上訴人江城公司、上訴人揚中支行因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服鎮(zhèn)江市中級人民法院鎮(zhèn)民初字第15號民事判決，向本院提起上訴。江城公司通過轉(zhuǎn)讓方式從揚中房地產(chǎn)開發(fā)總公司取得土地使用權(quán)。本案的本訴是江城公司起訴揚中支行拖欠國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費，而揚中支行反訴是土地管理部門在征用土地中遺漏了補償安置費問題，兩者沒有直接因果關(guān)系。關(guān)于揚中市江城房地產(chǎn)開發(fā)公司與中國銀行揚中支行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了建筑工程律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

上訴人江城公司、上訴人揚中支行因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服鎮(zhèn)江市中級人民法院(1999)鎮(zhèn)民初字第15號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人江城公司的委托代理人錢世云、文聿奎，上訴人揚中支行的委托代理人陳洪平，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院認(rèn)為：江城公司與揚中支行簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同以及補充協(xié)議，合法有效。揚中支行應(yīng)當(dāng)按約給付轉(zhuǎn)讓費，經(jīng)確認(rèn)尚有24.44萬元轉(zhuǎn)讓費未支付，江城公司的訴訟請求予以支持。江城公司理應(yīng)轉(zhuǎn)讓無任何糾紛的土地交揚中支行使用，由于江城公司沒有處理好征地補償費問題，致使中行在施工期間受到群眾阻撓并支付了征地安置補償費13.5萬元，該費用應(yīng)由江城公司負(fù)擔(dān)。至于中行因規(guī)劃變更、修改圖紙、停工等造成的損失28萬元與江城公司無因果關(guān)系，該訴訟請求不予支持。

原審法院判決：一、揚中支行給付江城公司國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費24.44萬元及逾期付款滯納金8.9255萬元(從1997年6月22日起，按每日萬分之四計算至1999年12月21日止)。二、江城公司給付揚中支行征地補償安置費13.5萬元。三、駁回?fù)P中支行的其他訴訟請求。

江城公司上訴認(rèn)為：

一、江城公司與支付征地補償安置費無涉。江城公司通過轉(zhuǎn)讓方式從揚中房地產(chǎn)開發(fā)總公司(簡稱地產(chǎn)公司)取得土地使用權(quán)。此后，江城公司將土地轉(zhuǎn)讓給揚中支行，江城公司既不是國有土地出讓合同的受讓方，也不是土地征用方，不存在繳納征地安置補償費問題。

二、被上訴人揚中支行支付的征地補償安置費事實不清。

原審法院僅憑揚中支行13.5萬元的付款憑證即認(rèn)定該款項是付給當(dāng)?shù)厝罕姡糜谡鞯匮a償安置費不足部分及石閘、披屋等損失，屬于事實不清、是非責(zé)任不明。應(yīng)當(dāng)查清付補償安置費的依據(jù)是什么、原本是誰支付、尚欠多少?

三、揚中支行在一審中的反訴不能成立。

本案的本訴是江城公司起訴揚中支行拖欠國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費，而揚中支行反訴是土地管理部門在征用土地中遺漏了補償安置費問題，兩者沒有直接因果關(guān)系。即使拖欠安置費，那是政府土地管理部門的事，揚中支行據(jù)此對江城公司提起反訴沒有事實、法律依據(jù)。反訴理由不成立。

據(jù)此，江城公司上訴請求，撤銷原審判決第二項，駁回一審反訴請求。

揚中支行上訴認(rèn)為：

一、原審判決認(rèn)定上訴人因規(guī)劃變更、修改圖紙、停工等造成的損失與被上訴人無因果關(guān)系，與事實不符。理由是：[page]

1.雙方地界以江城公司商品房為界，由于當(dāng)時商品房未建，所以地界不明確。

2.江城公司建設(shè)商品房沒有按照建筑規(guī)范要求讓界9米，也未取得政府的規(guī)劃、施工許可證，屬于非法建筑。由于江城公司商品房離界太近，達不到建筑規(guī)范要求，導(dǎo)致政府部門重新規(guī)劃上訴人大樓，收回原規(guī)劃、施工許可證，造成上訴人的損失。

二、原審判決沒有全面保護上訴人的合法權(quán)益。

一審過程中，上訴人增加訴訟請求，要求江城公司分?jǐn)倧缴?.5米的土地使用費，原審法院沒有支持。根據(jù)建筑規(guī)范，江城公司建房必須離界9米，其只離界0.5米，江城公司實際與上訴人共同使用了徑深8.5米的土地，江城公司應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋厥褂觅M。

據(jù)此，揚中支行請求二審法院撤銷原判，依法改判。

經(jīng)審理查明，1994年6月，地產(chǎn)公司經(jīng)揚中縣土地管理局批準(zhǔn)征用了揚中縣三茅鎮(zhèn)建設(shè)村6組(簡稱建設(shè)村)土地10.901畝(即8-58號宗地)，用于開發(fā)商住樓。

