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抵押合同的效力及其性質(zhì)的認定
任冰峰律師2022.01.01263人閱讀
導讀：
兩行將王某訴至法院，要求行使抵押權。對兩份抵押合同的效力及其性質(zhì)存在三種意見：第一種意見：兩個合同均是無效合同。兩者均違反了上述原則，因此兩合同均應是無效合同第二種意見：第一個合同即工行所簽的合同是有效，第二個合同即建行所簽的合同是無效的。該意見認為，因為該宗土地先抵押給工行，樓房應該是隨著土走，工行的合同是有效的。那么抵押合同的效力及其性質(zhì)的認定。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
兩行將王某訴至法院，要求行使抵押權。對兩份抵押合同的效力及其性質(zhì)存在三種意見：第一種意見：兩個合同均是無效合同。兩者均違反了上述原則，因此兩合同均應是無效合同第二種意見：第一個合同即工行所簽的合同是有效，第二個合同即建行所簽的合同是無效的。該意見認為，因為該宗土地先抵押給工行，樓房應該是隨著土走，工行的合同是有效的。關于抵押合同的效力及其性質(zhì)的認定的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
【案例】
王某系房地產(chǎn)開發(fā)商，在城區(qū)黃金地段購買面積約30畝的土地使用權，蓋一幢商貿(mào)樓。蓋完后，因需開發(fā)另一樓盤無周轉資金,便向工行借款一千萬,并承諾以這塊地做抵押。工行認為，單就這塊地的價值遠超過貸款數(shù)額且《擔保法》還規(guī)定了房隨地走，所以工行就同意了，并在土地管理部門辦理了抵押權登記。后來，王某因資金周轉出現(xiàn)問題，還得需要貸款，便又向建行以樓房抵押貸款500萬元，雙方在房管部門辦理了房屋抵押權登記。后因王某樓房質(zhì)量問題，出現(xiàn)滯銷，沒能及時還上貸款。兩行將王某訴至法院，要求行使抵押權。
【法律依據(jù)】
對兩份抵押合同的效力及其性質(zhì)存在三種意見：
第一種意見：兩個合同均是無效合同。該意見認為，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條、《房地產(chǎn)管理法》第31條、《擔保法》第36條、《物權法》第182、183條都在強調(diào)一個精神，即房隨地走，地隨房走，且其應屬于一種強制性原則，工行抵押了地但是房子沒有隨著走。建行抵押了房子，但是地沒有跟著走。兩者均違反了上述原則，因此兩合同均應是無效合同
第二種意見：第一個合同即工行所簽的合同是有效，第二個合同即建行所簽的合同是無效的。該意見認為，因為該宗土地先抵押給工行，樓房應該是隨著土走，工行的合同是有效的。建行沒有土地，只有一個樓房抵押，其沒有附著的基礎---土地，其違反了上述原則，所以建行的合同無效。
第三種意見：兩個合同都是有效的，只不過應是一個集合抵押。該意見認為，地與房是不可分割的，《擔保法》第42條和《物權法》第180條第2款，都強調(diào)以上財產(chǎn)可以一并抵押，這就是典型的集合抵押。按照先登記優(yōu)于后登記的原則，將來拍賣時一體拍賣，所得款先還工行，剩下的再還建行。
【筆者觀點】
筆者不贊同上述三種意見
第一，考慮這兩份合同的效力首先應充分理解房隨地走、地隨房走是一個什么性質(zhì)的原則，即它是一個強制性規(guī)則還是一個指引性規(guī)則，強制性規(guī)則是唯一的，違反了就是無效的;而該原則的解釋是地可隨走，房也可隨地走，兩者都是可以的，不唯一性說明這個原則不是一個強制性規(guī)定，而是一個指引性規(guī)則，在整體上、外觀上，地與房是不應分開的、一體的。這就會有許多人認為房、地的關系主物與從物關系，主物是地，從物是房，就像主合同和擔保合同的關系一樣，如果這樣認為，在實務中就會出現(xiàn)一個矛盾，房隨地走，很自然地是從權利服從主權利，但如果地隨房走，那么就出現(xiàn)主權利服從從權利了，這在法理上是解釋不通的。筆者認為，土地和房屋是兩個獨立的權利，土地使用權和房屋所有權也是兩個獨立的權利，它們是可以分開的，它們都有自己的獨立的價值，不存在主、從關系?！稉７ā返牡?5條，《物權法》的第200條明確規(guī)定：土地使用權雖然抵押了，新增房屋并不成為抵押物，只不過在拍賣的時候要把房屋隨著地一起拍賣，房屋拍賣款并不用于受償，從這里來理解，其實它說明的是房和地是可以分開的，不能因為誰沒有跟誰走，就一概認定合同無效。
第二、關于是否是集合抵押?！稉７ā返?2條和《物權法》第180條第2款規(guī)定，以上財產(chǎn)可以一并抵押，也就是說所有的抵押物只要一次登記就完成了抵押權的登記，但《擔保法》第35條規(guī)定，房和地是分別向不同的登記部門進行登記的，是兩個完全不同的合同及登記行為，不可能一次就完成抵押行為，這只能算做是共同抵押。再者，假設把房和地作為一個集合抵押物的話，就是在一個集合體上存在兩個抵押權。按照先登記優(yōu)于后登記的原則，將來拍賣時一體拍賣，所得款先償還抵押在先的工行，剩下的再還抵押在后的建行，如房和地均貶值，還清工行的款還不夠，那么建行便一分錢也拿不到，同樣是依法登記的行為，一方獲得巨大的利益，而另一方卻損失慘重，這是絕對不公平的，這在民法的公平角度上講，也是行不通的。
第三、在真正法律上物地意義上來講，土地和房屋是兩個獨立的權利，是完全分開的，只所以強調(diào)房隨地走，地隨房走是因為，如果他們分屬兩個不同權利主體的話，會發(fā)生一些權利沖突，如某塊土地使用權屬甲，土地上的房屋歸乙，如果乙想賣房子，甲不同意，乙便賣不了;如果甲想賣地，乙的房子便成了空中樓閣。正是因為兩者之間的這種依存關系，《物權法》和《擔保法》才規(guī)定了房隨地走，地隨房走的原則，但這種原則不能對抗“兩法”所規(guī)定的登記，也就是說，當工行簽訂的土地使用權抵押合同，進行登記時，對沒有登記的土地上房屋視為登記了，可在整體變賣中優(yōu)先受償。但視為登記并不是已經(jīng)登記，而后建行對房產(chǎn)登記了，在該房產(chǎn)設定了抵押權，這時就應該根據(jù)〈擔保法〉第54條、〈物權法〉第199條，在清償?shù)臅r候，已登記的抵押權要優(yōu)于未登記的抵押權，這樣工行和建行就只能在自己登記的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
因此，筆者認為，本案中工行與建行所簽的抵押合同均為有效合同，兩者的登記行為也是有效的行為。如果沒有地，房的價值可能沒有那么高，如果沒有房，地的價值也不會有很大幅度的高估。在具體操作上，可將地與房分別評估，然后一體拍賣，房與地的最后歸宿是同屬同一個權利主體，根據(jù)當事人意思自治的原則，工行在其土地的抵押權范圍內(nèi)對拍賣價款優(yōu)先受償，建行在其房產(chǎn)的抵押權范圍內(nèi)對拍賣價款內(nèi)優(yōu)先受償，假設地款超出工行的債權額度，而房款不足彌補建行的債權額度，建行可在工行受償后超出的價款內(nèi)優(yōu)先受償;反之亦然,這樣同樣未違背房隨地走，地隨房走的原則。
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