嚴厲的地方樓市調控政策，或許正在給已近窮途末的小產權房，留出了一條生。此時此刻，中國的政府部門，正在試圖利用樓市走弱的“時間窗口”，以較低的成本解決長久以來困擾各級政府的小產權房問題。完整鏈條從北京城區向東便可到達的通州，是北京乃至全國小產權房最為興盛的“區域”，在這里，嚴厲調控的政策環境之下，一條小產權房二手流通買賣的地下鏈條，已經成型。位于北京通州的太玉園和月亮灣曉鎮，都是北京最知名的小產權樓盤。不過，在繳納一筆“過戶費后”，小產權房的“過戶”，卻仍能進行。毫無疑問，小產權房的二手房買賣并不具有法律效力。關于北京小產權房地下流通調查的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

嚴厲的地方樓市調控政策，或許正在給已近窮途末的小產權房，留出了一條生。

“我們已經接觸了不少‘客戶’，他們都是在北京沒有滿一年納稅和社保記錄的人，他們買房子多數是為了自己住，一手房二手房都可以。”面對記者，位于北京通州區的某小產權項目的開發商銷售負責人表示，在他的眼里，嚴厲的樓市調控政策，似乎并沒有讓他感覺到是“太壞的事”。

此時此刻，中國的政府部門，正在試圖利用樓市走弱的“時間窗口”，以較低的成本解決長久以來困擾各級政府的小產權房問題。然而，這一獨特購買群體的出現，卻大大刺激了原本并未繁榮的“二手小產權房”流通市場，倘若如此，利益格局原本就已十分復雜的小產權問題，將因牽涉更長的利益鏈條，而陷入更難解決的“兩難境地”。

完整鏈條

從北京城區向東便可到達的通州，是北京乃至全國小產權房最為興盛的“區域”，在這里，嚴厲調控的政策環境之下，一條小產權房二手流通買賣的地下鏈條，已經成型。

位于北京通州的太玉園和月亮灣曉鎮，都是北京最知名的小產權樓盤。月亮灣曉鎮的一位業主向記者出示了他的房屋產權證，深紅色封面的產權證乍看起來與普通的房屋產權證幾乎一模一樣，但細看后才發現，月亮灣曉鎮的房屋產權證封面上竟印上了項目的標志，被替代的是正規產權證書上的國徽標志。

不過，在繳納一筆“過戶費后”，小產權房的“過戶”，卻仍能進行。記者了解到，大部分小產權房項目過戶都需要繳納過戶費，其中太玉園和月亮灣曉鎮都是3萬元，欣橋家園是成交額的4%，房山東周各莊的一個項目則比較優惠，過戶只需1萬元。小產權房的開發商向記者確認，這個過戶費確實不是普通的二手房買賣營業稅等，而是村里面向購房人換購房合同和房產證的“手續費”。

記者從太玉園物業管理公司了解到，太玉園的二手房買賣過戶非常簡單，只需要原購房人帶著銷售合同和房本，現購房人帶著身份證和戶口本復印件便可以完成，最重要的還是3萬元過戶費。物業公司表示，公司收取費用后可以出具收據，不能開發票。毫無疑問，小產權房的二手房買賣并不具有法律效力。

太玉園所在的北京市通州區張灣村村支書劉國利告訴記者，此筆款項為物業公司收取的，與村政府無關，更不是村政府收取的——事實真的如此?

誰在“撐腰”

一項從頭到尾都無法受到法律保護的交易行為，何以能夠成熟運轉多年?中國最基層的政權組織，實際上在這其中扮演了關鍵的角色。

位于北京通州區張灣鎮的太玉園項目，實際上是一個舊村改造項目。而村委會通過注冊一些公司，并以這些公司為操作平臺，完成了這個舊村改造的項目。經記者查證，這一系列的公司包括——北京太玉園房地產開發有限公司、北京太玉園物業管理公司、北京太玉園商貿有限公司、太玉園(北京)投資有限公司等等。

記者掌握的情況表明，這一系列注冊公司中有的公司是以張灣村為法人，村支書劉國利為法定代表人，有些則直接以劉國利為法定代表人，村委會主任劉春田等為股東。

這才是問題的實質——無論辦理所謂“產權更迭”收取的“手續費”是物業公司的自主行為，還是在村委會的授意之下，但現實卻是，物業公司實際上便是村委會的企業，這一關系，讓一切似乎已經昭然若揭。

如此一來，作為村支書的劉國利便多了很多新身份，成為了眾多公司的董事長。當然，這并非劉國利的首創，距離張家灣鎮不遠的永樂鎮，鎮干部譚園耀告訴記者，早先深圳在城中村改造過程中推行了村委會成立股份合作公司，這種模式正在被全國各地效仿。

實際上通過成立股份制企業，村集體可以以企業的身份干很多事，例如招商引資，和外來企業合搞舊村改造，將節約下來的土地用以出租經營等。但譚園耀表示，農村集體建設用地目前可以用來做租賃廠房，旅游產業用地等。

“從基層政府行政權利效率配置的角度看，如果最基層的政府從這個流通的過程中攝取了利益，那么他們有足夠的權力保護這種交易行為以及交易結果，盡管這一切可能并不符合法律。”國家行政學院教授汪玉凱向記者表示。

調控“催熱”

一個值得注意的現象是，即便在政策的圍追堵截之下，小產權房在公眾的視線里似乎已經進入末窮途，然而，在現實當中，小產權房的房價正在不斷上漲，尤其是在“無納稅記錄、社保記錄未滿一年的外地人購房，不提供貸款”的強力政策之下，當這一群體的住房需求轉向二手小產權時，價格的上漲與成交的“漸旺”，恐怕將難以避免。

如在2001年間僅售1000余元/平方米，今天的二手房價格已經高達7000~8000元/平方米，十年間也漲了七八倍。一套90平方米左右的兩居室，房東的報價動輒70萬~80萬元。由于不能貸款，房款必須一次性支付，因此真正中低收入家庭的購房人已經被洗出這個市場，更有投資客賭定小產權房能夠轉正，將寶押到了這個市場。

小產房的開發建設單位也在對買房人的熱情推波助瀾。房山東周各莊小產權房項目的銷售對記者“拍著胸脯”保證，該項目占用的是村集體建設用地，和村里簽的是70年的合同，肯定不會拆。小產權房最擔心的是開發商蓋不起來，如果蓋起來了一般就沒事。如果將來果真要拆，那么村里人給村民多少拆遷補償，也會給外來戶多少。

“如果短時期內的政策能夠保持穩定，村里面的保護也能夠兌現，我們并不覺得這是一個不可以考慮的投資途徑。”溫州商會的一位負責人私下告訴記者，而目前，他們甚至已經有人開始組織對各類小產權房情況的“調研”，在他們看來，這亦是一個投資渠道，

他向記者強調，“無納稅記錄那個政策，反正已經讓我們拿不到貸款，小產權房也拿不到貸款，但價格是商品房的1/3，上漲的速度還超過商品房，所以我們全資不用貸款投資小產權房，杠桿率跟以前投資商品住宅是一樣的。”

這恐怕是調控政策在設定之初并未考慮到的一個“意外效果”。

“我們還沒有注意到有這個問題。”國土資源部的一位官員6月9日向記者表示，而國土資源部負責治理小產權房工作的執法檢查局局長李建勤則表示，全面治理小產權房的統一政策，正在多部委之間進行會簽，但對于這其中是否涉及如何處理“地下轉讓”的問題，他并未明確答復。