建筑物區分所有權司法解釋征求意見稿對《物權法》的相關規定做出了補充，明確規定了業主大會的原告主體資格，但正式通過的司法解釋則取消了該條內容。將來有權機關應當承認業主大會的訴訟主體資格，允許其以“其他組織”的身份參與訴訟，有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力，其訴訟后果歸屬于全體業主。由于實踐中業主大會或者業委會為了全體業主的共同利益而參與訴訟的案件時有發生，法院必須對其訴訟主體資格做出統一的判斷才能保持司法裁判標準的一致。關于論業主大會的訴訟主體資格的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

關鍵詞: 業主大會/訴訟主體資格/其他組織/訴訟平等

內容提要: 《物權法》未能對業主大會的訴訟主體資格做出明確的規定。在比較法上，各國一般都賦予業主團體以訴訟主體資格。建筑物區分所有權司法解釋征求意見稿對《物權法》的相關規定做出了補充，明確規定了業主大會的原告主體資格，但正式通過的司法解釋則取消了該條內容。將來有權機關應當承認業主大會的訴訟主體資格，允許其以“其他組織”的身份參與訴訟，有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力，其訴訟后果歸屬于全體業主。

一、引言

我國《物權法》第75條規定了業主大會的權利內容，第78條還規定，權益受侵害的業主可以對業主大會或者業主委員會的決定提起撤銷之訴。據此，業主大會或者業主委員會(以下簡稱業委會)可以作為被告，但原告僅限于合法權益受到前者決議的侵害的業主。然而，業主大會能否以自己的名義、為了全體業主的利益而作為原告向第三人提起訴訟，或者作為被告而對第三人的起訴進行應訴，《物權法》對此并沒有做出明確的規定。可見，我國立法對于業主大會訴訟主體資格的規定尚不夠完善，有待有權機關進一步明確。

需要指出的是，我國《物權法》和《物業管理條例》等法律法規中均未采用業主團體的概念，而是采用了業主大會的概念(業委會是其執行機構)，因此，我國法上的業主大會并非只是業主共同聚會、共同議事的會議形式，而且還是一種業主的組織形式，實際上就是業主團體。這就類似于全國人民代表大會不僅僅是一種會議形式，而且還是一種組織形式，是一種國家權力機構。《物權法》第75條規定：“業主可以設立業主大會”，立法機關使用了“設立”一詞，這就說明“業主大會并不僅僅是全體業主匯集在一起參加某個會議，也不是業主之間的松散聯合。業主大會是一個組織體，可以自己的名義開立工商賬戶，并且有自己的意思機關與執行機關，能夠訂立管理規約……。” [1]因此，對于我國業主大會的理解，不能僅限于字面意思，其不僅表示業主的議事方式，而且還表示業主的組織即業主團體。明確了這一點，才能避免許多無謂的概念上的分歧與爭論。

由于實踐中業主大會或者業委會為了全體業主的共同利益而參與訴訟的案件時有發生，法院必須對其訴訟主體資格做出統一的判斷才能保持司法裁判標準的一致。因此，最高人民法院在去年6月16日發布了旨在細化實施《物權法》第6章的《建筑物區分所有權司法解釋(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)。《征求意見稿》第13條規定：“業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：(一)已經選舉出業主委員會的，為業主委員會;(二)沒有選舉出業主委員會，或者業主委員會怠于行使權利的，為業主大會或者業主。有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。”該條明確規定了業主大會和業委會的訴訟主體資格，對《物權法》所未能明確規定的內容做出了較為詳細的規定，雖然其具體內容還有待完善，但畢竟在一定程度上增強了物權法的可訴性。遺憾的是，最高人民法院在2009年5月14日正式公布并將于2009年10月1日起施行的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中刪除了《征求意見稿》中關于業主大會訴訟主體資格的規定。因此，對于該司法解釋在實施中將會遇到的一些現實問題，仍有待進行深入思考。本文擬就業主大會的訴訟主體資格相關問題做一探討，以就教于學界。[page]

