二手房交易中的稅費本文介紹二手房交易涉及的稅費，稅目、稅率，計稅依據(jù)、優(yōu)惠政策以及計稅方法和政策依據(jù)都有詳細介紹。其中扣除的合理費用是指住房購買、出售過程中按照規(guī)定繳納的稅費。關(guān)于二手房交易過程涉及的稅費的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

二手房交易中的稅費

本文介紹二手房交易涉及的稅費，稅目、稅率，計稅依據(jù)、優(yōu)惠政策以及計稅方法和政策依據(jù)都有詳細介紹。

一、 個人所得稅

1、稅目、稅率

個人銷售、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個人所得稅，適用比例稅率20%。

2、計稅依據(jù)

個人銷售、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，個人所得稅的計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額。其中扣除的合理費用是指住房購買、出售過程中按照規(guī)定繳納的稅費。

3、優(yōu)惠政策

1)、個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

2)、個人出售自有住房前1年內(nèi)購買住房的，其購房金額大于或等于現(xiàn)住房銷售額的，免征現(xiàn)住房銷售時應(yīng)繳納的個人所得稅;

購房金額小于現(xiàn)住房銷售額的，按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，予以減征同比例的應(yīng)納個人所得稅。

3)、個人出售自有住房后1年內(nèi)購買住房的，其購房金額大于或等于原住房銷售額的，可申請全額退還出售住房時應(yīng)繳納的個人所得稅;

購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例，可申請同比例退還出售住房時應(yīng)繳納的個人所得稅。

4、計稅方法

1)、個人出售已購公有住房

應(yīng)納稅所得額=售房款-住房建筑面積×4000元/平米-合理費用

2)、已購公房產(chǎn)權(quán)人補交出讓金后變?yōu)槭凵唐贩?/p>

應(yīng)納稅所得額=銷售額-住房建筑面積×4000元/平米-補交的土地出讓金-合理費用

3)、個人從市場上購買已購公房按規(guī)定補交出讓金后變?yōu)榭墒凵唐贩?/p>

應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價款-補交的土地出讓金-合理費用

4)、個人從市場上購買的其他商品房

應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價款-合理費用

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20%

職工以成本價(或標準價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。

5、政策依據(jù)

·《個人所得稅法》

·《個人所得稅法實施條例》

·《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市已購公有住房上市出售實施辦法的通知》(京政發(fā)[2003]3號)[page]

·《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》

·《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅字[1994]020號)第二條第(六)項

二、營業(yè)稅

1、 稅目、稅率

個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售建筑物及其土地附著物應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5.5%。

2、計稅依據(jù)

自2006年6月1日后，凡個人購買后不足5年的住房對外銷售，按照銷售價格全額征收營業(yè)稅(含城建稅、教育費附加);

凡購買后超過5年(含)銷售的非普通住房，按其銷售價格減除原購進價格后的余額差額征收營業(yè)稅(含城建稅、教育費附加);

凡購買后超過5年(含)銷售的普通住房，免予征收營業(yè)稅。

3、計稅方法

(1)商品房：自購買標的房屋的產(chǎn)權(quán)證原件登記日期起算至出賣標的房屋止，如超過5年，建筑面積140平方米以下的住房不收營業(yè)稅;建筑面積140平方米以上的住房，按房屋成交差額×5.5%。

自購買標的房屋的產(chǎn)權(quán)證原件登記日期起算至出賣標的房屋止，如不到5年，按房屋成交價格×5.5%; (2)經(jīng)濟適用房：當(dāng)年購買單價(如回龍觀2600元)×建筑面積×5.5%

注：不論是商品房還是經(jīng)濟適用房，昌平地區(qū)的營業(yè)稅率都是5.4%。

4、政策依據(jù)

·《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》

·《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》

·《征收教育費附加的暫行規(guī)定》

·《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)

·《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)

·《北京市地方稅務(wù)局北京市財政局北京市建設(shè)委員會轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(京地稅營[2005]279號)

·《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策的規(guī)定》(京財稅[1999]1201號) ·《北京市地稅局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策的補充規(guī)定》(京地稅營[2000]39號、京地稅營[2002]311號)

·《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》

三、契稅[page]

1、 稅目、稅率

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人應(yīng)依法繳納契稅。現(xiàn)行稅率為3%。

稅目為：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換);房屋買賣;房屋贈與;房屋交換。

2、計稅依據(jù)

國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價格; 土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;

土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。 3、計稅方法 (1)建筑面積140平方米以下的普通住宅，按房屋成交價格×1.5%繳納;

(2)建筑面積140平方米以上的非普通住宅，按房屋成交價格×3%繳納; (3)商用房及高檔住宅：按房屋成交價格×3%繳納。

4、優(yōu)惠政策

(1)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置費的部分，免征契稅。

(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅;對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準，

按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，免征契稅。

(3)個人購買自用普通商品住宅暫減半征收契稅。

(4)居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公有住房成交價的差額計征契稅。如新購商品房屬于普通住宅，同時可以享受減半征收契稅的政策。

對于已購買了商品房，尚未出售公有住房的納稅人，應(yīng)按房屋買賣行為規(guī)定的計稅依據(jù)繳納契稅，待公有住房出售后需到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申請退稅手續(xù)。

(5)土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格相等的，免征契稅。

(6)對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。 (7)對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，不征契稅。

5、政策依據(jù)

·《中華人民共和國契稅暫行條例》

·《中華人民共和國契稅暫行條例細則》

·《北京市契稅管理規(guī)定》(北京市人民政府令第29號)

·《北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于修改北京市契稅管理規(guī)定的決定的通知》(京財稅[2002]1926號)[page]

·《北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(京財稅[1999]1201號)

·《關(guān)于公有制單位職工首次購買住房免征契稅的通知》(財稅[2000]130號)

·《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市已購公有住房上市出售實施辦法的通知》(京政發(fā)[2003]3號) ·《北京市財政局北京市地方稅務(wù)局北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于已購公有住房上市出售有關(guān)契稅政策的通知》(京財稅[2003]917號)

·《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于出售已購公有住房購買商品房差價征收契稅有關(guān)征管問題的通知》(京地稅地[2003]448號)

·《北京市地方稅務(wù)局貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格涉及有關(guān)稅收問題的緊急通知》(京地稅發(fā)[2005]273號)

四、 印花稅

房屋成交價格×0.5‰ (買賣雙方各交)

五、土地出讓金

成本價購房：房屋建筑面積×1560×1%