1994年12月，江城公司與地產(chǎn)公司簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，地產(chǎn)公司將揚中市揚子中路電視臺西側(cè)8-58號宗地轉(zhuǎn)讓給江城公司。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，江城公司領(lǐng)取土地使用權(quán)證。

1996年，揚中支行與江城公司協(xié)商土地轉(zhuǎn)讓事宜。1996年5月6日、7月24日，經(jīng)揚中支行申請，市政府就該宗地轉(zhuǎn)讓的費用、土地使用權(quán)變更手續(xù)等事宜召開了協(xié)調(diào)會，并達成一致意見，江城公司轉(zhuǎn)讓部分土地給揚中支行。

1996年11月5日，江城公司與揚中支行填寫了地籍調(diào)查表，確認(rèn)了雙方的地界，東：廣播電視局;西：翠西北路;南：揚子中路;北：江城公司商住樓。

1997年4月14日，江城公司與揚中支行正式簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同約定了以下條款：1.轉(zhuǎn)讓面積5549.3平方米，轉(zhuǎn)讓年限40年，轉(zhuǎn)讓費金額187.25萬元。2.關(guān)于違約責(zé)任，約定：如揚中支行逾期付款，每日按應(yīng)繳納費用5‰給付滯納金。如因江城公司的過失致使揚中支行延期占用土地使用權(quán)的，則轉(zhuǎn)讓期限相應(yīng)順延，同時賠償由此造成的損失。

同日，江城公司與揚中支行又就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同達成補充協(xié)議，明確：揚中支行應(yīng)付江城公司征地款利息104.9萬元，圖紙費、補償費、地下管通費、征地補給費、勞力安置費、排水費、代墊的投資方向調(diào)節(jié)稅等93.1萬元。

合同以及補充協(xié)議簽訂以后，至1997年6月9日止，揚中支行總計支付轉(zhuǎn)讓費360萬元，尚欠江城公司24.44萬元沒有支付。

1998年4月，揚中支行取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證并開始施工建造辦公樓。

施工過程中，建設(shè)村六組村民阻止施工，要求揚中支行補償有關(guān)費用的不足部分13.5萬元。

1998年6月4日，揚中支行向建設(shè)村民委員會支付了上述款項。

1998年6月7日，揚中市建委向揚中支行發(fā)出停工通知，原因是：1.建設(shè)單位未領(lǐng)取工程施工許可證;2.該工程施工放線未經(jīng)規(guī)劃管理部門核準(zhǔn)，擅自施工，且擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的內(nèi)容。同時，揚中支行領(lǐng)取的建設(shè)工程規(guī)劃許可證被收回。

1998年8月28日，揚中市政府召開協(xié)調(diào)會，要求揚中支行到規(guī)劃部門重新辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，經(jīng)規(guī)劃部門現(xiàn)場驗線后方可開工。

1998年9月4日，揚中支行領(lǐng)取了建設(shè)工程施工許可證。同年9月21日，揚中市建委重新核發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。工程恢復(fù)施工。[page]

以上事實雙方當(dāng)事人沒有異議。

本案爭議焦點是：1.江城公司應(yīng)否承擔(dān)揚中支行向建設(shè)村支付的13.5萬元?2.揚中支行建設(shè)工程停工、因規(guī)劃變更修改圖紙是否由江城公司造成，損失應(yīng)否由江城公司賠償?

圍繞第一個爭議焦點，揚中支行舉證認(rèn)為，該款項是征地補償款，應(yīng)由江城公司向被征地單位建設(shè)村支付。對此，揚中支行提交了下列證據(jù)：1.建設(shè)村委會收款憑證以及情況說明;2.轉(zhuǎn)讓合同補充協(xié)議。

江城公司質(zhì)證認(rèn)為，征地安置補償費應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定支付，揚中支行支付上述費用沒有依據(jù)。揚中支行所提交的證據(jù)不能證明江城公司有義務(wù)支付13.5萬元，證據(jù)1只能說明揚中支行與建設(shè)村協(xié)商一致支付了13.5萬元，證據(jù)2證明江城公司與揚中支行土地轉(zhuǎn)讓費用的構(gòu)成。

江城公司舉證認(rèn)為：其轉(zhuǎn)讓給江城公司的土地是從地產(chǎn)公司受讓取得，地產(chǎn)公司作為征地單位已經(jīng)支付了征地補償款。對此，江城公司提交了以下證據(jù)：1.揚中市國土管理局征地批復(fù)和建設(shè)用地批準(zhǔn)書;2.國土管理局與建設(shè)村征地補償協(xié)議;3.地產(chǎn)公司與國土管理局征地費用包干協(xié)議;4.江城公司與地產(chǎn)公司土地轉(zhuǎn)讓合同。