二、比較法上的業主團體訴訟主體資格

在大陸法系國家中，德國立法將建筑物區分所有權稱為“住宅所有權"，其《住宅所有權法》中對“住宅所有權人之共同體”進行了專章規定。該住宅所有權人之共同體“雖無權利能力，且依司法判例之看法，也無不動產登記簿上的登記能力，但卻具有社團之性質。” [2]德國聯邦高等法院2005年的判決中和德國新《住宅所有權法典》認為“業主團體具有部分權利能力和法律主體性，也即業主團體僅在一定的范圍和領域內具有權利能力，該范圍和領域即為對共有所有物進行管理的法律活動中……例如在涉及有關共有物的訴訟中直接由業主團體作為法律主體參與訴訟活動。” [3]《住宅所有權法》第27條還規定，住宅所有權人可以授權管理人以全體住宅所有權人的名義提起訴訟。 [4]因此德國法上業主團體雖然不具備完全的民事主體資格和獨立的法律人格，但是在涉及建筑物區分所有權管理中的事項時，其具有對內和對外的訴訟主體資格。法國也針對建筑物區分所有權的問題進行了單獨立法，其業主團體稱為“共同所有權業主聯合會”，“共同所有權人組成一個結構完整的團體，并且法律承認該團體享有法律地位(unstatutjuridique)。” [5]這種團體雖然與其他團體有所不同，但是一樣具有為實現團體利益所必須的各種權限，例如，“法律明確規定，共同所有權業主聯合會為了保護與建筑不動產有關的權利，可以單獨或者與一位或數位共同所有權人以其在法院進行訴訟。” [6]

日本自昭和37年以來陸續制訂了《區分所有權法》等法律，規定30人以上的業主團體“可以通過特別決議決定成為法人的宗旨，并在主要事務所的所在地進行登記取得法人資格。” [7]業主團體通過集會的決議，來選任或解任管理人，而管理人則可以“根據規約或集會決議就其職務為區分所有人之目的作為原告或被告”， [8]其后果對全體住宅所有權人發生效力。在瑞士法律上，業主團體“有時具有法人之性質，公寓以其自己之名義取得財產，同時因為它有一管理機關，故得以自己名義提起訴法，并進而實行訴法。” [9]我國臺灣地區的“公寓大廈管理條例”規定區分所有人會議為區分所有人團體的最高意思決定機關，該會議應成立管理委員會，而在訴訟上，“管理委員會有當事人能力。” [10]其管理委員會具備非法人團體的要件，“對外權限具有訴訟上原告、被告之能力，在其權限范圍內，自得以自己名義為民事訴訟之原、被告。” [11][page]

在英美法系國家，“大多數盎格魯-美利堅的法律都賦予它們的管理組織以完全法人人格。在加拿大各省中，除了魁北克省以外，區分所有權人協會在組織上和公司差不多--除了沒有股本。在新南威爾士，盡管區分所有權人協會(公司法人)不是依據公司法而設立的公司，但它卻具有權利主體資格和公章。類似地，在新西蘭，從立法賦予的區分所有權人協會的功能和權利來看，完全可以推論出其具有公司人格。” [12]在美國，業主團體被稱為業主協會，“每一個共同利益社區(CIC)都由一個業主協會來進行管理，這種業主協會有時也被稱為社區團體，房屋所有人聯合會，或者建筑物區分所有權人協會。在美國有超過二十萬個這樣的業主團體。” [13]在美國的立法上，“統一公寓所有權法賦予區分所有權人協會的權利包括……為了管理公寓所必要的一般權利。管理活動包括任用雇員，代理人，獨立的承包人和專業管理人員;作為原告提起和作為被告應對訴訟。 [14]因此，在英美法系國家，業主團體一般都具有獨立的法人資格，自然也就具有訴訟主體的資格。

