二手房交易的稅費(fèi)政策

導(dǎo)讀:
本文介紹二手房交易的稅費(fèi)政策,有關(guān)二手房交易稅費(fèi)的相關(guān)規(guī)定以及政策,無論是作為買主和賣主,都應(yīng)該充分了解目前關(guān)于二手房交易的一些政策法規(guī),以便少走彎路,減少投資損失,促進(jìn)二手房交易更加公平、合理。以下提供二手房交易稅費(fèi)的一些最新政策,希望對(duì)有二手房交易的朋友有所幫助。即房屋所有者之司相互交換房屋的行為。房屋交換,交換價(jià)格不相等的,由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的,免征契稅。那么二手房交易的稅費(fèi)政策。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
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一、什么是二手房?
答:二手房通常是指個(gè)人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房或單位自建住房及房改房,在辦完產(chǎn)權(quán)后,在二級(jí)市場上合法交易買賣的住房。 它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場的俗稱。 經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。
二、什么叫住房、普通住房、非普通住房?
答:個(gè)人購買用于居住的房屋叫住房,用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋叫非住房。 住房包括普通住房、非普通住房,我省對(duì)普通住房規(guī)定以下標(biāo)準(zhǔn):
江蘇省建設(shè)廳、發(fā)展改革委、財(cái)政廳、國土資源廳、人行南京分行、物價(jià)局、地稅局、江蘇銀監(jiān)局八部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》明確指出:
(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,
(2)單套建筑面積在120平方米以下,江蘇省將單套建筑面積向上最大浮動(dòng)了20%,將普通住房的單套建筑面積定義為144平方米以下,
(3)實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下(江蘇省向上浮動(dòng)比例不超過20%)。
住房平均交易價(jià)格,是指:報(bào)告期內(nèi)同級(jí)別土地上住房交易的平均價(jià)格,經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價(jià)格。由市、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門測算,報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾_定,每半年公布一次。
以上條件只要其中有一個(gè)不符合,就不是普通住房,超過此標(biāo)準(zhǔn)的即非普通住房。
三、二手房交易涉及的契稅
1、什么是契稅?
契稅是指在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí),國家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同契約,以及所確定價(jià)格的一定比例,向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。
2、契稅的納稅義務(wù)人是哪些?
《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條的規(guī)定,在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。
具體包括:
(1)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織;
(2)個(gè)體經(jīng)營者、城鄉(xiāng)居民個(gè)人及其他自然人;
(3)港澳居民、華僑和臺(tái)灣同胞;
(4)外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)和外國公民。
3、契稅的征收對(duì)象包括哪些?
以下列方式轉(zhuǎn)移土地、房屋的行為;
1、國有土地使用權(quán)出讓;
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈(zèng)與、交換;
3、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換。
4、契稅的稅率是怎樣規(guī)定的?
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》和《江蘇省實(shí)施<中華人民共和國契稅暫行條例>辦法》規(guī)定:凡1997年10月1日前發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為的契稅稅率為6%;1997年10月1日以后發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為,契稅稅率為4%;個(gè)人于1999年8月1日以后購買自住普通住宅的契稅稅率暫減為2%征收,其它房屋轉(zhuǎn)移行為的稅率為4%。
5、二手房交易涉及繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定?
(1)、房屋買賣。為成交價(jià)格;成交價(jià)格為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的,或者所交換房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的,由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定,
(2)、房屋贈(zèng)與。即房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。由契稅征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的,市場價(jià)格核定。
(3)、房屋交換。即房屋所有者之司相互交換房屋的行為。
房屋交換,交換價(jià)格不相等的,由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的,免征契稅。
6、個(gè)人繼承不動(dòng)產(chǎn)是否征收契稅?
國稅函[2004]1036號(hào)規(guī)定:對(duì)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬,不征契稅。
國稅發(fā)[2006]144號(hào)規(guī)定:對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為,應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅,
四、二手房交易過程中如何繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加?
根據(jù)財(cái)稅[2006]75號(hào)規(guī)定:2006年6月1日后,個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。[page]
五、二手房交易涉及的個(gè)人所得稅
國稅發(fā)[2006]108號(hào)規(guī)定:《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按照"財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額,為應(yīng)納稅所得額。適用20%的比例稅率。本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。
(一)怎樣確定收入額?
國稅發(fā)[2006]108號(hào)第一條規(guī)定:對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí),以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的,征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。
(二)怎樣計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額?
國稅發(fā)[2006]108號(hào)第二條規(guī)定:對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí),納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。?
(三)房屋原值如何確定??
1.商品房:購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。?
2.自建住房:實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。?
