合同簽訂后，原告黃冬香付給被告房款20萬元，2005年2月4日付給被告50萬元，2005年3月14日付給被告28萬元。原、被告在合同中還補(bǔ)充約定：“2005年1月13日甲、乙雙方簽訂的預(yù)售合同與此合同同具法律效力，若有條款不清晰之處，以預(yù)售合同為準(zhǔn)。第一種意見認(rèn)為被告沒有逾期交付房屋，不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于預(yù)售合同與正式合同不一致以何為準(zhǔn)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

案情：

原告黃冬香、肖國華系夫妻關(guān)系，原告肖佳、肖穎系原告黃冬香肖國華之女。被告杰昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在縣城恩江東路地段進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2005年1月13日，原告黃冬香經(jīng)與被告協(xié)商，簽訂了一份《店面預(yù)售合同》，由原告黃冬香選購被告在永豐縣城恩江東路開發(fā)的1棟5、6、7、8號一層臨街店面，店面面積約232.7平方米，每平方米8800元，房款約2047760元。合同約定，合同簽訂后原告黃冬香預(yù)付店面款20萬元，50%房款分三期付清，第二期房款于2月8日前付50萬元，余款于3月8日以前付清，另原告黃冬香預(yù)留店面款4萬元在店面交付時付清;被告負(fù)責(zé)為原告黃冬香辦理50%房款的十年銀行按揭手續(xù)，原告黃冬香向被告交納總額的千分之七按揭費(fèi)用，如原告未按上述期限付款，每日罰原告黃冬香萬分之五的違約金;被告于2005年8月1日前將店面交付給原告黃冬香，若交付期限超過2005年8月1日，被告按購房總金額承擔(dān)每日萬分之五的違約金。合同還約定，原告黃冬香所購店面面積是預(yù)訂面積，交付使用時按實(shí)際建筑面積進(jìn)行結(jié)算。原告按規(guī)定付清50%購店面款給被告后，被告方可辦理店面交付使用手續(xù)給原告，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅及辦證工本費(fèi)等一切費(fèi)用由被告承擔(dān)。合同簽訂后，原告黃冬香付給被告房款20萬元，2005年2月4日付給被告50萬元，2005年3月14日付給被告28萬元。2005年11月28日被告將未經(jīng)驗(yàn)收的四間店面的鑰匙交給原告黃冬香，同日原告黃冬香將5、6號店面置于原告肖國華、肖佳名下，7、8號店面置于原告黃冬香、肖穎名下，為此，被告與四原告分別于2005年11月28日、2006年2月20日簽訂了《商品房買賣合同示范文本》，合同約定，5、6號店面的買受人為肖國華、肖佳，7、8號店面的買受人為黃冬香、肖穎，該商品房經(jīng)驗(yàn)收后，原告已交清所有房款和相關(guān)費(fèi)用，5、6、7號店面在2006年10月31日前交付給原告，8號店面在2006年11月30日前交付給原告;被告逾期交房不超過90日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按約向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金;被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，被告負(fù)責(zé)協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，辦證的一切費(fèi)用全部由原告自理。原、被告在合同中還補(bǔ)充約定：“2005年1月13日甲、乙雙方簽訂的預(yù)售合同與此合同同具法律效力，若有條款不清晰之處，以預(yù)售合同為準(zhǔn)。”原告黃冬香于2005年11月28日從被告處取得店面鑰匙后，對四間店面進(jìn)行了裝修。裝修期間2005年12月店面出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，導(dǎo)致原告裝修材料損失，為此被告賠償了原告800元損失。2006年2、3月店面又出現(xiàn)漏水，被告派人到維修。2006年4月30日原告起訴要求被告承擔(dān)逾期交房違約金234695.36元及維修屋面伸縮縫漏水的質(zhì)量問題，并要求被告交付商品房買賣合同原件及原告購店面發(fā)票等辦證費(fèi)票據(jù)原件。

分岐：

對本案如何處理，在審理中出現(xiàn)了兩種意見。

第一種意見認(rèn)為被告沒有逾期交付房屋，不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。理由是：第一、店面預(yù)售合同是原告黃冬香與被告簽訂，其余三原告與被告均沒有簽訂預(yù)售合同，因此其余三原告與被告在買賣合同中約定“以預(yù)售合同為準(zhǔn)”無效，應(yīng)當(dāng)以買賣合同示范文本確定交付時間。第二、即使預(yù)售合同對除黃冬香外的其余原告發(fā)生效力，由于預(yù)售合同與買賣合同均對交付時間進(jìn)行了約定，但兩份合同對交付時間約定不一致，在此情況下應(yīng)以時間在后的合同為準(zhǔn)確定交付時間，因?yàn)橘I賣合同約定的交付時間也是雙方真實(shí)意思表示，新的約定變更了原約定，合同補(bǔ)充協(xié)議中“若有條款不清晰處，以預(yù)售合同為準(zhǔn)”中的“不清晰”應(yīng)當(dāng)理解為買賣合同約定不明或未進(jìn)行約定的以預(yù)售合同為準(zhǔn)，而買賣合同中關(guān)于交付時間的約定并非不清晰，因此確定交付時間應(yīng)以買賣合同確定為準(zhǔn)，故原告主張被告違約不成立，其請求不能支持。

