不動產抵押合同的效力追認 不動產抵押合同生效條件是什么

導讀:
實踐中,也有抵押人以自己無處分權的不動產進行抵押的,如事后經有處分權的第三人追認的,合同成立但必須補辦登記手續后才能發生法律效力;反之,如果得不到追認的,合同無效,應按無效合同的原則來處理。關于不動產抵押合同的效力追認,不動產抵押合同的成立與生效的法律問題,大律網小編為大家整理了房地產產權相關的法律知識,希望能幫助大家。
實踐中,也有抵押人以自己無處分權的不動產進行抵押的,如事后經有處分權的第三人追認的,合同成立但必須補辦登記手續后才能發生法律效力;反之,如果得不到追認的,合同無效,應按無效合同的原則來處理。關于不動產抵押合同的效力追認,不動產抵押合同的成立與生效的法律問題,大律網小編為大家整理了房地產產權相關的法律知識,希望能幫助大家。
一、不動產抵押合同的效力追認
不動產抵押合同的效力追認問題。
合同法第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”此處是對效力待定合同的規定之一。實踐中,也有抵押人以自己無處分權的不動產進行抵押的,如事后經有處分權的第三人追認的,合同成立但必須補辦登記手續后才能發生法律效力;反之,如果得不到追認的,合同無效,應按無效合同的原則來處理。
二、不動產抵押合同生效條件是什么
(一)主體適格
主體適格即當事人適格,是指抵押合同的當事人必須符合法律要求,在主體資格上不存在瑕疵。
《民法通則》第55條第1項規定,民事法律行為的行為人應當具有相應的行為能力。
《合同法》第9條也規定,當事人訂立合同,應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。
抵押合同作為法律行為的一種,必須符合一般法律行為對當事人在行為能力方面的要求,即訂立抵押合同的雙方當事人應具備相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人是否具有合法的主體資格,是由法律直接規定的。此外,由于抵押權的設定行為屬處分行為,因此,當事人除具有行為能力之外,抵押人還應具有對抵押財產的處分能力,對抵押物享有所有權或處分權。
(二)意-思表示真實
意-思表示是法律行為的本質要素,是指向外部表明意欲發生一定私法上法律效果之意-思的行為。意-思表示由兩個要素所構成:一是內心意-思;二是此項內心意-思的外部表示。
當事人的內心意-思經過外部表示而客觀化,從而為他人所知悉,便構成意-思表示。我國《民法通則》第55條第2項規定,民事法律行為的意-思表示應當真實。
而所謂意-思表示真實,就是指當事人的內心意-思與經過表示而外觀化的意-思相互吻合,沒有瑕疵而言。
抵押合同是抵押人與抵押權人通過意-思表示設定抵押權以擔保債權實現的合同,抵押合同中的意-思表示就是抵押當事人通過合同表達的意欲發生抵押權設定效果的意-思。抵押人與抵押權人簽訂抵押合同,應當表現自己內心的真實意愿,并本著平等自愿、誠實信用的原則確定雙方的權利和義務,不允許一方將自己的意志強加于對方,使其違背自己的真實意志而簽訂抵押合同。
(三)不違反法律或社會公共利益
《合同法》第7條規定:“當事人訂立、履行合同,應當遵守法律、行政法規,尊重社會公德,不得擾亂社會經濟秩序,損害社會公共利益。”
根據上述規定,合同不得違反法律的強制性規定和禁止性規定,也不得違反社會公共利益。依照法律規定,抵押財產應當是流通物和可轉讓財產,禁止流通物和不可轉讓的財產,不得用于抵押,如毒品、槍支彈藥,以及依法被查封、扣押、監管的財產,等等。
此外,抵押人與抵押權人惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益而訂立的抵押合同,以合法形式掩蓋非法目的的抵押合同損害社會公共利益、違背善良風俗的抵押合同,以及其他違反法律強制性或者禁止性規定的抵押合同等等,都屬于違反法律和社會公共利益的抵押合同,皆為法律所禁止。
(四)標的確定與可能
合同標的決定著合同權利義務的質和量,因此,合同標的應具有確定性、可能性。標的確定是指合同成立時,其內容須確定,否則合同的內容無從實現,合同也就無法發生效力。標的可能則是指合同中的給付可能實現。
盡管我國《民法通則》與《合同法》均未明確要求合同的標的必須確定與可能,但此為合同標的的題中應有之義。就抵押合同來說,其標的確定即為抵押權的確定。抵押權的確定性體現在抵押物必須特定以及抵押權所擔保的債權必須特定兩方面。《擔保法》第39條以及《物權法》第185條第2款對此均有明確的規定。
其中“被擔保債權的種類和數額”是對抵押權所擔保的債權必須確定的要求,而“抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬”則是對抵押物必須特定的要求。如果抵押合同的標的不確定,則抵押合同無法發生法律效力。抵押合同的標的可能則是指抵押當事人通過抵押合同設定的抵押權有可能實現。如果抵押權沒有實現的可能,則屬抵押合同的標的不可能。
不動產抵押權生效與不動產抵押合同的生效的區別
抵押權的生效與抵押合同的生效不同。不動產抵押合同是要式合同,雙方在合同書上簽字或蓋章,即成立并生效。除非法律另有規定或者合同另有約定如附有條件或者期限。換言之,不動產抵押權合同本身不需要辦理登記,后來的物權登記辦理與否,并不能反過來影響合同的效力。
但是不動產抵押權的生效與抵押合同的生效的不同。通過對《物權法》第9條、第15條及第23條分析可知,我國現行物權法是采債權形式主義的物權變動模式。在此模式下,不承認物權行為的獨立存在,也不認為債權合意可以直接引致物權的變動,而是將物權變動歸結為一個債權合意與一個公示方法的結合。因此,不動產抵押權的設定就需要兩個不可或缺的條件:一是當事人雙方意-思表示一致旨在設定不動產抵押權的抵押合同,其性質仍是債權合同;二是作為法定公示方法的,在登記機關完成的不動產抵押權登記。在此模式下,登記不是抵押合同的成立要件,也不是抵押合同的生效要件,而是抵押權的生效要件。就像《物權法》第187條所規定,不動產抵押權自登記時設立。換句話說,只有辦理了不動產抵押登記,不動產抵押權才生效。




