③在擔(dān)保法實施以前，民法通則等法律未將債權(quán)與物權(quán)作明確區(qū)分，抵押合同在民法規(guī)范上一般被列入合同之債的類別之中，抵押權(quán)也自然而然地被歸類到債權(quán)的范疇之中。關(guān)于如何認(rèn)定擔(dān)保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

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如何認(rèn)定擔(dān)保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力

司法實踐中，對于這個問題的處理意見分歧較大，形成了以下四種觀點：

1、擔(dān)保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力學(xué)界的第一種觀點是有效說。這種觀點認(rèn)為，這類抵押合同有效，債權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。

其主要理由是：

②民法通則未規(guī)定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規(guī)定的民事法律行為三項條件，同時不具有民法通則第五十八條規(guī)定的無效民事行為七種情形之一，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。

③民法通則第八十九條第二項規(guī)定，債務(wù)人或第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人就對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。

2、擔(dān)保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力學(xué)界第二種觀點是無效說。這種觀點認(rèn)為，這類抵押合同無效。

其主要理由是：

①盡管擔(dān)保法實施前當(dāng)時的法律、法規(guī)未明確規(guī)定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時間上跨越擔(dān)保法實施日，在擔(dān)保法實施后應(yīng)當(dāng)補辦抵押物登記而未予補辦，故應(yīng)認(rèn)定這類抵押合同無效。

②第一種觀點認(rèn)為這類抵押合同有效，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，是不妥當(dāng)?shù)摹＜僭O(shè)抵押人在擔(dān)保法實施后又將同一抵押物抵押給了其他債權(quán)人(善意第三人)，并且在登記部門辦理了抵押物登記，試問，前后兩個債權(quán)人到底誰對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)?這個問題的兩難回答，可以成為第一種觀點的否定性評價。

3、擔(dān)保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力學(xué)界第三種觀點是效力中止說。這種觀點認(rèn)為，這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔(dān)保法實施之日中止，如在擔(dān)保法實施后補辦了抵押物登記則恢復(fù)其效力，反之則不能恢復(fù)其效力。

其主要理由是：

①在擔(dān)保法實施之前，抵押合同簽訂時如果未有約定特別的生效條件，加之當(dāng)時法律、法規(guī)未規(guī)定這類抵押合同須登記后才生效，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這類抵押合同在成立后生效。

②至擔(dān)保法實施之日(以及實施以后)，國家對這類抵押合同須登記后才生效作了明確規(guī)定，如果當(dāng)事人不補辦抵押物登記，就違背了這一強行性法律規(guī)定，那么人民法院就不應(yīng)認(rèn)可其繼續(xù)有效。

③由于這類抵押合同在成立時已經(jīng)生效，故而與其說它在擔(dān)保法實施以后又無效，還不如說它在擔(dān)保法實施以后效力中止。

④對于效力已經(jīng)中止的抵押合同，債權(quán)人對抵押物不能享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、擔(dān)保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力學(xué)界第四種觀點也是實踐中認(rèn)可比較高的一種觀點就是不對抗第三人說。這種觀點認(rèn)為，這類抵押合同有效，但因其未辦理抵押物登記，故而不具有對抗第三人的物權(quán)效力。

主要理由如下：

①基于第一種觀點所表述的主要理由，這類抵押合同是有效合同。

②第一種觀點所表述理由中認(rèn)為，既然這類抵押合同有效，那么債權(quán)人對抵押物就享有優(yōu)先受償權(quán)。這種說法，在一般情形下是成立的，但在本文所討論的特定情形下則是不成立的。第一種觀點的錯誤原因在于：把抵押合同的生效與抵押權(quán)的設(shè)定混為一談，未作必要區(qū)分。

③在擔(dān)保法實施以前，民法通則等法律未將債權(quán)與物權(quán)作明確區(qū)分，抵押合同在民法規(guī)范上一般被列入合同之債的類別之中，抵押權(quán)也自然而然地被歸類到債權(quán)的范疇之中。這種立法上的先天不足，是形成第一種觀點的主要根源。

按照物權(quán)法理論，不動產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)范疇，不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定要符合物權(quán)法三大原則：一是物權(quán)法定主義原則;二是公示原則(主要體現(xiàn)為抵押物登記);三是公信原則。若想不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定有效，則三大原則缺一不可。

盡管擔(dān)保法實施前民法通則等法律尚未規(guī)定不動產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)性質(zhì)，但物權(quán)法基本理論早已存在，并早已在法學(xué)界、司法界形成了較多共識。在法律未作明文規(guī)定時，人民法院就應(yīng)當(dāng)遵循法理原則來探求并體現(xiàn)法律精神。因此，即便在擔(dān)保法實施以前，人民法院也不宜認(rèn)定未經(jīng)登記的不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定有效。

④這類不動產(chǎn)抵押合同在成立時屬于債權(quán)合同性質(zhì)，依照當(dāng)時債權(quán)法的法律規(guī)范，屬于有效合同。債權(quán)合同具有相對性，對合同各方有拘束力，但合同各方不能據(jù)合同約定來對抗第三人。

在法理上，不動產(chǎn)抵押權(quán)終究屬于物權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)法中公示原則需要辦理抵押物登記。不動產(chǎn)抵押合同從簽訂到登記，可以說是從債權(quán)到物權(quán)的性質(zhì)跨越，因合同簽訂而約束合同各方當(dāng)事人，因合同登記而約束合同各方以外的第三人。或者說，因合同登記而有效設(shè)定了抵押權(quán)，因合同登記而取得了對抗第三人的效力。

人民法院不宜用債權(quán)法上的規(guī)定來支持當(dāng)事人在物權(quán)法上的權(quán)利。第一種觀點認(rèn)為抵押合同有效則債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，就是陷入了用債權(quán)法上的規(guī)定來支持當(dāng)事人在物權(quán)法上的權(quán)利的認(rèn)識誤區(qū)。

⑤當(dāng)事人以抵押合同形式來設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)的，債權(quán)人自登記之日起才能取得屬于擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的抵押權(quán)，從而具有對抗第三人的效力。

本文所討論的這類抵押合同雖然生效，但未經(jīng)登記，故只有債權(quán)的效力，其效力范圍只及于抵押人和抵押權(quán)人(債權(quán)人)，而不及于第三人。如果第三人要求以抵押物清償債務(wù)，那么抵押權(quán)人(債權(quán)人)不得享有優(yōu)先受償權(quán)。

通過以上對于擔(dān)保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力的四種情況的介紹，我們已經(jīng)給清楚的列出了國內(nèi)目前關(guān)于這一問題的理論觀點以及持有此種觀點的主要法理理由，相信大家已經(jīng)有了詳細(xì)的了解。但是具體到實踐中這一問題的處理就要具體依據(jù)案件的實際情況等多方因素，因此在如何認(rèn)定擔(dān)保法實施前不動產(chǎn)抵押合同的效力有哪些方面上還有其他問題，可以具體咨詢律師進(jìn)行了解。