經海口監督在線曝光后，海口的“小產權房”再次引起了社會和市民的關注。市行評員繼續進行深入調查。一位購房者黃先生表示，相比市場房價“小產權房”價格低廉，他就購買了一套。這位售樓員干脆承認該棟樓實際上是“小產權房”，不能公開交易，只能私下交易。冒險操作建起的“小產權房”市行評員在接觸了多名知情者后了解到，目前大部分來海口建“小產權房”的所謂“開發商”都是些廣東籍老板，這些老板手上有充足的資金，其中很多有在深圳等地經營過“小產權房”的經歷。一名“小產權房”的售樓者說。關于冒險購買“小產權房”要不得的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

明明是小產權房的南海小城卻當商品房賣，明明辦不了房產證卻在房產買賣契約里寫上可以辦(詳見本報1月17日6A版報道)。經海口監督在線曝光后，海口的“小產權房”再次引起了社會和市民的關注。“小產權房”背后隱藏了哪些利益?是如何操作的?存在著哪些風險?市行評員繼續進行深入調查。□本報記者鄭文強文/圖市行評員余占榮張鐸臏

進退兩難的購房者

報道刊發的當天，就有購買了“小產權房”的購房者找到了海口監督在線工作室咨詢，“如果能辦下證來，我還想買這房。如果辦不了證，我想把錢退回來。”一位購房者黃先生表示，相比市場房價“小產權房”價格低廉，他就購買了一套。當時賣房方信誓旦旦地稱一定能把房產證辦下來，但是到房管部門咨詢，又稱目前辦不了房產證。這讓黃先生很猶豫，到底是相信賣房的還是相信房管部門，一邊是不舍得放棄地段這么好，價格這么便宜的房子;一邊又擔心將來房子被當作違建拆除，購房款打水漂。

市行評員在調查中發現，大部分的“小產權房”購買者還是知道目前是辦不了房產證的，但因為有利可圖還是有人愿意購買小產權房，比如一部分是急于買房自己住，但又苦于市場房價太高，所以就抱著賭一把的心態買了房;另外一部分購房者不在乎是否能拿到產權證，因為他們多用這些“小產權房”來出租或者做旅館等生意經營，希望很快就能收回成本。

房產買賣變身“合作建房”

“小產權房”是如何買賣的呢?1月20日上午，市行評員一行來到位于農墾中學斜對面濱濂村內一棟名為海發大廈的樓房，只見該樓共約13層，外墻已裝修一新，工人正在加緊施工。市行評員發現，不時有售樓人員帶看房者進入該樓。“這里都沒有綠化，周圍環境這么差。我原來以為是小區呢，怪不得價格這么低。”一位看房者嘀咕道。

市行評員以看房者的身份進入該樓，得到了一位男售樓員熱情的接待，聲稱該樓的戶型有兩房一廳，三房兩廳，還有酒店式公寓，起售價為3980元每平方米，還送裝修。當市行評員詢問買這里的房能否辦房產證時?這位售樓員干脆承認該棟樓實際上是“小產權房”，不能公開交易，只能私下交易。

市行評員問：“如何私下交易?”這名男售樓員拿出一份《合作建房協議》并告訴市行評員，購買該樓不能簽訂正規的《商品房買賣合同》，賣樓方只能與購房者簽訂《合作建房協議》，以合作建房的名義進行“房產交易”。“如果將來政府部門同意給‘小產權房’辦房產證，那我們再幫你們辦房產證;如果辦不了證，我們就全額退款。”這名男售樓員聲稱，房子賣完后他們公司還會設立物業來管理這棟樓，他們不會“跑”的。

男售樓員甚至還稱，他們還會想辦法讓購房者以城中村“村民”的身份申辦房產證。而對于該樓的報建手續，男售樓員稱“沒有帶過來”。

冒險操作建起的“小產權房”

市行評員在接觸了多名知情者后了解到，目前大部分來海口建“小產權房”的所謂“開發商”都是些廣東籍老板，這些老板手上有充足的資金，其中很多有在深圳等地經營過“小產權房”的經歷。“我們在深圳也是這么做的，賣得挺好。我覺得在海南也會賣得好，因為這里氣候環境好，買房的人會更多。”一名“小產權房”的售樓者說。

“小產權房”是如何建起來的?這其實是一條利益鏈，首先，這些“開發商”會找到一些手中有宅基地的城中村居民，以“合作建房”的形式與居民簽訂合同，出地的居民會獲利;接著，“開發商”就開始建樓，基本上不會去報建，就是去報建政府部門也不會批;房子就在這樣“遮遮掩掩”的情況下蓋好后就立即開始出售，有的“開發商”以商品房的名義騙購房者買房，有的“開發商”干脆直接告訴購房者這是“小產權房”，現在辦不了房產證以后能辦，買不買由你。

為何有人熱衷于新建“小產權房”?市行評員在調查中了解到，目前在海口的“小產權房”價格在4000元至6000元之間，除了價格低廉有市場外，還少交了土地出讓金等支出，利潤空間很大。一位“小產權房”售樓員就表示，一棟十幾層樓的“小產權房”，只要賣出三分之一的房子，就基本上能收回成本了。

買“小產權房”應三思

海南陽光島律師事務所的陳劍律師認為，只要政府還沒有給“小產權房”辦房產證的政策，那“小產權房”從建設到買賣本身就是非法，因此不管是賣房者還是買房者，雙方簽訂的協議也被視為無效。雖然合同法有合同無效可退款的規定，但如果購買人明知“小產權房”不合法仍繼續購買，則本身就形成了過錯，需承擔一定責任。如果“小產權房”被當作違法建筑拆除的話，開發商本錢都拿不回來，不退還房款的可能性很大，最后損失的就是購房者。

1月25日，市城管部門的一位負責人向市行評員表示，由于“小產權房”是在城中村宅基地等上建起來的，不能辦理相關產權證明，也不能報建，實際上就是違法建筑。所以，建議購房者在購房之前一定要先了解自己買的房能不能辦房產證，不要購買“小產權房”。