優先受償權不得對抗受買人是什么意思

優先受償權不得對抗買受人是一句專業法律術語。意思是：他人享有的工程價款優先受償權不得干預買受人的合法權益，也就是先保障買受人的合法權益。

為解決建設工程價款優先受償權和抵押權以及購房者準所有權的競合問題，最高人民法院作出的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定。

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照我國《合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

行使工程價款優先受償權：

工程價款優先受償權因具備法定條件而發生。但優先權的行使還需符合法定程序和方式。

一、催告程序。在法定優先權成立后，承包人應向發包人發出催告通知，要求其在合理期限內支付工程價款。此催款通知書應當采取書面形式。只有當發包人在該合同期限屆滿時仍未支付，承包人才能就該建設工程行使優先受償權。

至于該催告的合理期限，采用《建設工程施工合同示范文本》的，催告期限為28天，屬于約定期限。沒有約定的，可根據工程價款的標的大小掌握合理期限。一般來說，最長為兩個月(60天)。

二、行使方式。根據《合同法》286條規定，行使法定優先權有兩種方式：①發包人和承包人協議折價;②申請法院依法拍賣，且這里的拍賣僅限于通過法院來實現。途徑有兩種：①直接向人民法院申請拍賣，并提供證明法定優先權存在和具備行使條件的證據;②向法院提起確認之訴，并通過強制執行程序執行。

三、行使期限。對于承包人的優先權，最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條款定“建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計.

關于建設工程合同承包人工程價款優先受償權

法律主觀：

承包人的優先權僅適用于各種可以折價、拍賣的建設工程的價款，對于不能折價、拍賣的建設工程，承包人是不具有建設工程優先權的。這實際上就把國家投資(融資)的建設工程、公用事業工程和其他使用國家劃撥土地建設的工程排除在外。

法律客觀：

承包人優先受償權規定于《合同法》286條，內容為“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”。最高人民法院2002年6月20日發布了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，對《合同法》第286條理解與適用進行答復，該批復第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”優先受償權是法律賦予承包人獲取工程款的一把利劍，應當充分利用之。行使優先受償權應當注意：1、承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算，前者適用于正?？⒐すこ?，后者適用于爛尾工程;2、優先受償的范圍為承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失;3、欠款數額清楚、證據充分，承包人可以直接申請人民法院將該工程依法拍賣，不必對工程款糾紛另行提起訴訟;4、兩種情形下不能行使優先受償權：關系到國家利益和社會公共利益的工程項目，如國家機關辦公樓、圖書館、博物館、機場碼頭等公用建筑屬于“不宜折價、拍賣”的工程項目;消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。建筑工程承包人在發包人不支付價款的時候有優先受償權，但是，在上述兩種情形是不能行使優先受償權。

最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。

關于優先受償權的兩個問題

一、首先要明確“優先受償權”的享有者。這個條文的設計是旨在保護“承包人”的工程價款得到清償，同時又不影響到已經購買了房屋的買房人的所有權。所以，是“承包人的優先受償權”不得對抗“買受人的房屋所有權”。所以，您提到的“買房人是否還享有優先受償權”本身就是一個錯誤的概念，買受人只想有所有權(雖然可能還沒有轉移所有權，但是未來即將取得的所有權也受到保護)。

二、“所以辦理的退房手續，但開放商并未把房款交還”，在這種情況下，發生的是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：…(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人…”這時候買房人擁有的是一個普通的賠償請求權。根據《合同法》的規定“發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”所以，承包商的“就工程價款優先受償的權利”要優先于買房人的“賠償請求權”