相應的，等同于海商法中的船舶優先權，建設工程施工合同中的工程款優先受償權應歸類為優先權。其中，承包人應具有法定的相應建設工程施工承包資質，且未與發包人建立直接的工程承包關系的分包人原則上不能行使優先受償權。其中，按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的，如所有權不明確、有爭議的建設工程以及學校、醫院、政府機關辦公樓、道路、橋梁等公益建筑工程，均不適用工程款優先受償權。關于工程款優先受償權的性質和適用的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

隨著國家住房政策的改革，我國的商品房市場發展迅速，商品房市場中的“發包人”市場也隨之形成。建設單位利用其在交易中的優勢地位，拖欠建設工程價款的現象越來越嚴重，并出現普遍化的趨勢。由于建筑工程款中有很大一部分是民工工資，因此拖欠建設工程價款的問題不只是一個單純的債務糾紛，它還可能引發一系列的社會問題。為了有效解決這一問題，《合同法》在第286條中特別規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。鑒于該條規定的特別效力及其在實踐中的適用效果，最高人民法院于2002年6月27日還專門作出《關于建設工程價款優先權受償權問題的批復》 （法釋〔2002〕16號）。

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一、工程款優先受償權的法律性質與定位

在最高人民法院司法解釋出臺前，各地的司法實踐對合同法中規定的這一優先受償權定性適用不一。有把其作為留置權適用的，也有按照抵押權的規定實現這一權利的做法。對此，我們認為，我國《擔保法》第82條已經明確規定了“留置權的標的物為動產”這一原則，不宜在《合同法》中對留置權的客體做擴大的規定；而根據我國《擔保法》的規定，不動產抵押以登記為生效要件，非經登記不成立抵押權，《合同法》的規定并不要求對建設工程價款優先受償權進行登記，顯然也不應將該權利歸屬于抵押權處理。相應的，等同于海商法中的船舶優先權，建設工程施工合同中的工程款優先受償權應歸類為優先權。優先權是指特種債權人直接基于法律規定而對債務人的全部財產或特定財產享有的優先受償其債權的權利。優先權的順位和效力由法律直接規定，同一物上存在數個優先權或者發生優先權與其他擔保物權競合時，優先權人之間或者優先權人與其他擔保物權人之間的受償順序均由法律直接規定，且在效力上，不動產特別優先權原則上優先于一般抵押權。建設工程價款優先受償權就是一種承包人就建筑物直接支配其交換價值而優先于發包人的其他債權人受償其債權的權利，它的實現無須借助義務人的給付行為，且不僅可以對抗發包人，還可以對抗第三人，是一種支配權、絕對權，屬于物權范疇。

二、工程款優先受償權的適用條件

（一）主體方面

雖然法律及最高人民法院的司法解釋對承包人的范圍并未進行限制性的規定，但一般限定于工程造價范圍內的建設工程勘察、設計、施工承包人之間，不包括提供技術服務的工程監理單位和屬于買賣合同關系的材料、設備供應商。其中，承包人應具有法定的相應建設工程施工承包資質，且未與發包人建立直接的工程承包關系的分包人原則上不能行使優先受償權。實踐中有觀點認為在總承包人怠于行使優先受償權、導致分包人權利受損時，分包人可以代為行使。由于現階段對此并無明確限制，實務中可以酌情考慮。

（二）客體方面

承包人只能就其承包的建設工程、發包人未支付的工程價款行使優先受償權，包括承包人獨立完成的、參與完成的或約定完成的建設工程，不包括承包人承建的發包人的其他建設工程價款，更不包括發包人因其他原因形成的對承包人的未付款。其中，按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的，如所有權不明確、有爭議的建設工程以及學校、醫院、政府機關辦公樓、道路、橋梁等公益建筑工程，均不適用工程款優先受償權。應注意的是，發包人未支付的該價款應是合同約定的包干價或者依照合同約定經竣工決算確定的價款扣除發包人已付部分；如果工程尚未竣工，該價款應是根據合同可以確定的進度款或備料款。而且，該建設工程價款應是已屆清償期。若合同對此約定不明確，則承包人可以按照《民法通則》第88條和《合同法》第62條的規定向發包人確定履行期限。若發包人因失去清償能力而被宣告破產，則未到期的建設工程價款也應視為已屆清償期。

（三）受償范圍

行使工程價款優先受償權的范圍并非建筑工程價款的全部，僅為承包人因承包工程而實際支出的費用，包括工作人員報酬、材料款、機械臺班費、各種稅費等。對承包人墊付的工程款（以工程墊資為名進行資金拆借的除外），根據最高人民法院研究室有關人士在接受《建筑時報》記者采訪時對墊資問題的解釋，確已經物化為建設工程中部分的，應予支持追償。至于發包人違約給承包人造成的損失包括逾期付款的利息、停窩返工損失、材料設備閑置損失、預期可得收益及約定違約金等均不屬于優先受償的范圍。

（四）受償期限

根據司法解釋的規定，建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。根據合同白治原則，承發包雙方可在合同中約定延長期限。對建設工程“竣工之日”的認定，根據建設工程施工合同范本第犯條規定，工程竣工驗收通過，承包人送交竣工驗收報告的日期為實際竣工日期。工程按發包人要求修改后通過竣工驗收的，實際竣工日期為承包人修改后提請發包人驗收的日期。至于司法解釋中有關“約定的竣工之日”的規定，則主要用來解決實踐中大量存在的“爛尾樓”工程，不讓此類工程的承包人因工程竣工時間被無限期拖延而無法行使工程價款受償優先權。

三、工程款優先受償權的適用限制

（一）購房人買受權對工程款優先受償權的限制

根據最高人民法院的該條批復，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。這是生存權優先于經營權的原則體現，但必須具備如下三個條件：一是購房須用于消費，購買商業經營用房者不適用本條；二是購房人已支付全部或大部分房款，未支付房款或只付少許房款的購房者不在此列；三是尚未取得合法產權，對買受人已取得房屋所有權證的房屋發包人已不再享有權利，承包人當然不得主張工程價款優先受償權。鑒于實踐中出現房地產開發企業利用司法解釋第2條規定，借預售之機虛假售房以規避承包人行使工程價款優先受償權的現象，承包人若能提供相關證據，可以主張人民法院撤銷“售房”合同或確認“售房”合同無效。

（二）數個工程款優先受償權之間的彼此限制

一項建設工程的施工承包合同可能存在基礎工程施工合同、主體工程建筑施工合同、工程安裝施工合同及工程裝飾裝修合同等。在一項工程存在數個承包主體的情況下，各承包人均依法享有工程價款優先受償權，受償順序、受償比例如何確定，合同法與司法解釋均未作明確規定。考慮到建設工程的承包主體雖然施工行為有先后，但其優先權產生的基礎、指向的對象一致，作為工程價款的構成成分也完全平等，時間上的先后不影響權利本身的效力。故同一項建設工程中，數個承包人應平等享有工程價款的優先受償權，各承包人之間應按所確定的債權比例平等受償。[page]

（三）訴訟保全措施對工程款優先受償權的限制

鑒于訴訟保全目的在于為履行生效法律文書強制提供擔保，保全財產上依法定或議定的優先權利不因該保全措施而受到影響，承包人與抵押權人均可依法對保全財產主張優先受償權，但程序上如何操作目前尚無明確規定。人民法院依法處理被保全的建設工程時，承包人可以主張優先受償權，但承包人能否在保全財產未被處置之前主張提前行使工程款優先受償權尚存爭議，程序上也存在障礙。