都是租賃惹的禍——承租人優先購買權是有邊界的房屋承租人優先購買權的行使，須嚴格依法行使。這些條件主要是：承租人僅在“同等條件”下享有優先購買權，同等條件不完全等同于“同等價格”;優先購買權僅及于承租人的租賃范圍，部分承租人并不當然具有對整棟房屋的優先購買權;優先購買權是有期限的，即十五天內，過期作廢;承租人不能要求出租人必須以書面方式通知其擬出賣信息;承租人優先購買權還須受到善意取得制度的約束。另外，承租人行使優先購買權時，訴訟請求的選擇也極為重要。法律設立出租人通知的義務，其意義在于確保承租人的知情權。關于承租人優先購買權是有邊界的的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

都是租賃惹的禍

——承租人優先購買權是有邊界的

【內容提要】

房屋承租人優先購買權的行使，須嚴格依法行使。這些條件主要是：(1)承租人僅在“同等條件”下享有優先購買權，同等條件不完全等同于“同等價格”;(2)優先購買權僅及于承租人的租賃范圍，部分承租人并不當然具有對整棟房屋的優先購買權;(3)優先購買權是有期限的，即十五天內，過期作廢;(4)承租人不能要求出租人必須以書面方式通知其擬出賣信息;(5)承租人優先購買權還須受到善意取得制度的約束。另外，承租人行使優先購買權時，訴訟請求的選擇也極為重要。

【案情摘要】

Z公司將一棟三層樓的商鋪分別出租給D先生和Q小姐，Z公司與Q小姐的租賃期為2010年4月28日至2012年8月1日。2010年5月16日，Z公司扎巴曲桑將整棟商鋪賣給B先生。出賣的15日前，Z公司口頭通知了Q小姐。出賣后，Q小姐仍然沿襲原租賃合同享有承租權。2010年9月，Z公司變更為L公司。2011年9月，Q小姐以Z公司未履行出賣通知為由，將L公司訴至法院，要求撤銷Z公司與B先生之間的買賣合同，以同等價格購買整棟商鋪。訴訟中，本律師作為L公司的代理人，依法出庭，同時，法院追加第三人參與訴訟。

【主要問題】

1. 出租人擬出賣房屋時，是否必須書面通知承租人?

2. 承租人是否有權撤銷出租人與第三人之間的買賣合同?

3. 部分承租人能否就整棟房屋行使優先購買權?

4. 承租人行使優先購買權的期限是多長?

5. 同等條件與同等價格有何異同?

6. 什么是善意取得制度?

【代理詞】

審判長、審判員：

依照法律規定，受L公司的委托和北京市北斗鼎銘律師律師事務所西藏分所的指派，我擔任L公司的訴訟代理人，參與本案訴訟活動。

【特別申明】本次出庭，并不意味律師承認L公司為本案適格被告，只是為了避免L公司的合法權益受到原告蓄意侵害，從而依法出庭發表意見。原告起訴的對象是Z公司，理由是其與Z公司簽定了《房屋租賃合同》。舉證中沒有提交證據表明Z公司與L公司是同一主體。原告起訴的Z公司究為泛指還是特指，Z公司現在是否存在，我們無從得知。但在原告沒有提交證據證明的前提下，將Z公司等同于L公司顯然是不當的。故，L公司不是本案適格被告。根據最高人民法院《關于適用<民事訴訟法>若干問題的意見》第139條規定：“立案后發現起訴不符合受理條件的，裁定駁回起訴。”

接下來，就本案擇要發表如下代理意見：

一、原告據以起訴的理由與客觀事實不符，訴訟請求缺乏事實依據，Z公司已履行了通知義務。

原告訴稱，她是在2011年9月7日才得知，其所承租的房屋被出賣與第三人，該說法明顯與事實不符。

第一，包含原告承租的商鋪在內的青年公寓樓群，自2007年以來始終處于銷售持續狀態，XX晚報銷售廣告、Z公司制作的促銷廣告等證據表明，原告是應當知道自己承租的商鋪是隨時可能出售的，其租賃的權利既受到合同期限的約束，也受到Z公司處分權的約束。法律設立出租人通知的義務，其意義在于確保承租人的知情權。原告對于應當知道的事實，不能以被告未書面通知作為權利受到侵害的理由。誠實信用是民法的帝王原則，也是我們所處的和諧社會的基本為人處世原則。如果應當知道的事、已得到口頭通知的事，也非要行書面通知，則有悖誠實信用原則，那將是法律不能承受之重。

第二，Z公司于2010年5月16日，將青年公寓21號至22商鋪賣與第三人。在擬出賣前的2010年5月1日，通知了原告。而通知的這一天，正是原告與Z公司簽定租賃合同的日期。根據《合同法》第二百三十條的規定，Z公司作為出租人，只需在出賣前的“合理期限內”通知承租人即可。而最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋[2009]11號)第二十一條第三項明確規定，承租人行使優先購買權的“合理期限”為“十五日內”。由于原告在十五日內未明確表示購買，故十五日后的2010年5月16日，原告優先購買權喪失，Z公司有權將房屋出賣給第三人。需要說明的是，現行法律沒有對出租人履行通知義務的方式作出明確規定，故Z公司的口頭通知也是符合民法意旨的。[page]

