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不動產抵押合同的效力追認 不動產抵押合同生效條件是什么

許瑞林律師2022.01.01772人閱讀
導讀:

實踐中,也有抵押人以自己無處分權的不動產進行抵押的,如事后經有處分權的第三人追認的,合同成立但必須補辦登記手續后才能發生法律效力;反之,如果得不到追認的,合同無效,應按無效合同的原則來處理。關于不動產抵押合同的效力追認,不動產抵押合同的成立與生效的法律問題,大律網小編為大家整理了房地產產權相關的法律知識,希望能幫助大家。

實踐中,也有抵押人以自己無處分權的不動產進行抵押的,如事后經有處分權的第三人追認的,合同成立但必須補辦登記手續后才能發生法律效力;反之,如果得不到追認的,合同無效,應按無效合同的原則來處理。關于不動產抵押合同的效力追認,不動產抵押合同的成立與生效的法律問題,大律網小編為大家整理了房地產產權相關的法律知識,希望能幫助大家。

一、不動產抵押合同的效力追認

不動產抵押合同的效力追認問題。

合同法第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”此處是對效力待定合同的規定之一。實踐中,也有抵押人以自己無處分權的不動產進行抵押的,如事后經有處分權的第三人追認的,合同成立但必須補辦登記手續后才能發生法律效力;反之,如果得不到追認的,合同無效,應按無效合同的原則來處理。

二、不動產抵押合同生效條件是什么

(一)主體適格

主體適格即當事人適格,是指抵押合同的當事人必須符合法律要求,在主體資格上不存在瑕疵。

《民法通則》第55條第1項規定,民事法律行為的行為人應當具有相應的行為能力。

《合同法》第9條也規定,當事人訂立合同,應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。

抵押合同作為法律行為的一種,必須符合一般法律行為對當事人在行為能力方面的要求,即訂立抵押合同的雙方當事人應具備相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人是否具有合法的主體資格,是由法律直接規定的。此外,由于抵押權的設定行為屬處分行為,因此,當事人除具有行為能力之外,抵押人還應具有對抵押財產的處分能力,對抵押物享有所有權或處分權。

(二)意-思表示真實

意-思表示是法律行為的本質要素,是指向外部表明意欲發生一定私法上法律效果之意-思的行為。意-思表示由兩個要素所構成:一是內心意-思;二是此項內心意-思的外部表示。

當事人的內心意-思經過外部表示而客觀化,從而為他人所知悉,便構成意-思表示。我國《民法通則》第55條第2項規定,民事法律行為的意-思表示應當真實。

而所謂意-思表示真實,就是指當事人的內心意-思與經過表示而外觀化的意-思相互吻合,沒有瑕疵而言。

抵押合同是抵押人與抵押權人通過意-思表示設定抵押權以擔保債權實現的合同,抵押合同中的意-思表示就是抵押當事人通過合同表達的意欲發生抵押權設定效果的意-思。抵押人與抵押權人簽訂抵押合同,應當表現自己內心的真實意愿,并本著平等自愿、誠實信用的原則確定雙方的權利和義務,不允許一方將自己的意志強加于對方,使其違背自己的真實意志而簽訂抵押合同。

(三)不違反法律或社會公共利益

《合同法》第7條規定:“當事人訂立、履行合同,應當遵守法律、行政法規,尊重社會公德,不得擾亂社會經濟秩序,損害社會公共利益。”

根據上述規定,合同不得違反法律的強制性規定和禁止性規定,也不得違反社會公共利益。依照法律規定,抵押財產應當是流通物和可轉讓財產,禁止流通物和不可轉讓的財產,不得用于抵押,如毒品、槍支彈藥,以及依法被查封、扣押、監管的財產,等等。

此外,抵押人與抵押權人惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益而訂立的抵押合同,以合法形式掩蓋非法目的的抵押合同損害社會公共利益、違背善良風俗的抵押合同,以及其他違反法律強制性或者禁止性規定的抵押合同等等,都屬于違反法律和社會公共利益的抵押合同,皆為法律所禁止。

(四)標的確定與可能

合同標的決定著合同權利義務的質和量,因此,合同標的應具有確定性、可能性。標的確定是指合同成立時,其內容須確定,否則合同的內容無從實現,合同也就無法發生效力。標的可能則是指合同中的給付可能實現。

盡管我國《民法通則》與《合同法》均未明確要求合同的標的必須確定與可能,但此為合同標的的題中應有之義。就抵押合同來說,其標的確定即為抵押權的確定。抵押權的確定性體現在抵押物必須特定以及抵押權所擔保的債權必須特定兩方面。《擔保法》第39條以及《物權法》第185條第2款對此均有明確的規定。

