房屋轉讓合同的生效條件

導讀:
丈夫周某得知后,認為房屋是夫妻共有財產,妻子丁某未經其同意轉讓房屋給第三人,屬無權處分,應為無效。遂向法院起訴,要求確認被告丁某和第三人黃某之間的房屋買賣合同無效。不動產物權的設定、取得和變更等,均以登記生效要件。夫妻對房屋的共有權,是法定的,無需以登記的方式設定,但這效力僅在夫妻之間,這是共有權的對內效力。另一方不得主張合同無效、撤銷合同或解除合同。尚未辦理房屋過戶登記的:此時,產權人與第三人簽訂的房屋轉讓合同的效力待定。如未取得登記的共有人對該合同予以追認的,確認為有效合同。那么房屋轉讓合同的生效條件。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
丈夫周某得知后,認為房屋是夫妻共有財產,妻子丁某未經其同意轉讓房屋給第三人,屬無權處分,應為無效。遂向法院起訴,要求確認被告丁某和第三人黃某之間的房屋買賣合同無效。不動產物權的設定、取得和變更等,均以登記生效要件。夫妻對房屋的共有權,是法定的,無需以登記的方式設定,但這效力僅在夫妻之間,這是共有權的對內效力。另一方不得主張合同無效、撤銷合同或解除合同。尚未辦理房屋過戶登記的:此時,產權人與第三人簽訂的房屋轉讓合同的效力待定。如未取得登記的共有人對該合同予以追認的,確認為有效合同。關于房屋轉讓合同的生效條件的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
導讀:根據最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條:“在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的,應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償”。
案情簡介:
丈夫周某和妻子丁某于2000年3月,雙方共同出資人民幣60萬元,購入羅湖區某花園一套房產。房地產證寫妻子丁某名字。后因夫妻感情不和,丈夫周某便揚言要離婚。妻子丁某因此懷有戒備之心。2002年1月,丁某私下委托房產中介,以45萬元將上述房屋賣給第三人黃某,并辦理了產權過戶登記手續。丈夫周某得知后,認為房屋是夫妻共有財產,妻子丁某未經其同意轉讓房屋給第三人,屬無權處分,應為無效。遂向法院起訴,要求確認被告丁某和第三人黃某之間的房屋買賣合同無效。
分析:
我國的房屋產權確權、變更,實行登記生效制度。不動產物權的設定、取得和變更等,均以登記生效要件。房屋產權未經過登記的,不具有對抗力及公信力。房屋的每個共有人均應登記為房屋的產權人,否則其對房屋的共有權不產生對抗第三人的效力,這是共有權的對外效力。根據《婚姻法》的規定,在夫妻關系存續期間購置的房屋,如無特別約定,屬于夫妻共有房屋。夫妻對房屋的共有權,是法定的,無需以登記的方式設定,但這效力僅在夫妻之間,這是共有權的對內效力。夫妻一方的共有權不經登記,就不具有對抗第三人的效力。鑒此,即使是夫妻,最好也將雙方的名字登記在房地產證上。根據最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條:“在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的,應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償”。在司法實踐中,法院承認夫妻的房屋共有權(盡管一方沒有產權登記)。但視不同情況作不同的處理,原則是:(1)已經辦理了產權過戶登記手續的:產權登記在一人名下的夫妻共有房產,產權人未經另一方同意,私自轉讓房屋并辦理了產權過戶登記手續的,另一方如無證據證明取得產權的第三人有惡意串通行為,則應認定轉讓行為有效。另一方不得主張合同無效、撤銷合同或解除合同。(2)尚未辦理房屋過戶登記的:此時,產權人與第三人簽訂的房屋轉讓合同的效力待定。另一方主張合同無效或撤銷合同的,法院可確認合同無效或撤銷合同。如未取得登記的共有人對該合同予以追認的,確認為有效合同。對于這種情況,另一方還可以及時向產權登記機關提出異議,阻止第三人進行產權轉移登記。
作者:鄱陽縣法院 高晶




