州市的王先生通過中介公司簽下了一份二手房買賣合同，在交付定金后，王先生發(fā)現(xiàn)這套二手房雖有房產(chǎn)證卻沒有土地證，便以房屋權(quán)利有瑕疵為由拒絕付款。最終，在法院的調(diào)解下，王先生與中介公司、房主達(dá)成和解。當(dāng)日，王先生向王女士支付了1000元定金，并保證在合同簽訂后30日內(nèi)支付全部?jī)r(jià)款。因此，王先生以中介公司介紹的房屋沒有土地證、王女士的房產(chǎn)權(quán)利存在瑕疵為由，拒絕履行房地產(chǎn)買賣合同的付款義務(wù)，并要求中介公司和王女士退還他已付的定金及中介費(fèi)用。因此，王先生與房屋產(chǎn)權(quán)人王女士、中介公司簽訂的房屋買賣合同違反了我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效合同。關(guān)于缺少土地證，二手房買賣合同能夠解除么？的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

州市的王先生通過中介公司簽下了一份二手房買賣合同，在交付定金后，王先生發(fā)現(xiàn)這套二手房雖有房產(chǎn)證卻沒有土地證，便以房屋權(quán)利有瑕疵為由拒絕付款。最終，在法院的調(diào)解下，王先生與中介公司、房主達(dá)成和解。但是——

案件回放

2006年4月，鄭州市民王先生逛了幾處房地產(chǎn)交易市場(chǎng)后，經(jīng)某不動(dòng)產(chǎn)中介公司介紹，對(duì)位于鄭州市大學(xué)路的一套二手住房(房改房)產(chǎn)生了興趣。幾經(jīng)談判，2006年4月22日，王先生與該房的產(chǎn)權(quán)人王女士、中介公司簽訂了房屋買賣合同，雙方約定，王先生確定購(gòu)買這套房屋，總價(jià)為30萬(wàn)元。當(dāng)日，王先生向王女士支付了1000元定金，并保證在合同簽訂后30日內(nèi)支付全部?jī)r(jià)款。

交付定金后，王先生到房產(chǎn)和國(guó)土管理部門查證發(fā)現(xiàn)，王女士的這套住房由于政策等原因，雖辦了房產(chǎn)證，但未經(jīng)國(guó)土管理部門辦理土地證。因此，王先生以中介公司介紹的房屋沒有土地證、王女士的房產(chǎn)權(quán)利存在瑕疵為由，拒絕履行房地產(chǎn)買賣合同的付款義務(wù)，并要求中介公司和王女士退還他已付的定金及中介費(fèi)用。

王女士和中介公司則稱，買賣合同的房屋僅限于房產(chǎn)，不包括地產(chǎn)，王女士具有房產(chǎn)證，鄭州市允許這樣的房產(chǎn)進(jìn)行交易，因此不能接受王先生的非分要求。因協(xié)商不成，王先生訴諸法院。

鄭州鐵路運(yùn)輸法院審理此案后，對(duì)當(dāng)事人之間進(jìn)行了調(diào)解，王先生放棄了定金和部分中介費(fèi)，本案和解解決。

對(duì)于此案，也引起了一些不同意見。有人認(rèn)為，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，王先生與王女士、中介公司簽訂的房屋買賣合同無效，中介公司和王女士應(yīng)退還他已付的定金及中介費(fèi)用。

還有人認(rèn)為，按照《鄭州市市區(qū)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》的規(guī)定，上市交易的房改房必須是取得合法房屋所有權(quán)證書、權(quán)屬清晰的全部產(chǎn)權(quán)住房。并未要求同時(shí)具有土地使用權(quán)證，不具有土地使用權(quán)證也可辦理房屋過戶手續(xù)，目前，鄭州市市區(qū)的房改房很多沒有辦理土地證，如果不能交易，勢(shì)必影響鄭州市住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程。

李東奎胡運(yùn)成

正方

二手房無土地證會(huì)留隱患

黃喜安(鄭州鐵路運(yùn)輸法院法官)：我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”這條禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人;第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。根據(jù)《合同法》第五十二條第五款的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。

因此，王先生與房屋產(chǎn)權(quán)人王女士、中介公司簽訂的房屋買賣合同違反了我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效合同。

不可否認(rèn)，由于歷史原因，在特定時(shí)期，我國(guó)允許沒有取得土地證的二手房進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。如建設(shè)部69號(hào)令明確規(guī)定：職工個(gè)人按成本價(jià)購(gòu)買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有;已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，可依法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。對(duì)于1999年5月1日《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》實(shí)施前，個(gè)人已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，但尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，在2000年年底以前需要上市銷售的，產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書上市銷售。土地使用權(quán)證書的辦理兩步合并為一步，即在該住房出售后，由購(gòu)買人憑變更登記后的房屋所有權(quán)證直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并按規(guī)定交納一定的費(fèi)用。

但本案中房屋交易的時(shí)間在2006年，是《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》實(shí)施后發(fā)生的房屋交易，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證才能交易，否則交易行為無效。

我省土地管理部門曾明確表示，土地證是消費(fèi)者證明財(cái)產(chǎn)擁有的重要憑證，房產(chǎn)證和土地證缺一不可。雖然鄭州市市區(qū)的房改房只要具有房屋所有權(quán)證書，就能辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，但是土地證和房屋所有權(quán)證畢竟是不同概念，消費(fèi)者購(gòu)買了無土地證的二手房，必將給自己今后的生活留下隱患。

