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征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題

林艷英律師2022.01.021037人閱讀
導讀:

在征地拆遷實際工作中,征地部門有的要求對建筑物、構筑物的重置成本低評,以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背,低評的價格也往往為被拆遷人所質疑,影響土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來,被拆遷人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心理上的滿足,所以,低評才能保證最終補償價格比較合理,土地估價機構應當配合征地部門的工作。那么征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

在征地拆遷實際工作中,征地部門有的要求對建筑物、構筑物的重置成本低評,以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背,低評的價格也往往為被拆遷人所質疑,影響土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來,被拆遷人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心理上的滿足,所以,低評才能保證最終補償價格比較合理,土地估價機構應當配合征地部門的工作。關于征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

《中華人民共和國土地管理法實施細則》第二十五條規定:征用土地方案經依法批準后,由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施,并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等,在被征用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。

被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內,持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案,會同有關部門擬訂征地補償、安置方案,在被征用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告,聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。

由于政府制定的征地拆遷補償標準不可能對所有地上附屬物,特別是建筑物、構筑物的補償標準作出規定,因此需要進行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房地產價格評估,過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估價機構進行。隨著土地估價機構脫鉤改制的推進,社會性、企業性的土地估價機構也進入到征地拆遷評估工作中來。因為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機構,就存在著與征地部門的關系問題、土地估價機構的法律地位問題。

在征地拆遷實際工作中,征地部門有的要求對建筑物、構筑物的重置成本低評,以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背,低評的價格也往往為被拆遷人所質疑,影響土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來,被拆遷人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心理上的滿足,所以,低評才能保證最終補償價格比較合理(是否還有其他的行政干預暫不考慮),土地估價機構應當配合征地部門的工作。排除談判中心理學的運用這個因素,實際上,這種情況的出現,很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下屬的土地估價機構一直是采用低評的方式對待征地拆遷評估。事實上,被拆遷人雖然不一定了解社會平均重置成本,但對于自己的實際成本最清楚不過,只要做好說明解釋工作,正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的,提出超越正常評估價格不合理要求的只是極少數。相反,刻意的低評,不但影響土地估價機構客觀、公正的形象,破壞評估結果的社會公信力;而且拖延了征地拆遷工作的進行,進而延誤了整個工程項目的正常進行,同時造成了征地部門的具體工作人員“無能”,被拆遷人“太刁”的錯誤印象;最關鍵的是誤導了財政部門和有關領導,使其認為可以用較少的補償款完成征地項目的補償工作,因為評估結果一般來說是財政撥款的依據。財政撥款的不足往往最終導致被拆遷人沒有得到合理的補償,拆遷或者久拖不決,或者上訪不斷。

從更高的層面來看,怎樣在維護土地估價機構“獨立、客觀、公正”法律地位的基礎上,盡可能幫助委托人解決實際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機構是傾向于律師行業,只對委托人單方當事人負責,還是傾向于會計師行業,對各方當事人負責,對社會負責。應當肯定地說,土地估價機構無論從法律、法規來看,還是從社會實際認可(包括法律界的認可)來看,都屬于后者。土地估價機構必須認清自己的地位和作用,對于委托方的不合理要求,要委婉地拒絕,并說明理由?;蛘卟捎闷渌难a救措施。例如我們在征地拆遷評估中,考慮談判中的心理學因素,建筑物按征地部門要求適當低評(但重置價格水平要向征地部門說明),構筑物及附屬物都按重置價格水平評估。當被拆遷人對建筑物價格提出異議時,在征得征地部門同意后,按不超過重置價格水平的標準予以調整。這樣做比較容易被當事人各方所接受,效果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求,評估出來的結果不為當事人另一方所接受,征地拆遷工作很難順利進行。

