建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)對銀行貸款抵押權(quán)的沖擊

由于《合同法》第286條的規(guī)定過于原則，各方對如何理解和操作爭論頗多，一直難以在司法實(shí)踐中運(yùn)用。而且，在《合同法》的體例結(jié)構(gòu)上，該條款也僅是在屬于 “分則”部分格式合同中的 “ 建設(shè)工程合同”一章中進(jìn)行表述。因此，在《批復(fù)》正式施行前，對建設(shè)工程中的被拖欠工程價款與銀行債權(quán)的抵押權(quán)沖突時，司法實(shí)踐大多以合同履行中的“違約責(zé)任”或《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定作為司法執(zhí)行的依據(jù)。因而相當(dāng)部分的銀行也在涉及建設(shè)工程的抵押權(quán)司法實(shí)現(xiàn)過程和日常銀行信貸業(yè)務(wù)工作中，仍高枕無憂;直至2002年6月27日《批復(fù)》正式施行，一石擊起千層浪,在銀行業(yè)界議論紛起 ，方力盡“亡羊”未晚“補(bǔ)牢”之事。 從前文所述也可以看出，無論是從現(xiàn)行立法、司法解釋，還是從法律學(xué)界和我國未來物權(quán)立法的價值取向，建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)均被確立為先于其他債權(quán)的。因此，在我國的房地產(chǎn)乃至整個建設(shè)工程領(lǐng)域，以銀行信貸資金投入為主要建設(shè)資金來源的現(xiàn)狀下，此種法律取向?qū)︺y行界在建設(shè)領(lǐng)域的抵押權(quán)產(chǎn)生莫大的沖擊。

銀行資金在房地產(chǎn)建設(shè)項目中的安全性風(fēng)險

建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，其效力優(yōu)于抵押權(quán)等約定權(quán)利。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，銀行債權(quán)本可就抵押房產(chǎn)處置所得優(yōu)先受償，現(xiàn)在卻變成其次受償了，即在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的情況下，必須確保工程價款優(yōu)先償付后，銀行貸款債權(quán)才能優(yōu)于其他一般債權(quán)受償，這樣即使抵押權(quán)已經(jīng)得了法院判決的確認(rèn)，最終也可能無法實(shí)現(xiàn)。

有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我國建筑領(lǐng)域中拖欠工程價款問題嚴(yán)重,1990年為36億元,1992年為200億元,1993年為308億元,1995年為600億元，2001年為1000億元，嚴(yán)重威脅建筑施工企業(yè)的生存。《 合同法 》第286條和最高人民法院《批復(fù)》司法解釋的頒行,讓建筑行業(yè)看到了清收拖欠價款的希望，受到了他們的熱烈歡迎。但如果這些施工欠款的清收主要通過行使法定優(yōu)先權(quán)來實(shí)現(xiàn)，那就意味著銀行的抵押貸款將受到幾乎相同程度的損失。建筑行業(yè)清收工程欠款時銀行必將產(chǎn)生大量呆賬貸款，銀行已投放在建設(shè)工程上的存量信貸資產(chǎn)的安全受到巨大威脅。

銀行抵押權(quán)在司法實(shí)踐中的執(zhí)行性風(fēng)險

根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定和最高人民法院《批復(fù)》的司法解釋，被拖欠工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式比銀行抵押權(quán)的行使方式更便捷。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定和現(xiàn)行的金融行業(yè)通常做法，除抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議處置抵押物抵頂債務(wù)外，抵押權(quán)人必須通過向法院提起訴訟的方式主張行使抵押權(quán)。此訴訟的性質(zhì)屬于對人訴訟，即應(yīng)以抵押人為對象，是抵押權(quán)人與抵押人之間關(guān)于抵押權(quán)行使的爭議，適用一般民事訴訟程序。在抵押權(quán)得到確認(rèn)之后，絕大多數(shù)情況下，銀行還必須進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，通過法院強(qiáng)制執(zhí)行，才可能最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)銀行貸款抵押權(quán)的目的;而工程款法定優(yōu)先權(quán)的行使則不然。

