仲裁庭最終裁決其沒有履行合約的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。陳先生認(rèn)為，按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣州市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該及時足額繳納物業(yè)維修基金。仲裁庭最終以“作為仲裁協(xié)議一方的開發(fā)商不同意將物業(yè)維修基金糾紛納入本合同仲裁條款的管轄范圍”的原因，駁回了業(yè)主的請求。業(yè)主委員會后來將開發(fā)商告上法庭，目前仍然在等待著最終的消息。關(guān)于發(fā)展商逾期辦證；開發(fā)商延期交樓，怎么辦？的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

中介合同違約
雙倍返還定金
在廣州某房屋中介公司的介紹下，買家周某和業(yè)主張某達(dá)成房屋買賣協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，周某在當(dāng)天給了張某5000元定金，并在第二天到中介行交了第二期的5000元定金。
但是張某在收取了第一期5000元定金后，卻以房屋已被他人租賃等為由不愿賣房。仲裁庭最終裁決其沒有履行合約的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《房屋買賣合約》違約條款，張某應(yīng)該返還周某交付的定金5000元，并且還要向周某支付5000元的違約賠償金。
據(jù)法律專家介紹，購房合同簽訂后的一方對合同內(nèi)容反悔，就構(gòu)成違約。對于一方的違約行為，合同另一方當(dāng)事人一方面有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同，另一方面也可以要求其支付合同中規(guī)定的違約金。《合同法》第115條規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

▲專家點(diǎn)評???
訂金與定金雖只有一字之差，卻涉及到是否需雙倍返還的重大問題。預(yù)付訂金是訂立合同之前賣方向買方收取的預(yù)付性質(zhì)費(fèi)用。如果是訂立商品房買賣合同時所預(yù)付的款項(xiàng)，日后還應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款。
而所謂的定金則是涉及《擔(dān)保法》的概念，是一種擔(dān)保履行的手段，具有制裁違約方并襝受害方的作用。《商品房買賣合同》中規(guī)定了的買受人所交付的款項(xiàng)才是定金。特別需要注意的是，要想在商品房買賣中討得兩倍的返還，必須簽訂正式合同，而且合同中還必須寫明該款項(xiàng)是定金。

合同未約定
仲裁不支持
陳先生兩年前買下天河區(qū)東圃某小區(qū)住房，并和開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》中約定了仲裁條款，協(xié)議在合同履行中如發(fā)生爭議，雙方一旦協(xié)商不成，交由廣州仲裁委員會仲裁。而在當(dāng)時簽訂的《商品房預(yù)售合同》和補(bǔ)充合同中，并沒有對物業(yè)維修基金作出任何約定。
陳先生所在小區(qū)業(yè)主委員會成立后查詢得知，與該期房產(chǎn)有關(guān)的物業(yè)維修基金賬戶上竟然沒有任何款項(xiàng)。陳先生認(rèn)為，按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣州市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該及時足額繳納物業(yè)維修基金。陳先生作為小區(qū)業(yè)主委員會代表多次和開發(fā)商交涉不成后，向廣州仲裁委員會提起仲裁，請求裁定開發(fā)商立即依法繳納物業(yè)維修基金(按小區(qū)二期總投資的2％)及利息。
開發(fā)商提出，《商品房預(yù)售合同》只是對商品房的交房、付款、辦證等事項(xiàng)作了約定，而沒有物業(yè)維修基金的內(nèi)容，所以物業(yè)維修基金不是合同內(nèi)容。只有合同內(nèi)容才是仲裁事項(xiàng)，物業(yè)維修基金不是合同內(nèi)容，不屬于仲裁事項(xiàng)。
陳先生則認(rèn)為，雖然雙方?jīng)]有明確約定物業(yè)維修基金的繳交事宜，但在合同中約定了“本合同未盡事宜，按照國家有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章處理”，而物業(yè)維修基金正是國家法規(guī)和廣州市規(guī)章規(guī)定的內(nèi)容，所以雙方合同其實(shí)還是對物業(yè)維修基金的問題作出了約定。此外，物業(yè)維修基金也是商品房買賣合同法律關(guān)系應(yīng)有的內(nèi)容之一，所以物業(yè)維修基金屬于仲裁事項(xiàng)。
仲裁庭最終以“作為仲裁協(xié)議一方的開發(fā)商不同意將物業(yè)維修基金糾紛納入本合同仲裁條款的管轄范圍”的原因，駁回了業(yè)主的請求。業(yè)主委員會后來將開發(fā)商告上法庭，目前仍然在等待著最終的消息。
有關(guān)專家在解釋仲裁原因時表示，《中華人民共和國仲裁法》第十六條規(guī)定，仲裁協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有下列內(nèi)容：1.請求仲裁的意思表示；2.仲裁事項(xiàng)；3.選定的仲裁委員會。而雙方簽訂的仲裁條款針對的仲裁事項(xiàng)是“本合同履行過程中的糾紛”，以法規(guī)規(guī)章設(shè)立的物業(yè)維修基金則屬于一個獨(dú)立的法律關(guān)系。
開發(fā)商作為簽訂仲裁協(xié)議的一方，不同意將物業(yè)維修基金的糾紛納入《商品房預(yù)售合同》(含補(bǔ)充合同)仲裁條款的管轄范圍，所以，仲裁委也就無法根據(jù)雙方的真實(shí)意見作出該合同仲裁管轄范圍內(nèi)的裁定。換句話說，只有開發(fā)商和業(yè)主在有效合同中具體規(guī)定了物業(yè)維修基金的內(nèi)容，仲裁機(jī)構(gòu)才有權(quán)進(jìn)行仲裁。

