設(shè)定和適用定金時的注意事項

導(dǎo)讀:
明確約定為“定金”的,可以適用定金罰則,能對主債權(quán)起到擔(dān)保作用,當(dāng)支付定金的一方違約時,不能收回定金,當(dāng)收受定金的一方違約時,應(yīng)雙倍返還定金。為了使當(dāng)事人在訂立定金合同時,能準(zhǔn)確、合理的設(shè)定和適用定金罰則,真正起到定金的擔(dān)保作用,筆者現(xiàn)就設(shè)定和適用定金時應(yīng)注意的事項,總結(jié)如下:1、應(yīng)注意定金與訂金的區(qū)別。定金合同從定金實際交付之日起生效,若雙方當(dāng)事人僅訂立了定金合同,但并未交付定金的,定金合同并不生效,同樣不能起到對債的擔(dān)保作用。當(dāng)事人一方不完全履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則。那么設(shè)定和適用定金時的注意事項。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。
明確約定為“定金”的,可以適用定金罰則,能對主債權(quán)起到擔(dān)保作用,當(dāng)支付定金的一方違約時,不能收回定金,當(dāng)收受定金的一方違約時,應(yīng)雙倍返還定金。為了使當(dāng)事人在訂立定金合同時,能準(zhǔn)確、合理的設(shè)定和適用定金罰則,真正起到定金的擔(dān)保作用,筆者現(xiàn)就設(shè)定和適用定金時應(yīng)注意的事項,總結(jié)如下:1、應(yīng)注意定金與訂金的區(qū)別。定金合同從定金實際交付之日起生效,若雙方當(dāng)事人僅訂立了定金合同,但并未交付定金的,定金合同并不生效,同樣不能起到對債的擔(dān)保作用。當(dāng)事人一方不完全履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則。關(guān)于設(shè)定和適用定金時的注意事項的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。
2010年4月7日,龔某與趙某簽訂了一份《北京市房屋買賣合同意向書》,合同約定,龔某將其所有的位于北京市海淀區(qū)上地某小區(qū)的一棟房產(chǎn)出售給趙某,轉(zhuǎn)讓總房價款為135萬元人民幣,雙方應(yīng)于2010年4月15日簽訂正式的《北京市存量房買賣合同》,簽訂意向書當(dāng)日,趙某向龔某支付訂金人民幣5萬元,若因當(dāng)事人一方原因無法簽訂正式合同的,由違約一方當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2010年4月15日,龔某因想將房屋賣給他人,而拒不與趙某簽訂正式合同,后趙某根據(jù)合同約定,將龔某起訴至北京市海淀區(qū)人民法院上地法庭,要求龔某按照定金罰則雙倍返還定金,其訴訟請求未被法院支持。
本案中,趙某的訴訟請求之所以未被法院支持,主要在于,趙某和龔某設(shè)定的“訂金”非擔(dān)保法意義上的“定金”,訂金與定金雖一字之差,但二者的法律效果是有很大差別的。明確約定為“定金”的,可以適用定金罰則,能對主債權(quán)起到擔(dān)保作用,當(dāng)支付定金的一方違約時,不能收回定金,當(dāng)收受定金的一方違約時,應(yīng)雙倍返還定金。而若明確約定為“訂金”的,則不能適用定金罰則,而且訂金本身也并非法律意義上的術(shù)語,一旦一方當(dāng)事人出現(xiàn)違約情形的,給付訂金的一方有權(quán)收回,收受訂金的一方無需雙倍返還,不能起到對債的擔(dān)保作用。
為了使當(dāng)事人在訂立定金合同時,能準(zhǔn)確、合理的設(shè)定和適用定金罰則,真正起到定金的擔(dān)保作用,筆者現(xiàn)就設(shè)定和適用定金時應(yīng)注意的事項,總結(jié)如下:
1、應(yīng)注意定金與訂金的區(qū)別。若當(dāng)事人希望通過給付或收受某種金錢作為債的擔(dān)保時,應(yīng)明確約定為“定金”,而不能約定為“訂金”。根據(jù)擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定:“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持。”因此,當(dāng)事人在訂立定金合同時,必須使用“定金”而不是“訂金”,否則,將不能起到對債的擔(dān)保作用。
2、應(yīng)注意定金是實踐性合同。定金合同從定金實際交付之日起生效,若雙方當(dāng)事人僅訂立了定金合同,但并未交付定金的,定金合同并不生效,同樣不能起到對債的擔(dān)保作用。若雙方當(dāng)事人實際交付定金時的金額,多于或少于定金合同約定金額的,視為對定金合同的變更,但若對方當(dāng)事人提出異議并拒絕接受定金的,則不能視為對定金合同的變更。
3、應(yīng)注意設(shè)定定金數(shù)額的限制。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定,定金數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超過主合同標(biāo)的額的20%,超過的部分無效。因此,當(dāng)事人設(shè)定定金數(shù)額時,并不是越高就越有保障,而是應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定設(shè)定不得高于主合同標(biāo)的額20%的定金。
4、應(yīng)注意定金適用的限制。定金罰則,作為一種相對比較嚴(yán)厲的懲罰措施,其不是在任何情況下都可以隨時適用的,必須符合一定的條件。擔(dān)保法司法解釋第一百二十條規(guī)定:因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為,致使合同目的不能實現(xiàn),可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人一方不完全履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則。因此,除了立約定金、成約定金(發(fā)生在合同訂立階段)和解約定金(以定金罰則為解除合同條件)外,違約定金,一般要求須是合同目的無法實現(xiàn)的情況下才能適用,若輕微的違約,并沒有導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的,不能適用定金罰則,但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人明確約定可以適用定金罰則的,應(yīng)遵從法律規(guī)定或當(dāng)事人約定。