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    林艷英

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  • 《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》是根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律的規定,結合民事審判實踐,對審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律若干問題作出的解釋。經2005年3月29日最高人民法院審判委員會第1346次會議通過,由最高人民法院于2005年7月29日發布,自2005年9月1日起施行。《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條 下列涉及農村土地承包民事糾紛,人民法院應當依法受理:(一)承包合同糾紛;(二)承包經營權侵權糾紛;(三)承包經營權流轉糾紛;(四)承包地征收補償費用分配糾紛;(五)承包經營權繼承糾紛。集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權提起民事訴訟的,人民法院應當告知其向有關行政主管部門申請解決。集體經濟組織成員就用于分配的土地補償費數額提起民事訴訟的,人民法院不予受理。第二條 當事人自愿達成書面仲裁協議的,受訴人民法院應當參照最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第145條至第148條的規定處理。當事人未達成書面仲裁協議,一方當事人向農村土地承包仲裁機構申請仲裁,另一方當事人提起訴訟的,人民法院應予受理,并書面通知仲裁機構。但另一方當事人接受仲裁管轄后又起訴的,人民法院不予受理。當事人對仲裁裁決不服并在收到裁決書之日起三十日內提起訴訟的,人民法院應予受理。
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  • 1、征地數量大。2、利益分配矛盾復雜。補償費標準偏低,使本已非常有限的征地補償費用成為當事人爭奪的目標。排擠他人的分配額,使自己獲得更多的補償金,是造成基層群眾自治權出現偏差的主要原因。很難使當事人服判息訴,從而導致群體上訪事件,甚至越級上訪的發生。3、工作方法簡單。正常的征地拆遷工作是發展經濟、重塑城市形象、改善人民群眾工作和居住環境的好事,是符合廣大人民群眾根本利益的。但是涉及到廣大被征地的農民和被拆遷的居民的切身利益,特別是有相當數量的弱勢群體存在一定的困難。但是在征地拆遷工作中,有的地方工作方法簡單,如在拆遷之前不進行必要的公示,不簽拆遷協議就停水斷電、上房揭瓦,嚴重影響拆遷的正常生活;《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地,用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的,經省、自治區、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
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    城市建設征地和拆遷問題根源---利益沖突

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  • 崔玉君律師

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  • 征用集體所有土地房屋拆遷問答

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    陳宗瓊

    征用集體所有土地房屋拆遷問答

    內容:市政府頒布了《上海市征用集體所有土的拆遷房屋補償安置若干規定》,從2002年4月10日起實施。要經過政府批準領取《房屋拆遷許可證》后才能拆遷房屋。除了應提交申請國有土地房屋拆遷許可證所需要的文件外,還應當提交經鑒證有效的征地包干協議書。房屋建安重置價結合成新單價由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產評估機構評估。拆遷當事人對評估結果有爭議的,一方當事人可以在收到評估報告后的15日內,向上海市房地產估價師協會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定,由專家委員會作出公正的結論。那么征用集體所有土地房屋拆遷問答。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • :房屋拆遷行政管理觀念取代了私權保護應有的地位

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    翁玉素

    :房屋拆遷行政管理觀念取代了私權保護應有的地位

    內容:追溯其源,《1991年條例》中所強調的立法目的就是:“為加強城市房屋拆遷管理,保障城市建設順利進行,保護拆遷當事人的合法權益,制定本條例?!边@一立法目的存在著一個明顯的問題:將管理作為立法目的,這完全是一種立法理念上的錯位。如果是這樣,以行政管理來替代私法便具有了十分冠冕堂皇的理由,顯然,這是與法治社會應有的倡揚人權的法治觀念背道而馳的。城市私房拆遷實際上是包括土地、房屋等諸不動產所有權人或者使用權人在行使其各自物權時發生的一種現象,這一現象的發生由于涉及不同的主體,故需要管理機構加以協調。那么:房屋拆遷行政管理觀念取代了私權保護應有的地位。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 劉曉紅律師

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    擅長:交通事故、合同糾紛、債權債務

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  • 對評估機構的評估有異議或者疑問的,被拆遷人如何處理 ?

    李孟陽律師

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    李孟陽

    對評估機構的評估有異議或者疑問的,被拆遷人如何處理 ?

    內容:對評估機構的評估有異議或者疑問的,被拆遷人如何處理 [法律指引]《城市房屋拆遷估價指導意見》第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的,可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的,該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。拆遷當事人另行委托估價機構評估的,受托估價機構應當在10日內出具估價報告。估價報告不存在技術問題的,應維持估價報告;估價報告存在技術問題的,估價機構應當改正錯誤,重新出具估價報告。那么對評估機構的評估有異議或者疑問的,被拆遷人如何處理。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 陳明月律師

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  • 房屋拆遷估價必經的程序 房屋拆遷估價與房齡有關嗎

    黃東潔律師

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    黃東潔

    房屋拆遷估價必經的程序 房屋拆遷估價與房齡有關嗎

    內容:估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。那么,北京市房屋拆遷估價中常見的問題及處理辦法,關于房屋拆遷估價必經的程序的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛相關的法律知識,希望能幫助大家。

