光明公司見此情形，就將宏宇公司起訴至法院，要求其給付工程款，并要求以拍賣該工程的價款優先受償。關于工程合同承包人的優先受償權的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

導讀：我國《合同法》第286條規定了建設工程合同中承包人的優先受償權，建設工程合同承包人的優先受償權相對于一般債權來說，具有優先受償的效力。但在實踐中，建設工程的發包方為了獲得資金，往往在建設工程上設定了抵押權，當同一建筑物上優先權與抵押權并存時，應當首先保證建筑工程承包人優先權的實現。

(一)案情簡介

宏宇房地產開發公司見本市沿海地帶風景優雅，而且地處交通便利地區，有意開發一居民住宅小區。后來宏宇公司對住宅小區的建筑工程進行了招標投標，本市有八家建筑公司參與了招標投標活動，最后以光明建筑公司的投標最為符合宏宇公司的設計意圖因而中標。1999年11月1日宏宇公司與光明公司簽訂了建設工程承包合同，合同中約定，光明公司負責住宅工程的建設，兩年內完成，經有關部門鑒定合格后交付給宏宇公司，宏宇公司向其支付建設工程款共計1200萬元。后來，宏宇公司由于資金周轉困難，就將在建的住宅小區工程抵押給了本市的建設銀行并貸款3000萬元，約定如果宏宇公司到期不能返還，建設銀行就將住宅小區工程拍賣以保證其債權的實現。兩年后，光明建筑公司完成了住宅小區工程的建設，并通過了有關部門的質量檢驗。光明公司準備向宏宇公司交付該建設工程并請求宏宇公司支付工程建設款，可此時的宏宇公司由于經營不善，已經無法按照合同的約定支付給光明公司建設款，而此時建設銀行的貸款也到期了，銀行見宏宇公司已經無力清償銀行的貸款就要求實現其抵押權，將建設工程拍賣以滿足其債權。光明公司見此情形，就將宏宇公司起訴至法院，要求其給付工程款，并要求以拍賣該工程的價款優先受償。法院在受理該案件后，將建設銀行作為有獨立請求權的第三人追加到訴訟中來，并作出判決，由銀行優先實現其抵押權以保證其債權的優先清償，清償銀行貸款后剩余的款項由光明建筑公司優先受償。

(二)思考方向

我國《合同法》的第286條規定了建筑工程承包人在發包人不能支付工程款時，對工程的折價或拍賣的價款有優先受償的權利，該權利是為了優先保護工程承包人的利益而由法律特別規定的，所以是一種優先權，并可以優先于一般債權人受償。但在本案中，在建筑工程上還存在著銀行的抵押權，究竟應當優先保護抵押權人的利益還是優先保護承包人的利益呢?這就需要根據相關法律法規的規定來處理。

(三)法律規定

1.《中華人民共和國合同法》第二百六十九條：建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同。建設工程合同包括工程勘察、設計、施工合同。

第二百八十六條：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

2.最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復：

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。

(四)學理分析

在本案中，法院作出的由銀行優先于工程承包人行使抵押權判決是錯誤的。根據我國《合同法》的286條規定：在發包人未按照約定支付價款時，承包人可以就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。同時，根據最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復中第一項的規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

根據《合同法》第286條的規定，建設工程承包人優先權的成立應符合下列條件：

第一，必須是已竣工的建設工程，在建工程不適用。由于在建工程并沒有完工，承包人并未全部履行其義務，所以承包人不能享有優先權。

第二，所擔保的主債權必須是基于建設工程承包合同所生債權。依梁彗星教授的見解，此處的建設工程合同應作狹義解釋，“僅指合同法第269條第2款中的施工合同，勘察合同和設計合同不包括在內。”[ 梁慧星：《合同法第286條的權利性質與適用》載梁慧星主編：《民商法論叢》(第19卷)金橋文化出版(香港)有限公司2001年第1版 第377頁

當然，該承包合同必須是有效合同。如果承包合同無效，則承包人不享有優先權，理由是，合同法規定建設工程優先權，其目的是為了保障建設工程承包人的合同債權，而該優先權屬于擔保物權，依據擔保法規則，主債權無效，則擔保物權當然無效。

第三，必須是發包人未在約定期限內支付工程價款。此處的“價款”是指建設工程承包合同約定的承包費，包括承包人因施工而支付的勞動報酬、所投入的材料費和所墊付的其他合理費用以及因合同所發生的損害賠償;此處的“約定期限”是指承包合同所規定的支付價款的期限。

第四，優先權的標的物限于建設工程本身。但下列問題必須弄清：一是基地使用權是否屬于建設工程法定抵押權的范圍。對此，要看該基地使用權是否屬于建設工程發包人所有。如果該基地使用權屬于建設工程發包人所有，則其屬于優先權的范圍;反之，則不屬于。

第五，該建設工程須不屬于“不宜折價，拍賣的”建設工程。這里所說的“不宜折價，拍賣的”的建設工程是指該建設工程具有特殊用途不適合將其出售給第三人。如高速公路、橋梁涵洞、政府辦公樓、學校教學樓等。不過，這些建設工程雖然不適宜折價或拍賣，但如果這些工程可以用來經營，并能取得經濟效益的，承包人可以要求以其經營所得優先償還建設工程的價款，例如高速公路所收取的高速公路通行費、橋梁收取的過橋費等。

法律之所以規定建設工程承包人的優先權優先于其他債權人的抵押權，其理由在于：(一)從法律的規定來說，承包人的優先權是法律所特別規定的，而其他債權人的抵押權是其與發包人約定的，通常來說法律特別規定的效力都優先于無特別規定的事項。(二)從法律政策上來考慮，承包人優先權所擔保的債權中有相當大的一部分是建筑工人的勞動工資，在建設工程中凝結著工人的勞動價值，工程款中包含著勞動力價格，應當對工人的工資和報酬加以特殊的保護。相對而言，抵押權所保護的債權多為一般債權，其重要性要小于工資債權。(三)從法律的公平正義的角度來看，由于承包人的勞動在建筑工程中已經附加了一部分勞動價值，所以如果允許其他債權人優先實現抵押權，則相當于就承包人的財產價值優先受償，這也不符合法律公平、正義的精神。總之，應當優先保護承包人的優先權。

在本案中，在住宅小區工程上同時存在著銀行的抵押權與光明建筑公司的優先權。根據上述分析，光明建筑公司的優先權應當優先于銀行的抵押權，所以法院作出的優先保護銀行抵押權的判決是錯誤的。