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國(guó)有土地使用權(quán)抵押權(quán)登記
李孟陽(yáng)律師2022.01.01120人閱讀
導(dǎo)讀：
因而國(guó)家對(duì)劃撥土地使用權(quán)的抵押作了相應(yīng)的限制規(guī)定。因此，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分。國(guó)有土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)是指土地抵押權(quán)終止，當(dāng)事人持有關(guān)證明文件申請(qǐng)土地他項(xiàng)權(quán)利注銷(xiāo)登記。那么國(guó)有土地使用權(quán)抵押權(quán)登記。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
因而國(guó)家對(duì)劃撥土地使用權(quán)的抵押作了相應(yīng)的限制規(guī)定。因此，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分。國(guó)有土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)是指土地抵押權(quán)終止，當(dāng)事人持有關(guān)證明文件申請(qǐng)土地他項(xiàng)權(quán)利注銷(xiāo)登記。關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)抵押權(quán)登記的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
1、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)抵押。
獲得劃撥土地的使用人，雖得到國(guó)有土地使用權(quán)，但因沒(méi)有支付出讓金給國(guó)家，因此其使用權(quán)的價(jià)值不能等同，應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于出讓土地使用權(quán)的價(jià)值。因而國(guó)家對(duì)劃撥土地使用權(quán)的抵押作了相應(yīng)的限制規(guī)定。
1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布了并自發(fā)布之日起施行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定了劃撥土地使用權(quán) “經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。因此，國(guó)家以行政法規(guī)的方式規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押。
國(guó)家土地管理局〔1997〕國(guó)土〔籍〕字第2號(hào)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》“三、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)”中規(guī)定：“以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明”。也表明劃撥土地使用的抵押是受限制的。
對(duì)于是否“必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)”，2004年1月15日國(guó)家土地資源部以國(guó)土資發(fā)[2004]9號(hào)文件下發(fā)了《關(guān)于劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，2004年3月23日最高人民法院以法發(fā)[2004]11號(hào)司法文件轉(zhuǎn)發(fā)該文件，文件規(guī)定以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門(mén)依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。
綜上所述，以劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作抵押應(yīng)符合下列條件：（1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益先行抵交土地使用權(quán)出讓金。
2、有償國(guó)有土地使用權(quán)抵押。
有償國(guó)有土地使用權(quán)抵押是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分。有償國(guó)有土地使用權(quán)抵押可分為兩類(lèi)：（1）地上沒(méi)有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，直接到國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行登記。（2）地上有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，則應(yīng)先行到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理完成房屋他項(xiàng)權(quán)利證后，再到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。
3、在建工程國(guó)有土地使用權(quán)抵押。
在建工程國(guó)有土地使用權(quán)抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程投入（已形成的）資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款權(quán)利人作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
以商品房項(xiàng)目在建工程設(shè)定抵押的，必須提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正、副本）、土地使用權(quán)證、商品預(yù)售許可證；以自建房在建工程設(shè)定抵押的，必須提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押是抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款而將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行的行為。基于此因：（1）在建工程上不允許為第三方貸款作擔(dān)保。（2）在建工程只能為抵押人的銀行貸款作擔(dān)保，其抵押權(quán)人只能為貸款銀行等金融機(jī)構(gòu)，而不能是除貸款銀行以外的某一單位或個(gè)人。
4、國(guó)有土地使用權(quán)抵押變更。
國(guó)有土地使用權(quán)抵押變更可分為以下幾類(lèi)情況：（1）土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容發(fā)生變更的；（2）經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的；（3）抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的；（4）依法繼承土地抵押權(quán)利的。
5、國(guó)有土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)。
國(guó)有土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)是指土地抵押權(quán)終止，當(dāng)事人持有關(guān)證明文件申請(qǐng)土地他項(xiàng)權(quán)利注銷(xiāo)登記。
土地抵押權(quán)終止情形主要有下面幾種：（1）債務(wù)清償。（2）抵押物消滅。國(guó)有土地使用權(quán)被國(guó)家收回或者期限屆滿、土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。（3）土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。（4）抵押權(quán)無(wú)效。
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