《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的......，發(fā)包人逾期不支付的......，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣”;以及《批復(fù)》第3條“建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用”，第4條“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算”。 而且，發(fā)包人未按照約定支付的價款，就包含了工程預(yù)付款、工程進(jìn)度款、竣工結(jié)算款在內(nèi)的所有工程價款。根據(jù)上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，只要有“ 發(fā)包人逾期不支付 ”的情形出現(xiàn)，不管工程是否竣工，不管何時，只要在工程的實(shí)際竣工日或合同約定竣工日起算六個月屆滿之前，被拖欠工程價款的承包人也無需催告，可以不經(jīng)任何審判程序，直接進(jìn)入司法強(qiáng)制執(zhí)行程序，憑“施工許可證”和“ 建設(shè)工程施工合同”向法院申請強(qiáng)制拍賣建設(shè)工程，以實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。

顯然，建設(shè)工程的施工承包人通過向法院直接申請強(qiáng)制執(zhí)行處置建設(shè)工程，來實(shí)現(xiàn)被拖欠工程價款的優(yōu)先受償，比貸款銀行經(jīng)過繁瑣、漫長的民事訴訟程序來確認(rèn)、行使抵押權(quán)要方便、快捷、經(jīng)濟(jì)得多。

銀行資金在房地產(chǎn)建設(shè)項目中的比重風(fēng)險

我國金融監(jiān)管的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)章制度對銀行資金投入房地產(chǎn)項目有著嚴(yán)格的比例限制。如銀行向房地產(chǎn)項目發(fā)放開發(fā)貸款，開發(fā)商必須有該項目總投資額30%以上的自有資金到位;發(fā)放“一手樓”個人消費(fèi)按揭貸款，則必須是在項目工程進(jìn)度為“總投資的25%以上”。為了保障貸款的安全性，銀行通常會就發(fā)放的開發(fā)貸款要求開發(fā)商將土地使用權(quán)、在建工程、已竣工房產(chǎn)根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的不同進(jìn)展程度抵押給銀行，在發(fā)放按揭貸款方面則要求消費(fèi)者就已購買的商品房作為按揭貸款的抵押。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)房地產(chǎn)的主要資金來源：一是自有資金，二是商業(yè)銀行貸款，三是預(yù)售房產(chǎn)資金，四是建設(shè)過程中的工程欠款，因此，就房地產(chǎn)開發(fā)項目所承載的資金負(fù)債和比重而言，據(jù)筆者估計，一是銀行項目開發(fā)貸款占30%,二是開發(fā)商自有資金占10%，三是施工欠款40% ，四是購房者支付的現(xiàn)金20%左右，事實(shí)上銀行提供按揭貸款之前，銀行發(fā)放的開發(fā)貸款一般會達(dá)到60%左右，項目預(yù)售后則部分轉(zhuǎn)化為按揭貸款，故此后雖然按揭貸款的比重會隨銷售情況逐步升高，但銀行開發(fā)貸款的比重并不會同步下降，施工欠款的比重反而會逐步升高。因?yàn)殚_發(fā)商即使通過按揭貸款收回售樓資金，既不會還清銀行的開發(fā)貸款，也不會足額支付拖欠的施工欠款和勞務(wù)費(fèi)用，開發(fā)商在中間環(huán)節(jié)已抽逃了大部分資金，施工欠款所占的比例將上升到50% ，整個項目基本靠銀行貸款資金和建筑商墊付資金在支撐。可以說，施工承包人工程價款的優(yōu)先就是相對銀行貸款的優(yōu)先，建筑行業(yè)清收工程欠款的成果，就是銀行在建設(shè)工程項目開發(fā)貸款上新增的損失額。在工程款優(yōu)先受償權(quán)得到法律確認(rèn)前,銀行貸款相對而言是安全的，但在現(xiàn)行法律環(huán)境下，銀行的抵押權(quán)受到了極大沖擊。

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