其中“被擔保債權的種類和數額”是對抵押權所擔保的債權必須確定的要求,而“抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬”則是對抵押物必須特定的要求。如果抵押合同的標的不確定,則抵押合同無法發生法律效力。抵押合同的標的可能則是指抵押當事人通過抵押合同設定的抵押權有可能實現。如果抵押權沒有實現的可能,則屬抵押合同的標的不可能。

不動產抵押權生效與不動產抵押合同的生效的區別

抵押權的生效與抵押合同的生效不同。不動產抵押合同是要式合同,雙方在合同書上簽字或蓋章,即成立并生效。除非法律另有規定或者合同另有約定如附有條件或者期限。換言之,不動產抵押權合同本身不需要辦理登記,后來的物權登記辦理與否,并不能反過來影響合同的效力。

但是不動產抵押權的生效與抵押合同的生效的不同。通過對《物權法》第9條、第15條及第23條分析可知,我國現行物權法是采債權形式主義的物權變動模式。在此模式下,不承認物權行為的獨立存在,也不認為債權合意可以直接引致物權的變動,而是將物權變動歸結為一個債權合意與一個公示方法的結合。因此,不動產抵押權的設定就需要兩個不可或缺的條件:一是當事人雙方意-思表示一致旨在設定不動產抵押權的抵押合同,其性質仍是債權合同;二是作為法定公示方法的,在登記機關完成的不動產抵押權登記。在此模式下,登記不是抵押合同的成立要件,也不是抵押合同的生效要件,而是抵押權的生效要件。就像《物權法》第187條所規定,不動產抵押權自登記時設立。換句話說,只有辦理了不動產抵押登記,不動產抵押權才生效。

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  • 承諾合同生效中的承諾需要滿足的條件包括:1、承諾必須在要約的有效期限內到達要約人;2、承諾必須是特定的受要約人作出;3、承諾應當以通知的方式作出,但如果有特殊規定的,按照規定執行。法律依據:《中華人民共和國民法典》第四百七十一條 當事人訂立合同,可以采取要約、承諾方式或者其他方式。 第四百七十九條 承諾是受要約人同意要約的意思表示。 第四百八十條 承諾應當以通知的方式作出;但是,根據交易習慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。 第四百八十一條 承諾應當在要約確定的期限內到達要約人。 第四百八十二條 要約以信件或者電報作出的,承諾期限自信件載明的日期或者電報交發之日開始計算。信件未載明日期的,自投寄該信件的郵戳日期開始計算。要約以電話、傳真、電子郵件等快速通訊方式作出的,承諾期限自要約到達受要約人時開始計算。 第四百八十三條 承諾生效時合同成立,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
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  • 二手房買賣合同的生效條件主要包括:1、雙方應當訂立書面的買賣合同;2、二手房買賣合同內容及形式不得違法;3、賣方與賣方應當具有訂立二手房買賣合同的民事行為能力即權利能力。法律依據:《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效: (一)行為人具有相應的民事行為能力; (二)意思表示真實; (三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。 預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,預告登記失效。
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  • 定做合同的生效條件主要包括:1、不違反法律規定,不違背公序良俗;2、意思表示真實;3、當事人具有相應的民事行為能力;4、當事人均簽名、蓋章或者按指印。法律依據:《中華人民共和國民法典》第五百零二條 依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。 依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。
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  • 贈與合同的生效條件具體包括:1、必須是受贈人愿意接受贈與的真實意思表示;2、贈與合同中的內容必須是贈與人自身意志的真實表示;3、所贈的財物必須是屬于贈與人自己所有的合法財物。法律依據:《民法典》第六百五十七條 贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。 第六百五十八條 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。 經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同,不適用前款規定。
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  • 如何認定擔保法實施前不動產抵押合同的效力

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    如何認定擔保法實施前不動產抵押合同的效力

    內容:③在擔保法實施以前,民法通則等法律未將債權與物權作明確區分,抵押合同在民法規范上一般被列入合同之債的類別之中,抵押權也自然而然地被歸類到債權的范疇之中。那么如何認定擔保法實施前不動產抵押合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 不動產抵押生效的條件和時間有哪些

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    元甲交通律師

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    內容:不動產抵押合同屬于設立不動產物權的合同,因此,即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記抵押合同是抵押權設立的原因,抵押權設立是合同當事人履行抵押合同的結果,因此僅有抵押合同并不必然導致抵押權的設立。《物權法》第一百八十七條規定,不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記。《擔保法》第41條規定當事人以本法第42條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。《擔保法》第42條包括無地上定著物的土地使用權抵押、城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押。那么不動產抵押生效的條件和時間有哪些。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 房產抵押登記生效的條件是什么

