在法律對(duì)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定不明確保護(hù)不力的情況下，縱使法院判決勝訴，待到執(zhí)行完畢，施工單位也收不回多少錢。為了解決這一老大難問題，最高法院于2002年6月27日出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的司法解釋。根據(jù)這一規(guī)定，B公司要求A公司償付的工程價(jià)款具有最優(yōu)先受償權(quán)，而違約損失部分不具有優(yōu)先受償權(quán)。《最高人民法院關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的適用實(shí)例的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了建筑工程律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

【關(guān)鍵詞】建筑工程價(jià)款 優(yōu)先受償權(quán)

【寫作年份】2003年

【正文】

在房地產(chǎn)市場(chǎng)與建筑市場(chǎng)不規(guī)范、粗放經(jīng)營(yíng)的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑施工單位之間的工程價(jià)款糾紛時(shí)有發(fā)生，糾紛的后果往往對(duì)施工單位不利。不少建筑施工單位經(jīng)常處于進(jìn)退兩難的尷尬境地：一方面為了維持生計(jì)求發(fā)展，希望能攬到施工業(yè)務(wù)，甚至愿意墊款施工，另一方面又怕工程款收不回來。在法律對(duì)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定不明確保護(hù)不力的情況下，縱使法院判決勝訴，待到執(zhí)行完畢，施工單位也收不回多少錢。這樣不少建筑施工企業(yè)難以為續(xù)，一定程度上制約了我國(guó)建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。為了解決這一老大難問題，最高法院于2002年6月27日出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的司法解釋。

案例：

A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2000年5月與B建筑工程公司簽訂了《建筑工程承包合同》，約定由B公司為A公司開發(fā)的C高層住宅樓進(jìn)行施工，施工期限為一年，B公司包工包料，付款方式為開工后三日付工程預(yù)付款500萬(wàn)元，主體工程封頂后按工程形象進(jìn)度付款，工程造價(jià)以決算為準(zhǔn)。施工過程中A公司未按合同約定全額向B公司支付工程預(yù)付款及工程形象進(jìn)度款，B公司墊款施工，且按期交工，經(jīng)驗(yàn)收合格。但A公司一直拖延與B公司進(jìn)行決算并拒絕支付工程款。2001年9月，A公司為經(jīng)營(yíng)需要，以C高層樓作抵押(辦理了抵押登記手續(xù))，向D銀行貸款1500萬(wàn)元，貸款期限為3個(gè)月，貸款到期后，A公司未償還貸款本息。2002年6月，D銀行向法院提起訴訟，要求A公司償還借款本息，并要求拍賣抵押樓房?jī)斶€貸款。2002年7月，B公司亦向法院提起訴訟，要求A公司給付工程欠款并承擔(dān)逾期付款給B公司造成的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)還要求法院認(rèn)定其享有優(yōu)先受償權(quán)。在此期間A公司因購(gòu)銷合同欠款糾紛，被債權(quán)人E公司訴至法院。三案原告均勝訴并申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)查C樓有10套房屋已被A公司售出，部分買受人已交付了全額房款，其余買受人也交付了大部分房款，但均未辦理產(chǎn)權(quán)。

分析：

根據(jù)上述案情介紹，B公司、D銀行和E公司對(duì)A公司同時(shí)享有債權(quán)，A公司的主要資產(chǎn)為尚未全部售出的C住宅樓，在這種情況下，債權(quán)人的受償順序就顯得尤為重要。首先，B公司作為建筑工程的承包人，根據(jù)2002年6月27日起公布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其它債權(quán)。該司法解釋還規(guī)定建筑工程價(jià)款包括承包人為建筑工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。根據(jù)這一規(guī)定，B公司要求A公司償付的工程價(jià)款具有最優(yōu)先受償權(quán)，而違約損失部分不具有優(yōu)先受償權(quán)。其次，A公司向D銀行貸款，其提供的抵押物本身符合有關(guān)規(guī)定，且辦理了合法、有效的抵押登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十三條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條的規(guī)定，債權(quán)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說抵押權(quán)優(yōu)于其它債權(quán)。《最高人民法院關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。也就是說，C樓住宅內(nèi)已售出的10套房屋的買受人因交付了全部或大部分房款，B公司在行使優(yōu)先受償權(quán)時(shí)不能要求執(zhí)行上述房屋。

綜上，在拋除已售出的10套住宅以外，B公司對(duì)C樓享有的工程價(jià)款應(yīng)優(yōu)先受償，在以該樓折價(jià)或拍賣還清工程款后，如有剩余部分應(yīng)優(yōu)先償還D銀行的借款本息，最后才能償付B公司因A公司違約所遭受的損失和對(duì)E公司的欠款，這兩部分無(wú)優(yōu)先順序按比例受償。

律師提示：

《最高人民法院關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》于2002年6月27日起施行。根據(jù)該批復(fù)，截止到2002年12月27日，建筑工程承包人主張優(yōu)先受償權(quán)尚無(wú)期限限制。從2002年12月28日起，建筑工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建筑工程竣工之日或者建筑工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。提請(qǐng)開發(fā)商與施工單位對(duì)此加以重視，把握時(shí)機(jī)，運(yùn)用法律維護(hù)自身的合法權(quán)益。