經(jīng)?？诒O(jiān)督在線曝光后，海口的“小產(chǎn)權(quán)房”再次引起了社會和市民的關(guān)注。市行評員繼續(xù)進行深入調(diào)查。一位購房者黃先生表示，相比市場房價“小產(chǎn)權(quán)房”價格低廉，他就購買了一套。這位售樓員干脆承認該棟樓實際上是“小產(chǎn)權(quán)房”，不能公開交易，只能私下交易。冒險操作建起的“小產(chǎn)權(quán)房”市行評員在接觸了多名知情者后了解到，目前大部分來海口建“小產(chǎn)權(quán)房”的所謂“開發(fā)商”都是些廣東籍老板，這些老板手上有充足的資金，其中很多有在深圳等地經(jīng)營過“小產(chǎn)權(quán)房”的經(jīng)歷。一名“小產(chǎn)權(quán)房”的售樓者說。關(guān)于冒險購買“小產(chǎn)權(quán)房”要不得的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

明明是小產(chǎn)權(quán)房的南海小城卻當(dāng)商品房賣，明明辦不了房產(chǎn)證卻在房產(chǎn)買賣契約里寫上可以辦(詳見本報1月17日6A版報道)。經(jīng)海口監(jiān)督在線曝光后，海口的“小產(chǎn)權(quán)房”再次引起了社會和市民的關(guān)注。“小產(chǎn)權(quán)房”背后隱藏了哪些利益?是如何操作的?存在著哪些風(fēng)險?市行評員繼續(xù)進行深入調(diào)查?！醣緢笥浾哙嵨膹娢?圖市行評員余占榮張鐸臏

進退兩難的購房者

報道刊發(fā)的當(dāng)天，就有購買了“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者找到了?？诒O(jiān)督在線工作室咨詢，“如果能辦下證來，我還想買這房。如果辦不了證，我想把錢退回來。”一位購房者黃先生表示，相比市場房價“小產(chǎn)權(quán)房”價格低廉，他就購買了一套。當(dāng)時賣房方信誓旦旦地稱一定能把房產(chǎn)證辦下來，但是到房管部門咨詢，又稱目前辦不了房產(chǎn)證。這讓黃先生很猶豫，到底是相信賣房的還是相信房管部門，一邊是不舍得放棄地段這么好，價格這么便宜的房子;一邊又擔(dān)心將來房子被當(dāng)作違建拆除，購房款打水漂。

市行評員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分的“小產(chǎn)權(quán)房”購買者還是知道目前是辦不了房產(chǎn)證的，但因為有利可圖還是有人愿意購買小產(chǎn)權(quán)房，比如一部分是急于買房自己住，但又苦于市場房價太高，所以就抱著賭一把的心態(tài)買了房;另外一部分購房者不在乎是否能拿到產(chǎn)權(quán)證，因為他們多用這些“小產(chǎn)權(quán)房”來出租或者做旅館等生意經(jīng)營，希望很快就能收回成本。

房產(chǎn)買賣變身“合作建房”

“小產(chǎn)權(quán)房”是如何買賣的呢?1月20日上午，市行評員一行來到位于農(nóng)墾中學(xué)斜對面濱濂村內(nèi)一棟名為海發(fā)大廈的樓房，只見該樓共約13層，外墻已裝修一新，工人正在加緊施工。市行評員發(fā)現(xiàn)，不時有售樓人員帶看房者進入該樓?！斑@里都沒有綠化，周圍環(huán)境這么差。我原來以為是小區(qū)呢，怪不得價格這么低?！币晃豢捶空哙止镜?。

市行評員以看房者的身份進入該樓，得到了一位男售樓員熱情的接待，聲稱該樓的戶型有兩房一廳，三房兩廳，還有酒店式公寓，起售價為3980元每平方米，還送裝修。當(dāng)市行評員詢問買這里的房能否辦房產(chǎn)證時?這位售樓員干脆承認該棟樓實際上是“小產(chǎn)權(quán)房”，不能公開交易，只能私下交易。