第三，Z公司履行合同法規定的通知義務時，不僅通知了原告，同時也通知了一樓的承租人D先生，通知了S小姐(S小姐是原告租賃房屋的轉租人)，告知了買受人。即使原告矢口否認這些鐵的事實，換個角度來看，我們仍不難得出Z公司履行了通知義務的結論。按照生活邏輯：Z公司既然通知了D先生和S小姐，沒有理由不通知同樣作為承租人的原告;Z公司將出租事實告知買受人，沒有理由不通知承租人;Z公司如果沒有通知原告，不可能嚴格按法律規定十五日后行使處分權，租賃合同簽定后的第十六天簽定買賣合同，十五天這差絕非巧合。

上述三點表明：Z公司作為出租人，在擬將租賃房屋出賣給第三人前，盡管原告應當知道所租商鋪要出售，還是全面、適當地履行了通知的義務。原告起訴的理由依法不能成立。

二、原告請求“按照同等價格優先購買”租賃房屋，違背法律規定，依法不應得到法律支持

(一)原告請求“按照同等價格優先購買”租賃房屋，不符合“同等條件”的規定

《合同法》第二百三十條，在賦予承租人優先購買權的同時，也設定了“同等條件”的限制，以免承租人濫用權利而損害出租人利益。這就是說，承租人僅在同等條件下享有優先購買權。這是極其重要的一個前提條件，沒有這一個條件，優先購買權就不可能存在和實現。那么，房屋承租人優先購買權中的“同等條件”如何確定呢?

代理人認為，“同等條件”不能簡單等同于“同等價格”，在轉讓價格之外，還必須考慮一些特殊的因素。如購買人的信用、履約能力、出賣人與購買人之間的特殊身份及情感等因素。于是，法律設立了“同等條件”作為承租人優先購買權行使的前提，目的在于維護出租人利益，對抗承租人濫用優先購買權，以收法律衡平之效。而購買人提供的任何條件包括機會均是出租人利益所在，這些條件和機會能否以金錢替代，只能以出租人的價值判斷為準，而不能以承租人的觀念衡量。所以，承租人優先購買權中的“同等條件”不能簡單等同于“同等價格”。

顯然，綜合價格之外的其它“同等條件”因素，Z公司選擇第三人作為交易對象，是權利的正當行使。而原告要求以“同等價格”優先購買所承租的房屋實屬對法律的誤解，也是對法律賦予Z公司對房屋享有處分權的剝奪。因此，原告的訴訟請求是不合理、不合法、不公平的，不應得到法律支持。

(二)原告請求“按照同等價格優先購買”租賃房屋，不符合“租賃房屋”的規定

房屋承租人行使優先購買權，受到法律的嚴格限制。房屋承租人僅就其已合法有效承租的房屋享有優先購買權。若出租人所賣的房屋，除了承租人已承租的樓層之外，尚有其他樓層，則承租人不得對其承租之外的其它樓層享有優先購買權。換句話說，房屋局部承租人不能主張整體房產的優先購買權。

本案中，Z公司需要將位于青年公寓21號至22的商鋪整棟出賣，出賣的房屋超出了原告租賃樓層的范圍。若支持原告的訴請，則既違背法律的規定，擴張了承租人優先購買權的范圍，也是對出租人所有權權能的限制，這對Z公司來說無疑是不公平的。

(三)原告請求“按照同等價格優先購買”租賃房屋，不符合法律關于承租人優先購買權行使期限的規定

從權利義務對等的角度來分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先行使購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋[2009]11號)第二十四條第(三)項將承租人接到通知后15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。根據該規定，Z公司在2010年5月1日通知原告，包含其所承租的樓層在內的整棟房屋擬出賣，15日內原告未作出購買的意思表示，故Z公司將房屋賣與第三人并無不當。原告未在15日內行使優先購買權，理應承擔相應的法律后果。[page]

(四)原告請求“按照同等價格優先購買”租賃房屋，不符合法律關于善意取得的規定

本案中，購買房屋的第三人，出于善意并已辦理登記手續，取得了位于青年公寓21號至22的整棟商鋪的所有權。根據《物權法》第106條的規定，受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋[2009]11號)第二十四條第(四)項在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。故，原告請求“按照同等價格優先購買”租賃房屋，不符合法律關于善意取得的規定。

(五)原告請求“按照同等價格優先購買”租賃房屋，是不公平、不合理的

這幾年，包括X市在內的全國房價都在持續上漲，青年公寓21號至22號商鋪價格也同樣水漲船高。2010年5月，該商鋪出租時的價格與現在的市場價格相比，已有很大變化。原告請求以2010年的價格來購買已漲價的2011年的房屋，既悖離了“同等條件”優先的立法意旨，也是一種投機的行為，這種請求對出租人、第三人而言是明顯不公平、不合理的。