第二種意見認(rèn)為，買賣合同中補(bǔ)充協(xié)議約定“2005年1月13日甲、乙雙方簽訂的預(yù)售合同與此合同同具法律效力，若有條款不清晰處以預(yù)售合同為準(zhǔn)”應(yīng)當(dāng)理解為“若店面預(yù)售合同與《商品房買賣合同示范文本》的約定有不一致之處，以預(yù)售合同為準(zhǔn)”這種理解更符合常理，也符合原告簽訂合同的本意。因?yàn)轭A(yù)售合同與買賣合同均是依法成立的有效合同，兩份合同對相同問題可能有不同的約定，在此情況下應(yīng)適用哪份合同應(yīng)當(dāng)明確，因此才產(chǎn)生了補(bǔ)充協(xié)議條款。只有當(dāng)兩者出現(xiàn)不一致或矛盾之時才會約定以何為準(zhǔn)的問題。如果該“不清晰”是指約定不明或未約定，那么當(dāng)預(yù)售合同也未約定時以預(yù)售合同為準(zhǔn)豈不是一句空話?因此本案中應(yīng)以預(yù)售合同約定的交付時間確定被告履行義務(wù)時間。被告未按時交付構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但原告認(rèn)為被告違約至開庭時是不符法律規(guī)定，其實(shí)被告已在2005年11月28日將店面鑰匙交付給原告，轉(zhuǎn)移了房屋的占有。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”，因此計算被告違約的時間應(yīng)至2005年11月28日，據(jù)此計算違約金的數(shù)額。

管析：

本案是一起商品房買賣合同糾紛，最高人民法院在2003年頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”本案中原、被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》符合該條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。后來原、被告又簽訂了正式的《商品房買賣合同示范文本》，兩份合同均是依法成立的有效合同。當(dāng)兩份合同出現(xiàn)矛盾或不一致時，如無特別約定，一般應(yīng)以時間在后的合同約定為準(zhǔn)。但在本案中雙方當(dāng)事人對兩份合同如何適用進(jìn)行了特別約定，即：“2005年1月13日甲、乙雙方簽訂的預(yù)售合同與此合同同具法律效力，若有條款不清晰處，以預(yù)售合同為準(zhǔn)。”關(guān)鍵的問題在于如何理解該補(bǔ)充協(xié)議條款中的“條款不清晰之處”，這就涉及到合同的解釋問題。關(guān)于如何解釋合同的問題，歷來存在前兩種對立的主張，即意思說和表示說，前者主張對合同的解釋應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人的主觀意思為標(biāo)準(zhǔn)，而不能拘泥于文字，后者主張對合同的解釋應(yīng)以客觀表示出來的意思為標(biāo)準(zhǔn)，而不能根據(jù)當(dāng)事人自己的意思解釋。在合同的解釋問題上，我國法律尚無明文規(guī)定，學(xué)者的主張應(yīng)當(dāng)采取實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)與主觀標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的辦法解釋合同，司法實(shí)踐中也是這樣做的。具體到本案中，要正確理解該補(bǔ)充協(xié)議條款應(yīng)綜合全案來看，而不能僅拘泥于該條款的字面意思，這樣未免失之偏頗。對該補(bǔ)充協(xié)議條款的理解，二審法院的理解更符合合同解釋的原則，更符合常理，也符合原告簽訂合同時的主觀真意。《合同法》第四十條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”，本案中的被告是提供格式條款的一方，而且其以買賣合同示范文本免除其違約責(zé)任，加重原告責(zé)任等，因此應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。 [page]

另外 值得一提的是有人認(rèn)為預(yù)售合同是原告之一與被告所簽訂，其余三原告未與被告簽訂預(yù)售合同，那么其余三原告與被告在買賣合同中約定“以預(yù)售合同為準(zhǔn)” 顯然無效，預(yù)售合同對其余三原告不適用，因?yàn)槠溆嘣媾c被告之間根本不存在預(yù)售合同。這樣理解不正確。本案四原告之間存在特殊的親屬關(guān)系，在合同示范文本中被告同意約定“以預(yù)售合同為準(zhǔn)”，那么就應(yīng)認(rèn)定即使其余三原告未與被告簽訂預(yù)售合同，被告同意其余三原告同樣享有和承擔(dān)預(yù)售合同的權(quán)利和義務(wù)，預(yù)售合同對其余三原告同樣適用，否則被告就不可能簽訂這樣的補(bǔ)充協(xié)議條款。

作者：永豐縣人民法院胡伍根曾廣龍