未達到法定投資開發條件的土地轉讓合同的效力

導讀:
依前述,對轉讓行為不符合第一個轉讓條件即轉讓方未取得土地使用權證書所訂立的轉讓合同可按照無權處分行為予以認定處理,但對轉讓行為不符合第二個轉讓條件即轉讓的土地沒有達到法定投資開發條件的情況下,對所訂立的土地使用權轉讓合同效力問題,我們認為,應在我國現行法律采取的債權形式主義的物權變動模式下予以認定。而土地出讓金的交納問題,屬土地出讓合同當事人即柳州市國土資源局和全威公司之間的權利義務內容,其是否得到完全履行不影響對本案土地使用權轉讓合同效力的認定。那么未達到法定投資開發條件的土地轉讓合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
依前述,對轉讓行為不符合第一個轉讓條件即轉讓方未取得土地使用權證書所訂立的轉讓合同可按照無權處分行為予以認定處理,但對轉讓行為不符合第二個轉讓條件即轉讓的土地沒有達到法定投資開發條件的情況下,對所訂立的土地使用權轉讓合同效力問題,我們認為,應在我國現行法律采取的債權形式主義的物權變動模式下予以認定。而土地出讓金的交納問題,屬土地出讓合同當事人即柳州市國土資源局和全威公司之間的權利義務內容,其是否得到完全履行不影響對本案土地使用權轉讓合同效力的認定。關于未達到法定投資開發條件的土地轉讓合同的效力的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
《城市房地產管理法》第38條規定:“以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書。
(二)按照出讓合同約定進行投資,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。”
據此規定,出讓土地使用權的轉讓不僅應當取得土地使用權證書,還應達到一定的投資開發條件。依前述,對轉讓行為不符合第一個轉讓條件即轉讓方未取得土地使用權證書所訂立的轉讓合同可按照無權處分行為予以認定處理,但對轉讓行為不符合第二個轉讓條件即轉讓的土地沒有達到法定投資開發條件的情況下,對所訂立的土地使用權轉讓合同效力問題,我們認為,應在我國現行法律采取的債權形式主義的物權變動模式下予以認定。在債權形式主義的物權變動模式下,由于在債權合同之外,還需有交付或者登記行為手續的辦理,方可實現物權變動的目的。
依前述通說的觀點,我國民事立法雖在物權變動采取的是債權形式主義的模式,但沒有嚴格區分負擔行為和處分行為,而是將處分行為納人債權行為之中,在債權形式主義的物權變動模式下處分行為實際所指又為當事人對特定標的物所訂立的以引起標的物物權變動為目的的債權合同。
在債權契約十交付(或登記)的物權變動模式下,債權合同與處分行為相統一,交付或者登記并不是對標的物的處分行為,其只是完成物權變動必需踐行的法定方式,即如果沒有經過動產交付或者不動產權屬變更登記,不發生物權變動的效力。
債權形式主義立法模式下的交付或者登記行為只是作為標的物所有權移轉的表征,其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物的交付或者登記之時,屬于債權合同的履行問題,不是債權合同的生效要件。
《城市房地產管理法》作為行政性法律,其規范調整的主要是房地產開發經營行為,第38條所規定的第二個條件的立法本意也只是對土地使用權人“炒地”行為的限制,屬于政府土地行政管理部門對土地轉讓的一種監管措施,而非針對轉讓合同這種債權行為所作的禁止性規定。
《城市房地產管理法》第38條規定的第二個轉讓條件,即轉讓的土地沒有達到法定投資開發條件不得轉讓,僅僅是從行政管理的角度,規定轉讓的土地不符合法定投資開發條件的,不得辦理土地使用權權屬變更登記手續。
接前述,土地使用權轉讓合同所轉讓的標的物土地因沒有達到法定的投資開發條件,導致無法辦理土地使用權權屬變更登記的,屬于土地使用權轉讓合同的轉讓方不能完全履行合同的問題,可通過瑕疵擔保責任制度和違約責任制度對受讓人進行救濟,作為民事合同法律關系,不能因轉讓的標的物有瑕疵而認定合同無效,標的物能否移轉在邏輯上直接影響的是其能否依約履行轉移標的物的合同義務,不能因為其不能按約履行轉讓義務,就否認合同的效力。
最高人民法院在審理終結的(2004)民一終字第46號上訴人XX電器有限責任公司、XXXX房地產開發有限責任公司與被上訴人XXXXX房地產有限公司土地使用權轉讓合同糾紛一案中明確裁決:“……本案一審起訴前全威公司辦理了國有土地使用權證,訟爭土地具備了進入市場進行依法轉讓的條件。而土地出讓金的交納問題,屬土地出讓合同當事人即柳州市國土資源局和全威公司之間的權利義務內容,其是否得到完全履行不影響對本案土地使用權轉讓合同效力的認定。
故XX公司提出的因《土地開發合同》簽訂時未取得國有土地使用權證及土地出讓金未全部交清違反法律強制性規定應認定該合同無效的上訴主張,本院不予支持。關于投資開發的問題,《城市房地產管理法》第38條關于土地轉讓時投資應達到開發投資總額25%的規定,是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件,轉讓的土地未達到25%以上的投資,屬合同標的物的瑕疵,并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力,《城市房地產管理法》第38條中的該項規定,不是認定土地使用權轉讓合同效力的法律強制性規定。因此,XX公司關于《土地開發合同》未達到25%投資開發條件應認定無效的主張,本院亦不予支持。”
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