程施工合同》，第三方要收取一定比例的“介紹費”。建設公司與介紹人之間會因介紹費形成糾紛，此類糾紛屬于中介合同糾紛。

    糾紛一：中介合同的管轄問題

    裁判規則

    適用一般合同管轄原則，即合同履行地或被告所在地。

      糾紛二：中介合同約定的支付費用的條件未成就時，是否有權主張該費用？

    判決規則

    委托人可以就此抗辯支付中介費的條件未成就，要求暫不支付中介費用。

    糾紛三：進行了中介工作，由于委托人的原因未能成功時的責任1、裁判觀點（1）合同責任是無過錯責任，與當事人的主觀狀態無涉，委托人不管是否存在惡意，只要違反合同約定的義務，即屬違約。

    （2）對于中介合同的委托人而言，這并非意味著其負有必須通過接待和洽談的方式來對待中介人所報告的訂立合同機會的義務，委托人面對中介人所報告的訂立合同的機會，有權根據自身條件、投資人的基本情況等進行正常的商業判斷，以決定是否需要進一步的接洽。

    （3）如果委托人并非不正當地阻止中介人所要促成的合同成立，則委托人不接待和洽談投資人的行為并不構成違約。

     糾紛四：中介人完成中介工作后，委托人以項目通過網絡公開招標為由，拒絕支付中介費用1、裁判觀點人民法院不予以支持。

    糾紛五：中介人從事的行為系職務行為的，是否有權主張中介費？

    1、裁判觀點

    代理人在單位從事職務的行為不認為系中介行為，無權主張中介費用。

    （二）違法分包、轉包、掛靠相關中介合同可能無效1.法律、法規的限制隨著工程項目的復雜化和專業化程度提升，工程分包變得必要和常見，而我國的法律法規對工程分包有諸多限制，違反相關法律、法規的規定可能面臨行政處罰甚至刑事處罰。

    根據我國《建筑法》、《招標投標法》等規定，常見的違法分包、轉包形式有：

    （1）分包未經發包方批準；

    （2）分包方不具備相應資質；

    （3）已分包工程再分包；

    （4）主體工程進行分包；

    （5）轉包；

    （6）以分包形式肢解工程間接轉包。

    另外，《建筑法》等主要法律對掛靠、出讓資質行為做出了禁止性規定，即沒有資質的單位或個人借用資質、資質等級低的借用資質等級高的、有資質的建筑施工企業名義上聯營、合作等方式變相借出資質進行承攬等情形，屬于掛靠，是法律禁止的行為【5】。

    2.裁判尺度的考量

    （1）居間合同無效

    當居間行為促成的合同屬于違法轉包、分包、無資質承包（掛靠）等情形時，多數判決認為居間合同無效【6】。

    另外實踐中也存在名為居間，實為“掛靠+居間”的交易模式，即掛靠人與被掛靠人以簽訂居間合同的方式，通過被掛靠人自身的社會資源，幫助掛靠人拿到待建工程的施工權，獲取相應的報酬【7】。不論相關主體在所謂的居間合同中處于什么角色，其最終目的都是實施違法的掛靠行為，此種情況下，居間合同乃以合法形式掩蓋非法目的，當屬無效。

    （2）居間合同有效

    少數判例認定此類情形下的居間合同仍有效，委托人仍需向居間方支付報酬，可能是考慮到下列原因【8】：

    雖然涉及違法承包、分包、掛靠經營等，但該工程確實已經由委托人承建并取得承包費用。如果不支持居間方請求，實際上將會導致有過錯的委托人反而得到好處。

    該違法承包、分包的工程沒有嚴重不良影響。

    居間合同中可能明確約定了委托人不得以此為由拒付報酬。

    （三）以“中介”為名行賄受賄，涉嫌違法無效實務中存在不少以“居間、中介服務”為名向“中介人”支付“好處費”，實為行賄、介紹行賄的情形。這種情形下，“中介合同”可能因屬于“虛假意思表示”而無效，也可能因為“違反法律法規強制性規定”而無效。較常見的情形包括中介人介紹行賄、幫助行賄甚至教唆行賄，各方虛構居間合同掩蓋行賄受賄事實等。

    比如，在張明受賄罪二審刑事裁定書【9】中載明，“被告人等虛構居間服務合同，與正力公司商定，支付被告人等‘居間服務費'100萬元”，案涉居間合同無效，結合案件其他相關事實，最終被告人等以受賄罪論處。在李福源貪污、受賄、非國家工作人員受賄二審刑事裁定書【10】中，證人證實“李福源與曹某在辦公室聊天，稱土地按照6000萬轉讓，柴某在中間幫著聯系促成這件事，要400萬元居間費，該費用已談好由城發集團出，不方便走賬，所以跟6000萬元土地轉讓款一起轉至曹某賬戶，之后從曹某賬戶轉給柴某。曹某表示同意。關于走賬的事情，曹與柴某簽訂了居間協議。簽署的居間協議并非真正居間協議，而是柴某為了順利拿到400萬元錢。后柴某得到該400萬元”，最終判決案涉居間合同無效，相關當事人最終也以受賄罪論處。

    這些情況下，因為居間合同當事人之間串通完成的并不是合法的交易，很少會出現“居間人”打官司索要居間報酬的情況，如果“居間人”真要提起訴訟，則合同很可能被認定無效。即使雙方不發生訴訟，如果行賄受賄事發，也可能導致違法甚至犯罪責任。

    （四）存在違法風險的中介合同的起草審查

    對于可能具有違法、無效風險的中介合同，建議律師以如下思路應對：

    1.對于風險極大的合同，應建議當事人停止該交易例如：存在刑事犯罪風險的涉嫌賄賂的中介合同；嚴重違反《招標投標法》、涉及金額巨大的違法“中介”行為。

    2.對于招投標領域的中介合同，應注意：

    （1）合同條款中不應出現違反《招標投標法》的內容或作法，比如“保證中標”、“中標之前即取得資格進場施工”、“泄露標底”等。

    不過，僅僅約定“中標后中介人拿到報酬”本身并不違法，因為事后拿錢是中介合同的正常模式。

    （2）在合同中增加特殊約定。

    比如，站在委托人角度，考慮約定“如果被認定中標無效，已經支付的居間報酬應該返還”，站在居間人角度，考慮約定“若因委托人原因導致中標無效，依然應當支付居間報酬，若中標后實際施工合同無法履行，居間報酬不予返還”。

    （3）提示當事人存在風險。

    即使采取了上述措施，從前文判例可看出，中介合同仍可能存在無效風險，應適當提示客戶。

    （4）調整服務模式。

    從中介人的角度，可考慮將中介合同調整為先收費模式（同時可約定如果未中標則退還全部或部分費用，這其實仍屬于中介合同），以避免委托人主張合同無效而拒絕支付費用。

    3.對于促成違法分包、轉包、無資質承包的中介合同，應注意：

    （1）從中介人的角度，合同中可以考慮增加“委托人不得以XX合同無效為由拒絕支付中介服務費用”的約定，該約定不能確保有效，但可以起到一定作用。

    （2）提示當事人存在合同無效、不支持中介費用的風險。

    （3）可考慮改為“先收費、未達成要求再退費”的收費模式，以降低風險。