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  • 郭銘芝律師

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  • 強行征地拆遷等土地四大問題引中國官方高度關注

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    強行征地拆遷等土地四大問題引中國官方高度關注

    內容:中國國土資源部高級官員三十一日提出,當前在實施擴大內需的政策過程中,強行征地拆遷等土地方面出現的一些傾向性問題應當引起高度重視。甘藏春說,隨著經濟社會發展形勢的變遷,土地管理的具體政策必須隨之調整。堅決糾正違背產業政策和供地政策供地、搭車用地、侵害被征地農民合法權益等問題,嚴防違規違法用地反彈,保持土地管理良好秩序。甘藏春說,無論經濟社會發展形勢如何變化,建立嚴格的耕地保護制度,堅守十八億畝耕地紅線的根基不能動。今年國土資源部確定全國新增建設用地計劃指標總量為六百三十萬畝,比去年增加了五十萬畝。那么強行征地拆遷等土地四大問題引中國官方高度關注。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • :立法解決征地住房拆遷亂象

    龍珊律師

    北京市元甲律師事務所

    龍珊

    :立法解決征地住房拆遷亂象

    內容:《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》在強調解決好被征地農民就業、社會保障問題的同時,首次提出要解決好被征地農民住房問題。保護被征地農民住房權益、逐步完善征地住房拆遷補償配套制度已成為土地制度改革緊迫而重要的工作之一。我國現行法律、行政法規對征收集體土地涉及的房屋拆遷補償制度內容沒有明確規定。但對征收集體土地涉及的農民住房拆遷補償應當適用第四十二條第二款,還是同時適用第二、第三兩款不明確,致使實踐中出現征收集體土地住房拆遷無法適用或適用法律混亂現象。征地住房拆遷補償安置問題,已成為社會各界廣泛關注的焦點。那么:立法解決征地住房拆遷亂象。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 馮清琴律師

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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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  • 日照12種公證納入法律援助 征地拆遷免費公證 拆遷協議公證怎么辦理

    王熙律師

    北京天用律師事務所

    王熙

    日照12種公證納入法律援助 征地拆遷免費公證 拆遷協議公證怎么辦理

    內容:3月22日記者從日照市司法局獲悉,本市為擴大法律援助范圍,已將公證納入法律援助體系。而根據規定,每名執業公證員每年至少要辦理2件以上的法律援助案件。市司法局要求全市公證機構,根據法律援助機構的決定,為符合法律援助條件無力支付公證服務費的公證當事人提供免費公證服務。那么,征地拆遷工作流程,大律網小編為大家整理房地產法規如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 姚平律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 崔建遠:房屋拆遷的法律分析

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    崔建遠:房屋拆遷的法律分析

    內容:由此可見,房屋拆遷是房屋征收所附帶的一個問題,沒有獨立的法律地位,不是一項獨立的法律制度。許多專家學者認為,所謂“合理”,主觀色彩濃厚,彈性太大,極有可能使補償款的數額明顯偏低,損害被征收人的合法權益;建議改為“充分補償”或者“完全補償”。至于對被征收人的保護,可以通過明文規定辦理房屋所有權移轉登記以付清征收補償款為前提條件、賦予被征收人抗辯權的路徑來解決。若把土地征收看成一個過程,則房屋拆遷為其后半程的一個環節。集體土地所有權的終止,宅基地使用權因其母權的不復存在而失去正當權原,歸于終止。那么崔建遠:房屋拆遷的法律分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 任冰峰律師

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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題

    內容:在征地拆遷實際工作中,征地部門有的要求對建筑物、構筑物的重置成本低評,以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背,低評的價格也往往為被拆遷人所質疑,影響土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來,被拆遷人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心理上的滿足,所以,低評才能保證最終補償價格比較合理,土地估價機構應當配合征地部門的工作。那么征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 張蕓律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 農村征地拆遷案件實務問題的幾點思考

    于海明律師

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    于海明

    農村征地拆遷案件實務問題的幾點思考

    內容:在我國經濟社會快速發展進程中,城市化逐步推進,工業園區公路等基礎設施建設提速,涉及農村集體土地的征用及房屋拆遷糾紛越來越多,征地拆遷問題已成為當前涉及人民群眾切身利益的熱點和難點問題之一。根據《土地管理法》第45條規定,有權批準征地的是國務院和省、自治區、直轄市人民政府,其作出的征地批準文件,是一個具體行政行為應無爭議。即市、縣人民政府土地行政主管部門是征地拆遷安置補償的主體。那么農村征地拆遷案件實務問題的幾點思考。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 王學瑞律師

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    擅長:建設工程、債權債務、合同糾紛、交通事故

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