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買(mǎi)賣(mài)夫妻房產(chǎn)怎樣才有效
林艷英律師2022.02.11581人閱讀
導(dǎo)讀：
隨后三方簽了房屋居間買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)等。買(mǎi)賣(mài)夫妻房產(chǎn)怎樣才有效若無(wú)特別約定，盡管夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋登記在一方名下，但該房屋仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一方進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)取得另一方同意，否則，一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。共同共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間對(duì)共有房屋共同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不能自由處分其應(yīng)有部分，不得分割共有房屋。共同共有的房屋的出賣(mài)則需經(jīng)過(guò)全體共有人一致同意方可進(jìn)行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。那么買(mǎi)賣(mài)夫妻房產(chǎn)怎樣才有效。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
隨后三方簽了房屋居間買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)等。買(mǎi)賣(mài)夫妻房產(chǎn)怎樣才有效若無(wú)特別約定，盡管夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋登記在一方名下，但該房屋仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一方進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)取得另一方同意，否則，一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。共同共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間對(duì)共有房屋共同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不能自由處分其應(yīng)有部分，不得分割共有房屋。共同共有的房屋的出賣(mài)則需經(jīng)過(guò)全體共有人一致同意方可進(jìn)行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。關(guān)于買(mǎi)賣(mài)夫妻房產(chǎn)怎樣才有效的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了婚姻家庭律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
一、買(mǎi)賣(mài)夫妻房產(chǎn)如何才有效
二手房房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方想毀約
2009年8月初，王先生通過(guò)中介公司欲將一個(gè)53平方米二手房賣(mài)掉。8月下旬，李先生看中該房，當(dāng)即繳納定金2萬(wàn)元。隨后三方簽了房屋居間買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)等。
但因房?jī)r(jià)快速上漲，該房屋漲了近10萬(wàn)元。在房屋交付之前，王先生產(chǎn)生毀約念頭，讓其愛(ài)人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣(mài)掉，故合同無(wú)效。李先生則堅(jiān)持要求履行合同，為此，雙方鬧上了法院。
買(mǎi)賣(mài)夫妻房產(chǎn)怎樣才有效
若無(wú)特別約定，盡管夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋登記在一方名下，但該房屋仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一方進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)取得另一方同意，否則，一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
但《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，即若買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)是善意的，且支付了合理價(jià)錢(qián)，并已完成房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的，則應(yīng)保護(hù)善意買(mǎi)房人的權(quán)益。本案中，李先生已滿(mǎn)足了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的三個(gè)基本條件。
二、買(mǎi)賣(mài)共有房屋要注意什么
1、房屋共有人對(duì)共有房屋都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。
共同共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間對(duì)共有房屋共同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不能自由處分其應(yīng)有部分，不得分割共有房屋。但如果是按份共有，各共有人已經(jīng)明確了共有的份額，則各共有人可在一定限制范圍內(nèi)處分其份額，當(dāng)然，這里的份額不是實(shí)物上的份額，而應(yīng)當(dāng)理解為價(jià)值上的份額。
2、共有房屋的買(mǎi)賣(mài)，因按份共有和共同共有又有不同。
按份共有的房屋在大多數(shù)共有人同意的情況下就可以出賣(mài)，只是共有人相對(duì)于其他購(gòu)買(mǎi)人享有優(yōu)先買(mǎi)受權(quán)。共同共有的房屋的出賣(mài)則需經(jīng)過(guò)全體共有人一致同意方可進(jìn)行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。當(dāng)然，第三人善意、有償?shù)厝〉迷摲课莸乃袡?quán)的，則應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。
三、共有房屋出售糾紛怎么解決
實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)有房屋共有人，以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：
1、一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買(mǎi)受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣(mài)人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
2、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人，不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。
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