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抵押登記實(shí)務(wù)的基本知識(shí)有哪些
段建國(guó)律師2022.02.09309人閱讀
導(dǎo)讀：
抵押登記的目的是向社會(huì)公布財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立、變更、消滅的法律信息。抵押物的登記日期不得遲于抵押擔(dān)保債權(quán)的實(shí)際生效日期，或商品交易中合同約定的商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的日期。那么抵押登記實(shí)務(wù)的基本知識(shí)有哪些。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
抵押登記的目的是向社會(huì)公布財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立、變更、消滅的法律信息。抵押物的登記日期不得遲于抵押擔(dān)保債權(quán)的實(shí)際生效日期，或商品交易中合同約定的商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的日期。關(guān)于抵押登記實(shí)務(wù)的基本知識(shí)有哪些的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
抵押登記的目的是向社會(huì)公布財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立、變更、消滅的法律信息。其目的是讓第三人知道財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)的變更情況，并決定是否進(jìn)行某種法律行為，對(duì)此很多人不清楚，下面催天下小編為大家解答。
1、抵押登記
律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，債權(quán)人與抵押人簽訂《抵押合同》后，雙方應(yīng)依照《擔(dān)保法》的規(guī)定，就該合同項(xiàng)下的抵押物進(jìn)行登記，債權(quán)人自抵押物登記之日起享有抵押權(quán)。
債權(quán)人所接受的抵押物，均須辦理抵押物登記。
抵押物的登記日期不得遲于抵押擔(dān)保債權(quán)的實(shí)際生效日期，或商品交易中合同約定的商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的日期。
2、不登記的，不對(duì)抗第三人
由于抵押登記部門的原因，導(dǎo)致抵押登記無法實(shí)施，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。
律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，未辦理抵押登記的，不得對(duì)抗第三人。
3、惡意拒絕登記的責(zé)任
律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，擔(dān)保法規(guī)定抵押登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記，導(dǎo)致債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
4、登記日期與抵押順序
律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，由于抵押登記部門的原因致使抵押物連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期為抵押登記的日期，并以此確定抵押擔(dān)保債權(quán)的順序。
5、補(bǔ)辦登記
6、房地產(chǎn)抵押登記
辦理國(guó)有土地使用權(quán)和地上的房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)遵守《擔(dān)保法》第三十六條的規(guī)定，依照地隨房抵，房隨地走的原則辦理。
辦理房地產(chǎn)抵押登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：
（1）抵押當(dāng)事人的身份證明，或法人資格證明；
（2）抵押登記申請(qǐng)書；
（3）抵押合同；
（4）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有房屋的，還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的書面證明；
（5）抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的《決議》和辦理抵押登記的《授權(quán)委托書》等文件和證明；
（6）抵押房地產(chǎn)價(jià)值的《評(píng)估報(bào)告》或《抵押物折價(jià)協(xié)議書》；
（7）登記機(jī)關(guān)要求的其他文件。
7、預(yù)購(gòu)商品房抵押
預(yù)購(gòu)商品房抵押，是購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款項(xiàng)，商品房開發(fā)商將預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)讓與貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，并取得《商品房預(yù)售許可證》。
以預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款的，購(gòu)房人應(yīng)提交生效的《預(yù)購(gòu)房屋合同》。
登記機(jī)關(guān)在預(yù)購(gòu)商品房抵押合同上記載或以其他方式記載抵押事項(xiàng)。
8、在建工程的抵押與登記
在建工程的抵押，是抵押人為取得貸款繼續(xù)建造在建工程，在依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，以下列資財(cái)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利抵押：
（1）以其依法獲準(zhǔn)但尚未建造的房屋抵押；
（2）以正在建造的建筑物上投入的資產(chǎn)抵押，包括：原材料、固定資產(chǎn)或應(yīng)收債權(quán)等資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利；
（3）以正在建造的房屋或其他建筑物抵押，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔(dān)保。
在建工程已經(jīng)完工部分的抵押，其土地使用權(quán)隨之抵押。
9、在建工程的抵押登記應(yīng)提交的文件
以在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)當(dāng)附加以下文件和證明：
（1）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
（2）已經(jīng)交納了全部土地使用權(quán)出讓金，或交納了相當(dāng)于抵押部分的土地使用權(quán)出讓金的款額；
（3）已經(jīng)投入在建工程的工程款；
（4）有確定的施工進(jìn)度和工程竣工日期；
（5）存在已經(jīng)完成的工程量和工作量。
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