三、原告請求“按照同等價格優先購買”租賃房屋，“撤銷Z公司與第三人之間的房屋買賣合同”，依法不應得到支持。

首先，原告不是撤銷權的合法行使主體，退后一步，就算賦予其撤銷權，則因原告知道或者應當知道該房屋已于2010年5月16日出賣與第三人，卻“一任時光流逝”，“按兵不動”。根據《合同法》第七十五條規定：“撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使，一年內沒行使，撤銷權消滅。”

其次，原告認為其優先購買權受到侵犯，而房屋又已出賣給善意第三人的情形下，完全可以請求賠償損失。但是，截止辯論終結，原告沒有提出該請求。民事訴訟“不告不理”的原則告訴我們，當事人起訴時沒有提出的訴訟請求，人民法院不能啟動相應訴訟程序。根據《民事訴訟法》第13條規定：“當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利。”本案中，原告沒有請求賠償損失，是其自由處分訴訟權利的具體體現。

最后，原告請求“撤銷Z公司與第三人之間的房屋買賣合同”，無異于“請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”。在善意第三人已購買房屋，并已辦理登記手續的情形下，依據最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋[2009]11號)第二十一條的規定，其請求依法不能得到法律支持。

四、關于最高院民一庭給江蘇省高院的復函——最高人民法院(2004)民一他字第29號的意見

(一)該復函不符合最高人民法院《關于裁判文書引用法律、法規等規范性法律文件的規定》，不能引用

該《規定》第四條規定：“民事裁判文書應當引用法律、法律解釋或者司法解釋。對于應當適用的行政法規、地方性法規或者自治條例和單行條例，可以直接引用。”這就是說，我國的規范性法律文件僅為法律及法律解釋、行政法規、地方性法規、自治條例或者單行條例、司法解釋。故，最高院的復函因不屬于規范性法律文件，而不在法院應當引用之列。

(二)該復函屬于實體性復函，只針對個案，不具有普適性

最高院的復函分兩種，一為實體案件復函，二為純程序性復函。 實體性復函又稱具體案件復函，一般指僅對下級法院(省高院)就某個個案中定性或存疑點進行答疑，一般下級法院報請時會附上審委會傾向性意見，以便最高院審核。就其效力只涉及本案。至于純程序性復函是指對下級法院就司法實踐中某個程序問題的復函。因為司法程序具有共性化，也較穩定，故下級法院一般就該問題均會作為依據。另外，批復通常由最高院做出，而復函一般則由最高院業務庭做出，故批復效力要高于復函。本案屬于純程序性復函，不屬于規范性文件，故法院不應引用以作裁判說理的依據。[page]

以上代理意見，謹供法庭參考。

另附：《房屋承租人優先購買權法律依據》一份

北京市北斗鼎銘律師事務所西藏分所律師 李義才

二一一年十一月二十五日

【法律依據】[1]

房屋承租人的優先購買權問題，在司法實踐中，援引的法律依據主要有：

1.1983年12月國務院《城市私有房屋管理條例》[2]

第11條：“房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權”。

2.《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干意見》

第118條[3]：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

3.1984年最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》

“房主出賣房屋時在同等條件下原房客優先購買的的權利應予保護”。

4.1994年建設部《城市公有房屋管理規定》[4]

第36條第二款：“出售出租公有房屋時，承租人有優先購買權”。

5.1999年《中華人民共和國合同法》

第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。

6.《商品房屋租賃管理辦法》(2010年12月1日，中華人民共和國住房和城鄉建設部令第6號)

第十三條 房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。

7.最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋[2009]11號)

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

8.最高院民一庭給江蘇省高院的回函——中華人民共和國最高人民法院(2004)民一他字第29號

江蘇省高級人民法院：

你院請示的關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的問題，目前，法律和司法解釋對此尚無明確規定。

經研究認為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：

第一，從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋;如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權;反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。

請你院結合以上因素，根據案件具體情況，妥善處理。

二○○五年九月二十六日

9.《物權法》

第一百零八條善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。[page]

【法院判決】

本案經調解未果，法院以原告不得以同等條件就整棟房屋行使優先購買權和善意取得為由，駁回原告訴訟請求。原告上訴后，二審法院維持一審判決。后來，原告申訴，被依法駁回。

[1] 李義才，北京市北斗鼎銘律師事務所西藏分所律師，中國政法大學民商法學碩士，長期專注于民商法領域的實踐與研究，致力于民商事糾紛的防控與解決;聯系電話：183 0801 5748，138 8903 6042;郵箱：lyclawyer@163.com。

[2] 注：該法規已被《國務院關于廢止部分行政法規的決定》(發布日期：2008年1月15日 實施日期：2008年1月15日)廢止(原因：已被2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布的《中華人民共和國物權法》、2007年8月30日中華人民共和國主席令第72號公布的《中華人民共和國城市房地產管理法》、2001年6月13日中華人民共和國國務院令第305號公布的《城市房屋拆遷管理條例》代替)

[3] 注：最高人民法院關于廢止2007年底以前發布的有關司法解釋(第七批)的決定(法釋〔2008〕15號)已廢止該意見中的：第88條、第94條、第115條、第117條、第118條、第177條，原因為與物權法有關規定沖突。

[4] 注：該規定于2001年被建設部在《關于廢止〈建設工程質量管理辦法〉等部令的決定》中廢止。