如無土地證對(duì)購(gòu)房者不公平

吳少永(鄭州鐵路運(yùn)輸法院法官)：

本案涉及的法律爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)買賣中的“房地一體原則”。

“房地一體原則”是指土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物和附著物的所有權(quán)歸屬同一主體，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。“房地一體原則”也被稱為“房隨地走”原則或“地隨房走”原則，其源于房產(chǎn)與地產(chǎn)不可分離的自然屬性。

本案中，合同雙方對(duì)房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭(zhēng)議，與我國(guó)房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來執(zhí)行的，土地權(quán)屬管理則是按照國(guó)土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行的。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動(dòng)產(chǎn)的兩個(gè)范疇，有著先天的緊密聯(lián)系，在形態(tài)上兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個(gè)部門管理，既不符合國(guó)際慣例，又給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)帶來了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時(shí)，分開操作除了導(dǎo)致法律上的問題以外，還可能導(dǎo)致法律漏洞，客觀上造成了社會(huì)實(shí)踐與司法實(shí)踐的矛盾。

目前，在司法審判實(shí)踐中，基本上適用“房地一體的原則”。由于王女士并未依法取得土地使用權(quán)證書，其銷售的房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，如果讓該合同繼續(xù)履行下去，結(jié)果可能導(dǎo)致王先生購(gòu)買的房屋只有房產(chǎn)證而無土地證，設(shè)想王女士的房產(chǎn)如果根本無法取得土地證，王先生拿出所有積蓄購(gòu)買這樣的房屋，對(duì)王先生來講也是很不公平的。還需注意的是，我國(guó)《物權(quán)法(草案)》確定了不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”，相信隨著我國(guó)立法工作的不斷進(jìn)步和發(fā)展，類似的法律問題和法律爭(zhēng)議將會(huì)越來越少。

在現(xiàn)實(shí)情況下，為避免糾紛，就需要購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)注意審查房屋的土地證和房產(chǎn)證。目前，交易市場(chǎng)上購(gòu)房者往往在辦理了房產(chǎn)交易手續(xù)后，即認(rèn)為交易完成，忽視辦理土地使用證的事例非常普遍。特別是購(gòu)買“房改房”，購(gòu)房者更應(yīng)足夠重視。作為“房改房”購(gòu)入者，在購(gòu)得房屋所有權(quán)后，如不及時(shí)辦理土地使用權(quán)變更登記，事后再辦，很難得到原產(chǎn)權(quán)單位、售房人的支持。更為重要的是，在他人單位范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，日后容易產(chǎn)生原產(chǎn)權(quán)單位、原“房改房”住戶、購(gòu)入者三方或兩方產(chǎn)權(quán)糾紛。[page]

反方

二手房轉(zhuǎn)讓未要求必須提供土地證

凌興高(河南國(guó)基律師事務(wù)所律師全國(guó)律協(xié)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)委員)：

這個(gè)看似簡(jiǎn)單的民事糾紛，涉及復(fù)雜的民法問題。在傳統(tǒng)民法理論中，將建筑物與其占用的土地視為一個(gè)物，土地為主物，建筑物為從物。但隨著地上權(quán)制度的建立，作為非土地所有人的地上權(quán)人擁有了建筑物的所有權(quán)，使得建筑物所有權(quán)獨(dú)立流轉(zhuǎn)得以實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)特殊的社會(huì)制度，決定了房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)必然分離，房屋所有權(quán)人只能取得類似地上權(quán)的土地使用權(quán)。房屋對(duì)于土地的依附性，要求在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，必須遵循“房隨地走”或“地隨房走”的原則。

我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，所占用土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓，反之亦然;房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。但并未直接規(guī)定，未取得土地使用證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。

國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。”建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定：“因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。”

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并未要求轉(zhuǎn)讓方必須提供土地使用證，則意味著房屋所有權(quán)人是否持有土地使用證應(yīng)不影響房屋買賣。《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，指的是實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須以轉(zhuǎn)讓方取得權(quán)屬證書為前提。從該規(guī)定中得不出“必須房、地兩證齊備方可轉(zhuǎn)讓房屋”的結(jié)論。房、地產(chǎn)權(quán)登記主體一致原則的實(shí)施，確保了房屋所有權(quán)人必然是房屋所占用土地的使用權(quán)人。房屋所有權(quán)初始登記與初始登記產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋之時(shí)，要求權(quán)利人須持有土地使用證。私人之間實(shí)施的二手房轉(zhuǎn)讓，未要求必須提供土地使用證。但是，若房屋所有權(quán)人已經(jīng)取得房屋所屬的土地使用證，則必須兩證主體一致，方可辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。一般情況下，未能取得土地使用證，應(yīng)不影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，更不會(huì)導(dǎo)致房屋買賣合同無效。

隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，多層多產(chǎn)權(quán)主體的建筑物大量出現(xiàn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度明顯滯后，城市房屋所有權(quán)人不能及時(shí)取得相應(yīng)的土地使用證的現(xiàn)象十分普遍。土地使用權(quán)長(zhǎng)期在房屋初始登記產(chǎn)權(quán)人名下未作轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致權(quán)利人只有房屋所有權(quán)證而無土地使用證，有著復(fù)雜的歷史背景和客觀原因。要求必須持有土地使用證方可轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，在法律上找不到明確的依據(jù)，也不符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)的客觀要求，一定程度上還會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的混亂。