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二手房交易合同缺少土地證能否解除？
邢穎律師2022.01.05483人閱讀
導(dǎo)讀：
鄭州市的王先生通過房產(chǎn)中介公司簽下了一份二手房買賣合同，在交付定金后，王先生發(fā)現(xiàn)這套二手房雖有房產(chǎn)證卻沒有土地證，便以房屋權(quán)利有瑕疵為由拒絕付款。最終，在法院的調(diào)解下，王先生與房產(chǎn)中介公司、房主達(dá)成和解。當(dāng)日，王先生向王女士支付了1000元定金，并保證在合同簽訂后30日內(nèi)支付全部價款。但本案中房屋交易的時間在2006年，是《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》實(shí)施后發(fā)生的房屋交易，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證才能交易，否則交易行為無效。那么二手房交易合同缺少土地證能否解除？。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
鄭州市的王先生通過房產(chǎn)中介公司簽下了一份二手房買賣合同，在交付定金后，王先生發(fā)現(xiàn)這套二手房雖有房產(chǎn)證卻沒有土地證，便以房屋權(quán)利有瑕疵為由拒絕付款。最終，在法院的調(diào)解下，王先生與房產(chǎn)中介公司、房主達(dá)成和解。當(dāng)日，王先生向王女士支付了1000元定金，并保證在合同簽訂后30日內(nèi)支付全部價款。但本案中房屋交易的時間在2006年，是《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》實(shí)施后發(fā)生的房屋交易，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證才能交易，否則交易行為無效。關(guān)于二手房交易合同缺少土地證能否解除？的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
鄭州市的王先生通過房產(chǎn)中介公司簽下了一份二手房買賣合同，在交付定金后，王先生發(fā)現(xiàn)這套二手房雖有房產(chǎn)證卻沒有土地證，便以房屋權(quán)利有瑕疵為由拒絕付款。最終，在法院的調(diào)解下，王先生與房產(chǎn)中介公司、房主達(dá)成和解。
案件回放
2006年4月，鄭州市民王先生逛了幾處房地產(chǎn)交易市場后，經(jīng)某不動產(chǎn)中介公司介紹，對位于鄭州市大學(xué)路的一套二手住房(房改房)產(chǎn)生了興趣。幾經(jīng)談判，2006年4月22日，王先生與該房的產(chǎn)權(quán)人王女士、中介公司簽訂了房屋買賣合同，雙方約定，王先生確定購買這套房屋，總價為30萬元。當(dāng)日，王先生向王女士支付了1000元定金，并保證在合同簽訂后30日內(nèi)支付全部價款。
交付定金后，王先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證發(fā)現(xiàn)，王女士的這套住房由于政策等原因，雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國土管理部門辦理土地證。因此，王先生以中介公司介紹的房屋沒有土地證、王女士的房產(chǎn)權(quán)利存在瑕疵為由，拒絕履行房地產(chǎn)買賣合同的付款義務(wù)，并要求中介公司和王女士退還他已付的定金及中介費(fèi)用。
王女士和中介公司則稱，買賣合同的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，王女士具有房產(chǎn)證，鄭州市允許這樣的房產(chǎn)進(jìn)行交易，因此不能接受王先生的非分要求。因協(xié)商不成，王先生訴諸法院。
鄭州鐵路運(yùn)輸法院審理此案后，對當(dāng)事人之間進(jìn)行了調(diào)解，王先生放棄了定金和部分中介費(fèi)，本案和解解決。
對于此案，也引起了一些不同意見。有人認(rèn)為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，王先生與王女士、中介公司簽訂的房屋買賣合同無效，中介公司和王女士應(yīng)退還他已付的定金及中介費(fèi)用。
還有人認(rèn)為，按照《鄭州市市區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》的規(guī)定，上市交易的房改房必須是取得合法房屋所有權(quán)證書、權(quán)屬清晰的全部產(chǎn)權(quán)住房。并未要求同時具有土地使用權(quán)證，不具有土地使用權(quán)證也可辦理房屋過戶手續(xù)，目前，鄭州市市區(qū)的房改房很多沒有辦理土地證，如果不能交易，勢必影響鄭州市住房商品化、社會化進(jìn)程。
正方
二手房無土地證會留隱患
黃喜安(鄭州鐵路運(yùn)輸法院法官)：我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”這條禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人;第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。根據(jù)《合同法》第五十二條第五款的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。
因此，王先生與房屋產(chǎn)權(quán)人王女士、中介公司簽訂的房屋買賣合同違反了我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效合同。
不可否認(rèn)，由于歷史原因，在特定時期，我國允許沒有取得土地證的二手房進(jìn)入二級市場交易。如建設(shè)部69號令明確規(guī)定：職工個人按成本價購買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有;已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，可依法進(jìn)入二級市場交易。對于1999年5月1日《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》實(shí)施前，個人已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，但尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，在2000年年底以前需要上市銷售的，產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書上市銷售。土地使用權(quán)證書的辦理兩步合并為一步，即在該住房出售后，由購買人憑變更登記后的房屋所有權(quán)證直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并按規(guī)定交納一定的費(fèi)用。
但本案中房屋交易的時間在2006年，是《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》實(shí)施后發(fā)生的房屋交易，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證才能交易，否則交易行為無效。
省土地管理部門曾明確表示，土地證是消費(fèi)者證明財產(chǎn)擁有的重要憑證，房產(chǎn)證和土地證缺一不可。雖然鄭州市市區(qū)的房改房只要具有房屋所有權(quán)證書，就能辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，但是土地證和房屋所有權(quán)證畢竟是不同概念，消費(fèi)者購買了無土地證的二手房，必將給自己今后的生活留下隱患。
如無土地證對購房者不公平
吳少永(鄭州鐵路運(yùn)輸法院法官)：
本案涉及的法律爭議實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)買賣中的“房地一體原則”。
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