立約定金如何正確適用

導(dǎo)讀:
后因趙某要求開發(fā)公司返還定金6000元未果,趙某遂向法院提起訴訟。趙某違反其在未來簽約時的允諾,開發(fā)公司有權(quán)根據(jù)有效的立約定金的約定。在擔保訴訟實務(wù)中,經(jīng)常會遇到如何認識定金的問題,本案就涉及立約定金是否適用的問題。立約定金,也稱為訂約定金,是當事人在訂立主合同之前為擔保以后正式訂立主合同而約定交付的定金。立約定金于主合同成立之前交付,它不是主合同成立的要件,它也不是主合同成立的證明,其作用只是保證當事人有誠意建立合同關(guān)系,如果當事人一方無故拒絕簽定合同,則喪失定金或加倍返還定金。那么立約定金如何正確適用。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。
后因趙某要求開發(fā)公司返還定金6000元未果,趙某遂向法院提起訴訟。趙某違反其在未來簽約時的允諾,開發(fā)公司有權(quán)根據(jù)有效的立約定金的約定。在擔保訴訟實務(wù)中,經(jīng)常會遇到如何認識定金的問題,本案就涉及立約定金是否適用的問題。立約定金,也稱為訂約定金,是當事人在訂立主合同之前為擔保以后正式訂立主合同而約定交付的定金。立約定金于主合同成立之前交付,它不是主合同成立的要件,它也不是主合同成立的證明,其作用只是保證當事人有誠意建立合同關(guān)系,如果當事人一方無故拒絕簽定合同,則喪失定金或加倍返還定金。關(guān)于立約定金如何正確適用的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。
【案情】
2003年10月20日趙某與某房地產(chǎn)公司(以下簡稱開發(fā)公司)簽訂了一份“商品房購買確認書”(以下簡稱“確認書”)約定趙某先行向房地產(chǎn)公司交付現(xiàn)金1.5萬元作為購買夢園小區(qū)內(nèi)一套商品房的定金,另約定趙某于交付定金之日起10日內(nèi)與該公司簽定購房合同,否則交付的定金不予返還。趙某于簽定"確認書"當日交付了定金6000元,趙某承諾3日內(nèi)補交剩下的9000元。10月22日趙某看中了其朋友預(yù)低價出手的一棟復(fù)式樓,于是在約定的時間內(nèi),既未補交余下的9000元定金,未與房地產(chǎn)公司簽定商品房購買合同。后因趙某要求開發(fā)公司返還定金6000元未果,趙某遂向法院提起訴訟。針對趙某要求開發(fā)公司返還定金的訴訟請求,有兩種不同的處理意見。
【評析】
第一種意見認為,趙某與開發(fā)公司簽定的確認書不是合同,違反它并不構(gòu)成違約,而我國擔保法第八十九條規(guī)定的定金罰則只適用違約性定金,故趙某的訴訟請求應(yīng)予以支持,開發(fā)公司無權(quán)占有6000元定金。
第二種意見認為,雙方簽定的確定書是定金合同,是雙方當事人自愿為正式簽定購房合同現(xiàn)而設(shè)定的。雙方在確認書中進行了約定并實際交付了定金色,該定金合同是雙方當事人真實意思表示且未違反法律的規(guī)定,應(yīng)具有法律效力。趙某違反其在未來簽約時的允諾,開發(fā)公司有權(quán)根據(jù)有效的立約定金的約定。拒絕返還定金。
筆者贊成第二種意見。在擔保訴訟實務(wù)中,經(jīng)常會遇到如何認識定金的問題,本案就涉及立約定金是否適用的問題。立約定金,也稱為訂約定金,是當事人在訂立主合同之前為擔保以后正式訂立主合同而約定交付的定金。立約定金于主合同成立之前交付,它不是主合同成立的要件,它也不是主合同成立的證明,其作用只是保證當事人有誠意建立合同關(guān)系,如果當事人一方無故拒絕簽定合同,則喪失定金或加倍返還定金。立約定金其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系,立約定金的生效亦是獨立的,在主合同之前就成立。
我國《民法通則》、《合同法》、《擔保法》中都沒有明文規(guī)定立約定(上述法中規(guī)定的定金兼具證約定金和違約定金的性質(zhì),不同于立約定金)但隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,我國的房地產(chǎn)業(yè)也持續(xù)升溫,在商品房預(yù)售實踐中廣泛存在著立約定金。在正式簽定合同之前,預(yù)購人往往與商品房開發(fā)商簽定確認書或其他性質(zhì)內(nèi)容相似的文書,由購買人交付一定的金錢作為定金,這種定金既為立約定金。
盡管現(xiàn)行法上都沒有明確的規(guī)定立約定金,但這并不能阻礙我們在司法實踐中對立約定金的認定。因為首先我國關(guān)于定金的現(xiàn)行法律規(guī)范系任意性規(guī)范,在合同實踐中當然允許合同當事人約定立約定金,只要該約定不違反法律強制性的規(guī)定應(yīng)從其約定,此亦為合同自由的當然內(nèi)容;其次作為訂立合同的當事人,在合同訂立階段需承擔先契約義務(wù)立約定金可以作為擔保當事人履行先契約義務(wù)的一種形式,應(yīng)當允許當事人在訂立合同前,約定立約定金。人通過認購,訂立,預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理……”以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱解釋)第一百一十五條規(guī)定:“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當雙倍返還定金。”
具體到本案,“確認書”是雙方當事人為日后簽定購房合同而自愿達成的協(xié)議,“確認書”的內(nèi)容是雙方當事人真實意思的表示且未違反法律的強制性規(guī)定,依法應(yīng)予以認定。雖然本案中趙某只實際交付定金6000元,但依據(jù)解釋第一百一十九條的規(guī)定和定金合同的實踐性,這并不影響本案中定金合同的成立,本案中趙某違反了其在未來簽約時的允諾,亦違反了合同的約定,其要求開發(fā)公司返還定金的請求法院將不予支持。
作者:井岡山市法院 韋成