對以上證據(jù)，揚中支行質(zhì)證認(rèn)為，根據(jù)以上證據(jù)，征地補償協(xié)議的主體是國土管理局，而不是地產(chǎn)公司。

對于爭議的第一個焦點，本院認(rèn)為，根據(jù)江城公司提交的證據(jù)證明：8-58號宗地原是建設(shè)村集體土地，地產(chǎn)公司經(jīng)批準(zhǔn)征用辦理了出讓手續(xù)后又轉(zhuǎn)讓給江城公司。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，用地單位應(yīng)當(dāng)依照國家法律以及有關(guān)規(guī)定支付土地補償費、安置補助費。地產(chǎn)公司在征地過程中，通過土地管理局與建設(shè)村訂立安置補償協(xié)議，對建設(shè)村進行了補償。揚中支行在建房過程中，又支付給建設(shè)村13.5萬元，因地產(chǎn)公司、建設(shè)村未參加訴訟，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無法判斷13.5萬元款項的性質(zhì)、構(gòu)成以及支付的義務(wù)主體，即：1.該款項是否為原征地補償協(xié)議約定應(yīng)由用地單位支付，但有義務(wù)支付的單位未向建設(shè)村支付?2.該款項是否屬于雖未在征地補償協(xié)議中約定，但依法應(yīng)當(dāng)補償?shù)馁M用?3.該款項是否屬于建設(shè)村單方提高補償標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生，揚中支行為平息事端自愿給付?因此，對于江城公司應(yīng)否承擔(dān)揚中支行向建設(shè)村支付的13.5萬元費用問題，因涉及地產(chǎn)公司、建設(shè)村等其他訴訟主體，該項反訴請求，不符合反訴條件，不應(yīng)并案審理，揚中支行應(yīng)另行起訴。

圍繞第二個爭議焦點，即揚中支行建設(shè)工程停工、因規(guī)劃變更修改圖紙是否由江城公司造成，損失應(yīng)否由江城公司賠償問題，揚中支行舉證認(rèn)為其停工和變更設(shè)計是江城公司的下列行為造成：1.雙方在確認(rèn)以江城公司商品樓為界時，江城公司商品樓未建，因此地界不明;2.江城公司未按規(guī)范建房，造成停工并重新規(guī)劃設(shè)計。對此，揚中支行提供的證據(jù)是：1.揚中支行建房批復(fù);2.建房示意圖;3.停工通知。

江城公司質(zhì)證認(rèn)為，停工通知清楚地載明，停工的原因是建設(shè)單位自身的原因造成，停工與江城公司無關(guān)。至于規(guī)劃變更，是政府規(guī)劃的需要，也與江城公司無關(guān)。對此，江城公司提交了政府會議紀(jì)要。該會議紀(jì)要載明，揚中支行綜合樓必須服從規(guī)劃并進行調(diào)整。

對于爭議的第二個焦點，本院認(rèn)為，揚中支行綜合樓停工是揚中市建委發(fā)出停工通知并收回建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃設(shè)計變更是服從政府的規(guī)劃要求，以上均由政府的行政行為所致，因此揚中支行的該項請求不符合反訴條件，揚中支行對因政府的行政行為造成的損失應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟。揚中支行上訴請求判令江城公司賠償損失的請求，本院不予支持。

綜上所述，本院認(rèn)為：江城公司取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)政府有關(guān)部門同意將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給揚中支行，轉(zhuǎn)讓行為符合國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定和房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，因此，雙方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效。揚中支行應(yīng)當(dāng)支付尚欠的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款24.44萬元。江城公司的該項訴訟請求應(yīng)予支持，原審判決的第一項應(yīng)當(dāng)維持。[page]

關(guān)于揚中支行的原審反訴請求，1.請求判令江城公司支付13.5萬元征地補償款，2.請求判令江城公司賠償其因紅線移動和修改圖紙造成的損失28.03萬元，以上請求1涉及其他訴訟主體：地產(chǎn)公司和建設(shè)村，應(yīng)當(dāng)另案起訴;請求2系因政府的行政行為所致，應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟，故揚中支行的反訴均不符合反訴條件，原審法院認(rèn)為反訴原告的反訴成立且并案審理，系適用法律錯誤，因此原審判決的第二項、第三項應(yīng)當(dāng)撤銷。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項、第二項的規(guī)定，判決如下：

一、維持鎮(zhèn)江市中級人民法院(1999)鎮(zhèn)民初字第15號民事判決第一項;即揚中支行給付江城公司國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費24.44萬元及逾期付款滯納金8.9255萬元(從1997年6月22日起，按每日萬分之四計算至1999年12月21日止)。

二、撤銷鎮(zhèn)江市中級人民法院(1999)鎮(zhèn)民初字第15號民事判決第二項、第三項;

二審案件受理費16062元由揚中支行負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長顧寧瑜

代理審判員吳立香

代理審判員沈明磊

二○○○年五月十七日

書記員管波