市行評員問：“如何私下交易?”這名男售樓員拿出一份《合作建房協(xié)議》并告訴市行評員，購買該樓不能簽訂正規(guī)的《商品房買賣合同》，賣樓方只能與購房者簽訂《合作建房協(xié)議》，以合作建房的名義進行“房產(chǎn)交易”?！叭绻麑碚块T同意給‘小產(chǎn)權(quán)房’辦房產(chǎn)證，那我們再幫你們辦房產(chǎn)證;如果辦不了證，我們就全額退款?！边@名男售樓員聲稱，房子賣完后他們公司還會設(shè)立物業(yè)來管理這棟樓，他們不會“跑”的。

男售樓員甚至還稱，他們還會想辦法讓購房者以城中村“村民”的身份申辦房產(chǎn)證。而對于該樓的報建手續(xù)，男售樓員稱“沒有帶過來”。

冒險操作建起的“小產(chǎn)權(quán)房”

市行評員在接觸了多名知情者后了解到，目前大部分來?？诮ā靶‘a(chǎn)權(quán)房”的所謂“開發(fā)商”都是些廣東籍老板，這些老板手上有充足的資金，其中很多有在深圳等地經(jīng)營過“小產(chǎn)權(quán)房”的經(jīng)歷。“我們在深圳也是這么做的，賣得挺好。我覺得在海南也會賣得好，因為這里氣候環(huán)境好，買房的人會更多?！币幻靶‘a(chǎn)權(quán)房”的售樓者說。

“小產(chǎn)權(quán)房”是如何建起來的?這其實是一條利益鏈，首先，這些“開發(fā)商”會找到一些手中有宅基地的城中村居民，以“合作建房”的形式與居民簽訂合同，出地的居民會獲利;接著，“開發(fā)商”就開始建樓，基本上不會去報建，就是去報建政府部門也不會批;房子就在這樣“遮遮掩掩”的情況下蓋好后就立即開始出售，有的“開發(fā)商”以商品房的名義騙購房者買房，有的“開發(fā)商”干脆直接告訴購房者這是“小產(chǎn)權(quán)房”，現(xiàn)在辦不了房產(chǎn)證以后能辦，買不買由你。

為何有人熱衷于新建“小產(chǎn)權(quán)房”?市行評員在調(diào)查中了解到，目前在海口的“小產(chǎn)權(quán)房”價格在4000元至6000元之間，除了價格低廉有市場外，還少交了土地出讓金等支出，利潤空間很大。一位“小產(chǎn)權(quán)房”售樓員就表示，一棟十幾層樓的“小產(chǎn)權(quán)房”，只要賣出三分之一的房子，就基本上能收回成本了。

買“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)三思

海南陽光島律師事務(wù)所的陳劍律師認為，只要政府還沒有給“小產(chǎn)權(quán)房”辦房產(chǎn)證的政策，那“小產(chǎn)權(quán)房”從建設(shè)到買賣本身就是非法，因此不管是賣房者還是買房者，雙方簽訂的協(xié)議也被視為無效。雖然合同法有合同無效可退款的規(guī)定，但如果購買人明知“小產(chǎn)權(quán)房”不合法仍繼續(xù)購買，則本身就形成了過錯，需承擔(dān)一定責(zé)任。如果“小產(chǎn)權(quán)房”被當(dāng)作違法建筑拆除的話，開發(fā)商本錢都拿不回來，不退還房款的可能性很大，最后損失的就是購房者。

1月25日，市城管部門的一位負責(zé)人向市行評員表示，由于“小產(chǎn)權(quán)房”是在城中村宅基地等上建起來的，不能辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，也不能報建，實際上就是違法建筑。所以，建議購房者在購房之前一定要先了解自己買的房能不能辦房產(chǎn)證，不要購買“小產(chǎn)權(quán)房”。