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  • 房產抵押合同需要具備哪些條件才能生效

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

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    內容:抵押合同作為法律行為的一種,必須符合一般法律行為對當事人在行為能力方面的要求,即訂立抵押合同的雙方當事人應具備相應的民事權利能力和民事行為能力。此外,由于抵押權的設定行為屬處分行為,因此,當事人除具有行為能力之外,抵押人還應具有對抵押財產的處分能力,對抵押物享有所有權或處分權。抵押合同是抵押人與抵押權人通過意思表示設定抵押權以擔保債權實現的合同,抵押合同中的意思表示就是抵押當事人通過合同表達的意欲發生抵押權設定效果的意思。如果抵押合同的標的不確定,則抵押合同無法發生法律效力。那么房產抵押合同需要具備哪些條件才能生效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    劉曉紅律師
    2022.02.09533人收看
  • 張旭律師

    主任律師
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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 抵押擔保合同的生效條件有哪些?

    孔孟廷律師

    北京市元甲律師事務所

    孔孟廷

    抵押擔保合同的生效條件有哪些?

    內容:不能辨認自己行為的精神病人和不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人,他們不能訂立合同。限制民事行為能力及無民事行為能力人可以訂立純獲利益的合同或者與其年齡、智力相適應的合同。要是一方在被欺詐、脅迫或者重大錯誤下訂立的抵押擔保合同就不是他們的真實意思表示,那么,為此簽訂的抵押擔保合同就會變得無效或者是可以被撤銷的。如果抵押合同的標的不確定,則抵押合同無法發生法律效力。抵押合同的標的可能則是指抵押當事人通過抵押合同設定的抵押權有可能實現。那么抵押擔保合同的生效條件有哪些?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    孔孟廷律師
    2022.02.09313人收看
  • 孔孟廷律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 抵押登記是否決定不動產抵押合同的效力

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    抵押登記是否決定不動產抵押合同的效力

    內容:所以,在抵押權未能設定時,不能否定有效成立的不動產抵押合同的效力。在實踐中,若對已經成立而未辦理抵押物登記的不動產抵押合同一概認定其無效,那么抵押人違背抵押合同的約定則不構成違約,不發生違約責任。抵押人也應當履行合同的附隨義務。如當事人有證據證明符合擔保法司法解釋第五十九條規定的情形,法院就不能輕率地認定不動產抵押合同不生效。實踐中有抵押人在不動產抵押合同簽訂后故意不辦理抵押登記的情形,法院如查證屬實,可依據擔保法司法解釋第五十六條第二款的規定,判令抵押人承擔賠償責任。那么抵押登記是否決定不動產抵押合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
    2022.01.01979人收看
  • 段建國律師

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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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  • 不動產抵押合同生效后未辦理抵押登記怎樣處理

    翁玉素律師

    北京市元甲律師事務所

    翁玉素

    不動產抵押合同生效后未辦理抵押登記怎樣處理

    內容:因抵押人轉讓抵押財產或者其他可歸責于抵押人自身的原因導致不能辦理抵押登記,債權人請求抵押人在約定的擔保范圍內承擔責任的,人民法院依法予以支持,但是不得超過抵押權能夠設立時抵押人應當承擔的責任范圍。依據《民法典擔保編》的規定,不動產抵押合同生效后未辦理抵押登記手續,債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的,人民法院應予支持。

    翁玉素律師
    2022.04.121345人收看
  • 王學瑞律師

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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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  • 未抵押登記不動產擔保合同是否有法律效力?

    王學瑞律師

    北京天用律師事務所

    王學瑞

    未抵押登記不動產擔保合同是否有法律效力?

    內容:擔保法第四十一條規定,當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。也就是說合同法第四十四條第二款、擔保法第四十一條、第四十二條第一項對于不動產抵押擔保合同生效要件規定為“抵押合同自登記之日起生效”,就屬于物權法第十五條規定的“除法律另有規定或者合同另有約定外”情形,二者并不發生法律沖突。那么未抵押登記不動產擔保合同是否有法律效力?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.02.10338人收看
  • 翁玉素律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 在多種情況下抵押合同的效力

    黃東潔律師

    北京市元甲律師事務所

    黃東潔

    在多種情況下抵押合同的效力

    內容:《物權法》分清了物權行為與債權行為的效力:(一)不論是不動產還是動產抵押合同,均為要式合同,雙方在合同書上簽字或者蓋章,即成立并生效,除非法律另有規定或者合同另有約定如附條件或附期限。《物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記,不得對抗善意第三人。那么在多種情況下抵押合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 于海明律師

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    擅長:婚姻家庭

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