3. 經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房):原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi),以及按規(guī)定交納的土地出讓金。?
4.已購公有住房:原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款,加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。?
已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購買的公有住房。?
經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格按縣級(jí)(含縣級(jí))以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。?
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房:根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號(hào))和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號(hào))等有關(guān)規(guī)定,其原值分別為:?
(1)房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的,為購置該房屋實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi);?
(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi);?
(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人除取得所調(diào)換房屋,又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi),減去貨幣補(bǔ)償后的余額;?
(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人取得所調(diào)換房屋,又支付部分貨幣的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款,加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。?
(四)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指哪些稅?
納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。?
(五)合理費(fèi)用是指哪些?
納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。?
1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用,可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除:?
(1)已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。?
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。?
3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等,憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
(六)核定征收是如何征收的?
國稅發(fā)[2006]108號(hào)規(guī)定如下:
(一)、納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的,可按繳納契稅確認(rèn)的計(jì)稅收入額作為個(gè)人所得稅計(jì)稅的轉(zhuǎn)讓收入額。
(二)、由于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,導(dǎo)致地稅機(jī)關(guān)不能正確計(jì)算納稅人房屋原值和應(yīng)納稅額的,可對(duì)其實(shí)行核定征稅。根據(jù)我省目前二手房市場發(fā)展的實(shí)際情況,我省核定征收比例暫按1%執(zhí)行。[page]
六、二手房交易涉及的土地增值稅
1、什么是土地增值稅?
土地增值稅是對(duì)在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人為納稅人,以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象,依照規(guī)定稅率征收的一種稅。
2、哪些是土地增值稅的納稅人?
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅的納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 并取得收入的單位和個(gè)人。
這里所稱的單位,是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、其他組織及外商獨(dú)資企業(yè)、外國企業(yè)和外國駐華機(jī)構(gòu)等;個(gè)人是指個(gè)體經(jīng)營者、中國公民、港澳臺(tái)同胞、海外華僑、外國公民等各類自然人。
3、土地增值稅是怎么計(jì)算的?
按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)計(jì)算,具體公式如下:
土地增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額50%的
土地增值稅=增值額×30%
土地增值稅超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的
土地增值稅=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
土地增值稅超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%的
土地增值稅=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
土地增值稅超過扣除項(xiàng)目金額200%的
土地增值稅=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)
3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅如何繳納土地增值稅?
(1)對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。
(2)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅,經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿五年或五年以上,免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅。
(3)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅需征稅的,可按以下三種方法之一計(jì)算繳納土地增值稅:(1)提供購房發(fā)票及完稅憑證的,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額以及繳納的相關(guān)稅金作為扣除額,計(jì)算繳納土地增值稅,財(cái)稅[2006]21號(hào)規(guī)定:對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不得作為加計(jì)5%的基數(shù);(2)可由政府批準(zhǔn)設(shè)立,國有資產(chǎn)管理部門授予評(píng)估資格的各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本法對(duì)房屋及建筑物進(jìn)行評(píng)估,按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅;(3)既沒有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的,別墅、度假村按轉(zhuǎn)讓收入的1.5%計(jì)征土地增值稅,其他類非普通住宅按轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)征土地增值稅。
4、對(duì)單位轉(zhuǎn)讓舊房如何繳納土地增值稅?
單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,可按以下三種方法之一計(jì)算繳納土地增值稅:(1)單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物提供購房發(fā)票及完稅憑證的,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額以及繳納的相關(guān)稅金作為扣除額,計(jì)算繳納土地增值稅;(2)可委托由政府批準(zhǔn)設(shè)立,國有資產(chǎn)管理部門授予評(píng)估資格的各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),按照重置成本法對(duì)房屋及建筑物進(jìn)行評(píng)估,按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅;(3)單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物既沒有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的,按轉(zhuǎn)讓收入的90%作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅,即征收率為3%。
七、房屋交易過程中應(yīng)如何繳納印花稅?
根據(jù)《印花稅暫行條例規(guī)定》在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人,都是印花稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納印花稅。?
在買賣房屋時(shí)書立合同或具有合同性質(zhì)協(xié)議的雙方當(dāng)事人為印花稅的納稅人,二手房交易書立的合同按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收,
財(cái)稅[2006]162號(hào)文件規(guī)定:對(duì)商品房銷售合同按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收印花稅。稅率為交易額的萬分之五;房屋產(chǎn)權(quán)證按“權(quán)利、許可證照”稅目征收,稅額為每證5元。
八、二手房轉(zhuǎn)讓過程中買賣雙方如何承擔(dān)稅款?
賣方應(yīng)繳納的稅款有:營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅。
買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅款:契稅、印花稅。