由以上各國法律規定可知，無論承認業主團體的法人資格與否，其業主團體都可以直接或通過管理人參與訴訟，進行起訴或應訴。比較法上的業主團體大都具有訴訟主體資格，原因在于賦予業主團體訴訟主體資格既有利于其對外維護建筑物區分所有權人的共同利益，也有利于對內解決建筑物區分所有人之間的糾紛。

三、業主大會與訴訟主體類型

當事人的訴訟主體資格，是民事訴訟當事人主體的法律資格，即當事人能夠享有民事訴訟權利、承擔民訴訟義務的資格。通常情況下有民事主體資格者才具有訴訟主體資格。我國《民法通則》規定的民事主體只包括公民和法人兩類，“其他組織”則不被認為是民事主體，不享有民事權利。但我國《民事訴訟法》為了方便社會上廣泛存在的其他組織參與訴訟、解決糾紛，遂賦予了“其他組織”以民事訴訟主體資格和訴訟權利能力。該法第49條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。法人由其法定代表人進行訴訟。其他組織由其主要負責人進行訴訟。”該規定將享有民事訴訟主體資格的當事人分為公民、法人和其他組織三種。那么業主大會也必須歸入這三種訴訟主體類型之一才能享有訴訟主體資格。

一方面，業主大會不是公民，因為其是業主團體，是眾多業主的集合;另一方面，業主大會也不是法人，因為按照《民法通則》的規定，法人包括企業法人、事業單位、社會團體法人，并且法人必須依法成立;而《物權法》、《物業管理條例》等均未規定業主大會可以成為法人。因此，在不改變當前相關法律規定的前提下，只能將業主大會解釋為《民事訴訟法》上的“其他組織”。最高人民法院在《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》中對“其他組織”有較為明確的規定，其第40條規定：“民事訴訟法第49條規定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”其主要包括不具備法人資格但依法登記領取營業執照的合伙企業、企業法人的分支機構、銀行的分支機構以及其他不具備法人資格的經營實體和組織等。比照《民事訴訟法》司法解釋規定的條件，有人認為業主大會不能成為“其他組織”，因為“它沒有登記程序，也沒有負責人(業主委員會有主任，但他代表的是業主委員會，而非業主大會)。” [15]還有學者認為業主大會沒有自己的財產，“如果嚴格的分析,業主大會不具有自身的財產”， [16]因為根據《物權法》第79條的規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有，不屬于業主大會所有。[page]

由于《民事訴訟法》屬于訴訟制度的基本法律，在法律淵源上具有較高的效力位階，因此，對于業主大會的訴訟主體資格問題，在解釋上必須將業主大會歸入民事訴訟主體的類型之中，其解釋才不至于無效。筆者認為，業主大會符合《民事訴訟法》及其司法解釋關于“其他組織”的要求，即合法成立、有一定的組織機構、有一定的財產且不具備法人資格，因此其具有民事訴訟的主體資格，理由如下：

第一，業主大會屬于合法成立的組織且不具備法人資格。一方面，《物權法》、《物業管理條例》均規定了業主有權設立業主大會，因此其成立合乎法律的規定，具有法律依據;另一方面，業主大會在我國尚不具備法人資格，不能成為法人的一種，“業主團體與法人團體的不同之處在于業主團體沒有獨立財產不能承擔有限的責任。……但是，這并不能否認業主團體的法律人格，業主團體仍然具有一定的權利能力，仍然能夠以自己的行為設定權利義務。” [17]

第二，業主大會有一定的組織機構。業主大會作為建筑物區分所有權人的集合和議事機關，是業主團體的最高意思機關。一般而言，業主大會還會設立業主委員會作為其執行機構，業主委員會也會聘請專門的工作人員負責日常事務的處理，因此業主大會在組織機構上是較為完善的，有意思形成機關和執行機關，甚至還可以設置監督機關。

