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在建工程抵押登記時應該注意什么，抵押登記要什么證件？
陳宗瓊律師2021.11.011145人閱讀
導讀：
在建工程抵押登記時應該注意什么，抵押登記要什么證件？
目前，在建工程抵押已成為企業的一種主要融資渠道，特別是近年來我國出臺了大量房地產金融稅收新政策，房地產企業面臨著前所未有的資金信貸難的問題，在建工程抵押登記時應該注意什么，抵押登記流程是什么？
網友咨詢：正在建的工程可以抵押嗎，在建工程抵押登記時應該注意什么？
北京市京師律師事務所楊森律師解答：
辦理在建工程抵押登記必須注意以下事項：
(1)在建工程抵押的目的必須是為“抵押人取得在建工程繼續建造資金的貸款”提供擔保，貸款的用途必須明確“用于該項目建設”。
(2)在建工程抵押的抵押人與債務人必須是同一人，在建工程不得為他人的債務提供擔保。
(3)在建工程抵押的抵押權人應當是具有金融許可的機構(一般是銀行)，并應對借款用途使用情況實行監管。
(4)在建工程抵押的標的物應當是在建工程的已完工部分，未建部分不能設立抵押。因此，在建工程抵押登記必須現場查勘，并作好相應的記錄。
提交證件：
1.申請表，2.土地使用權證，3.建設用地規劃許可證，4.建設工程規劃許可證，5.用地紅線圖，6.貸款合同，7.抵押合同，8.房地產評估報告書，9.抵押雙方法人資格證明，10.法寶代表人身份證復印件，11.可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料，12.法人授權委托書或代理人身份證復印件及委托書,13.建設單位書面具結書，14.登記機關認為必要的其它文件及資料。
楊森律師解析：
建設部《城市房地產抵押登記辦法》(以下簡稱《辦法》)第3條規定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。該條款明確規定了抵押貸款的用途必須是取得在建工程繼續建造的資金，因而辦理抵押登記備案時，借款合同中的借款用途必須是用于該在建工程，不能作為第三人為他人和其它性質的債權進行擔保。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》的出臺為在建工程抵押的有效性作了明確規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第47條規定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”。明確了抵押人抵押的目的是取得在建工程繼續建筑資金的貸款，該貸款的用途是繼續建造工程。這就要求銀行發放的貸款只能用于該在建工程，不能發放流動資金款或者其他類型貸款，而且貸款的抵押人必須是借款合同的債務人，同時也是在建工程所占用土地使用權人，銀行不能接受債務人以第三人的在建工程作為抵押物向銀行申請貸款。同時在建工程抵押物必須是債務人以合法方式取得的在建工程占用土地的國有土地使用權，連同在建工程的建設用地規劃許可證及其他證件。在建工程抵押要在法律上有效，不僅當事人之間必須簽訂抵押合同，而且必須依法辦理抵押物登記，否則抵押行為不具有法律效力，因此抵押人必須在登記部門辦理合法有效的抵押物登記手續。
以下幾種情形不允許設定在建工程抵押：在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不允許其再設定在建工程抵押;工程已投入使用的不允許其再設定在建工程抵押;整體工程形象已全部完工的不允許其再設定在建工程抵押。
本人畢業于北京大學,北京市京師律師事務所合伙人。擔任過上海某投資股份有限公司、北京某投資管理有限公司、北京某企業策劃股份有限公司等公司法律顧問。接受北京電視臺采訪就社會關注的熱點問題進行法律評析。友情提示：如有法律問題可以在線律師咨詢，3-5分鐘100%解答您的法律咨詢
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