第三，業主大會有一定的財產。如前所述，有學者認為業主大會沒有自己的財產，所以不能成為其他組織。筆者認為，《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條所言的有一定的財產，并不是要有完全屬于組織體的財產，而只要是具有相對獨立性、能夠與其組成成員通常狀態下的個人財產相區分的財產即可，因為該條所列舉的私營獨資企業、合伙組織等組織體，也并沒有完全屬于組織體而不屬于成員的財產，只是其財產雖然屬于成員單獨所有或共有，但是在通常狀態下是為了經營的特定目的而存在，具有相對的獨立性，一般情況下能夠與其成員的個人財產相區分，只有在分割財產時才歸入到成員的個人財產之中。業主大會的財產狀況與此相似，根據《物權法》第79條的規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。但這些資金有著特定的使用目的，即為了業主的共同利益而使用，因此相對獨立于每個業主的個人財產。此外，業主大會還可以利用建筑物區域內的公用部位或公用設施、設備等進行一些經營活動，取得一定的財產收益，類似的收益包括“通信公司或網通公司在小區屋面、綠地安裝的小靈通手機發射天線的收入;利用外墻面、屋頂設置的廣告牌收入;小區內利用道路兩側的停車收費、公共露天停車場、配套的自行車棚收入;利用樓梯口、電梯里廣告、公共場合的電視廣告收入” [18]等等。這些財產一般都會獨立存儲，作為業主大會或業主委員會的活動經費，或者用于業主的公益活動，因此業主大會有相對獨立的財產，符合“其他組織”財產方面的要求。[page]

“在現實的社會生活中存在著一些雖然未具備法人格上述要件但仍然開展社會活動的團體。這些團體在開展自己的社會活動時就有可能遭遇糾紛，為了解決這種糾紛，將該團體本身也作為訴訟當事人對待的做法是較為便利的。” [19]因此日本的《民事訴訟法》承認無法人格的社團與財團具有當事人能力。與此相類似，業主大會在我國作為非法人組織，也有參與民事訴訟的需要，有必要獲得訴訟主體的資格。而且業主大會符合《民事訴訟法》上的“其他組織”的構成要件，將業主大會歸入“其他組織”之中，就可以解決業主大會與訴訟主體的類型之間的契合問題，合理地賦予業主大會訴訟主體資格。

四、業主大會與訴訟平等

訴訟平等是我國民事訴訟法的基本原則之一，“訴訟真正永恒的生命基礎在于它的公正性。而訴訟平等，作為與訴訟公正同時產生的一個重要概念，被視為實現訴訟公正的必由之途，甚至被作為訴訟公正的形式標志。” [20]《民事訴訟法》第8條規定：“民事訴訟當事人有平等的訴訟權利。”訴訟平等對于當事人而言，主要是指當事人訴訟地位的平等，即無論當事人的社會地位如何，都應當平等享有民事訴訟法所給予的訴訟權利，承擔民事訴訟法所規定的訴訟義務。在我國，當事人應享有的訴訟權利主要包括起訴的權利、辯論的權利和提起反訴的權利等。當事人訴訟地位的平等并不僅僅是為了保障訴訟的實體公正、保證法院判決的正確性，同時也是實現程序正義、保障人權的價值訴求。此外，訴訟平等原則還充分體現了憲法關于“公民在適用法律面前人人平等”的原則，是憲法原則在民事訴訟領域的具體化。如果一類主體可以充當原告而免于作為被告，則有違訴訟平等的原則，會造成權利義務失衡和不對等的現象。

《物權法》第78條僅規定業主可以請求法院撤銷業主大會的不當決議，即業主大會僅可能成為權利受到其決議侵害的業主的被告;《征求意見稿》第13條也只是規定在業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害時，業主大會可以作為原告進行起訴。而正式通過的《解釋》則對業主大會的起訴應訴資格均未做出規定。因此，《物權法》及其當前的司法解釋尚未能解決業主大會能否成為第三人起訴的對象的問題，即業主大會能否成為非業主所提起的訴訟的被告。在司法實踐中，最高人民法院雖然沒有直接針對業主大會的被告問題進行過批復，但可資參考的，是最高人民法院分別于2003年8月20日所做的《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》和2005年8月15日所做的《關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》。這兩個批復中，第一個批復認為業主委員會具有民事訴訟主體資格的案件僅限于涉及住宅小區全體業主公共利益的物業管理糾紛范圍，且業主委員會僅能作為原告，以自己名義提起訴訟;時隔兩年之后，第二個批復的態度發生了一些轉變，認為業主委員會根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動、與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟，所產生的法律后果由全體業主承擔。[page]

業主大會是我國的業主團體組織形式，是業主共同意思的形成機關，業主大會所做出的決定不僅與每個業主相關，而且也會與第三人發生聯系。例如，根據《物權法》第76條的規定，應當由業主大會來決定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，以及改建、重建建筑物及其附屬設施等事項，這些決定的實施，都難免和業主以外的第三人發生聯系，一旦發生糾紛，業主大會作為當事人一方就有可能成為被告。

可見《物權法》只規定業主大會的原告主體資格而不規定其被告主體資格的做法，將會導致法院在適用法律中的空白，客觀上會限制與業主大會發生糾紛的對方當事人的訴訟權利，即對方當事人不能起訴業主大會，不能將業主大會列為被告;同時，在業主大會作為原告而對第三人提起的案件中，被告也不能對業主大會提起反訴。如此則將導致對方當事人無法行使《民事訴訟法》所賦予的起訴及提起反訴的訴訟權利，從而違背了訴訟平等的基本原則。這一法律適用中的空白將無法保障當事人在法院受到平等的對待，難以貫徹訴訟中雙方適用法律一律平等的要求，對于人民法院在訴訟中保持嚴格的中立性具有負面的影響，從而在業主大會涉訴的案件中難以真正保障訴訟的實體公正以及程序上的正義。對于這一問題，解決的辦法是不僅承認業主大會具有原告的訴訟主體資格，而且承認其害可以作為被告;在訴訟結果的承擔上，應當是有關業主共同權益的生效裁判對全體業主具有約束力，但不僅是業主大會所獲得的訴訟利益歸屬于全體業主，而且不利訴訟后果的承擔也應歸屬于全體業主，即如果判決要求業主大會承擔一定的民事責任(主要是金錢之債的賠償責任)，則該判決對全體業主生效，由全體業主共同承擔該訴訟后果。

五、結論

《征求意見稿》曾在第13條明確規定了業主大會的訴訟主體資格，這對于《物權法》的相關規定而言是一個進步，彌補了后者未規定業主大會為了業主的共同利益能否對第三人提起訴訟的缺憾，賦予了業主大會民事訴訟原告的主體資格。但該條仍存在未能同時規定業主大會作為民事訴訟被告的主體資格的缺陷，因此不利于訴訟平等的實現。正式通過的司法解釋則完全取消了該條規定，其對于《物權法》上業主大會和業主委員會參與訴訟的問題都沒有作出細化解釋，對于業主大會訴訟主體資格的問題基本上延續了回避的態度。如果回避的理由是擔心業主大會參與訴訟之后難以執行判決結果，則這一理由是不成立的，因為在《物權法》第78條第2款所規定的業主對業主大會或者業主委員會決議的撤銷權制度中，一旦出現原告勝訴、被告敗訴的情形，同樣會涉及到業主大會對業主的損害賠償的執行問題。[page]

可以預計，業主大會為了業主的共同利益而參與訴訟的情形在將來仍會不斷出現，因此有權機關必須正視這一問題。筆者認為，將來可以通過相關法律法規的修改或者制定其他的司法解釋而全面承認業主大會的訴訟主體資格，即允許其以“其他組織”的身份參與訴訟，如此則能夠符合《民事訴訟法》的要求。具體而言，對于業主大會的訴訟主體資格可做如此規定：涉及業主共同權益的事項，業主大會可以直接或者授權業主委員會以“其他組織”的身份參與訴訟。沒有成立業主大會或者業主大會怠于行使權利的，業主可以親自參與訴訟。有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力，其訴訟后果歸屬于全體業主。