▲專家點(diǎn)評???
由于在物業(yè)維修基金的問題上，前后出臺的法規(guī)有所不同，因此一旦歷史遺留下來的物業(yè)維修基金發(fā)生問題，不少開發(fā)商與業(yè)主便開始扯皮，結(jié)果也只是有輸有贏難以定論。
對于新購置房屋的業(yè)主和開發(fā)商，普遍接受并遵循的是《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前核發(fā)的樓盤，購房者應(yīng)按房款的2％繳交維修基金；而商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，除建設(shè)單位與購房者另有書面協(xié)議外，發(fā)展商應(yīng)繳交維修基金。因此，購房者應(yīng)首先注意樓盤的商品房預(yù)售許可證是哪年核發(fā)的。另外，目前一些開發(fā)商會主動將物業(yè)維修基金的繳付寫入購房合同，購房者也應(yīng)主動向售樓員進(jìn)行詢問。
提示一：業(yè)主可查詢物業(yè)維修基金。已建立維修基金的樓盤或是已繳付了維修基金的業(yè)主，每位業(yè)主都應(yīng)該有一張由中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行發(fā)出的廣州市物業(yè)維修基金專用卡。如果業(yè)主繳納了物業(yè)維修基金而沒有拿到維修基金專用卡，應(yīng)立即向發(fā)展商或物業(yè)管理公司索要。
提示二：最好與開發(fā)商簽訂書面協(xié)議。業(yè)主應(yīng)該在簽訂購房合同以前向開發(fā)商問清楚物業(yè)維修基金該由誰來付，并且最好與開發(fā)商簽訂書面協(xié)議，明確約定是否將物業(yè)維修基金的繳付作為房屋交付條件。

開發(fā)商延期交樓
黃先生獲違約金
在某開發(fā)商“成熟配套、設(shè)施完備”的廣告誘惑下，黃先生買下一套園林小區(qū)單位。開發(fā)商向黃先生承諾，舞蹈室、乒乓球室、桌球室、咖啡廳、閱覽室、健身中心等十多項(xiàng)會所休閑設(shè)施將在開發(fā)商交樓6個月后交付使用。
黃先生對小區(qū)感覺不錯，全家人歡天喜地地搬進(jìn)了新房，準(zhǔn)備享受開發(fā)商承諾的各種“高尚設(shè)施”。不料麻煩卻接踵而至：不但自己所居住的樓仍有施工，黃先生一家飽受了整整一年的雜音困擾，出入不方便，更令他氣憤的是，開發(fā)商并沒有按照合同將公共配套建筑交付使用，小區(qū)會所設(shè)施除了游泳池、兒童天地能夠使用外，住進(jìn)來近兩年了也沒看到更多設(shè)施的開放。
黃先生從合同中那條“出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾：按照市政府有關(guān)部門關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑文件的內(nèi)容，于交樓6個月后交付使用”琢磨出了門道：開發(fā)商使了小把戲——這“6個月后”到底是什么時候呢？
氣憤的黃先生向廣州仲裁委提出仲裁請求，要求開發(fā)商支付不按期交付基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的違約金。黃先生的理由是：根據(jù)合同中有關(guān)設(shè)施“如果在規(guī)定的日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，非買受人的原因，出賣人按日向買受人支付已付房價萬分之三的違約金”的規(guī)定，這筆違約金應(yīng)該從交樓后的第6個月直到開發(fā)商將這些設(shè)施全部交付使用為止。
開發(fā)商也提出了自己的理由：公共配套設(shè)施建在黃先生所居住的那棟樓，而該棟樓在交樓后第11個月時通過了規(guī)劃部門的驗(yàn)收。而雙方《商品房買賣合同》約定的公共配套設(shè)施是指《合格證》中所列明的“公建配套設(shè)施”，“小區(qū)會所”當(dāng)然也通過驗(yàn)收并交付使用了。
仲裁庭的三位專家一致認(rèn)定，“6個月后”這種模糊字眼的確可能理解為“開發(fā)商可在交樓6個月后的任何期限內(nèi)交付使用”，就是說開發(fā)商可以無限期交付使用，這對業(yè)主來講顯然是不公平的。該條款正確的理解應(yīng)該是基礎(chǔ)設(shè)施、公配設(shè)施“應(yīng)在交樓后的6個月屆滿時”交付使用。
開發(fā)商則是在交樓后的第11個月時才將部分公建配套交付使用，違反了《合同》約定，因此裁定開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向黃先生支付延期5個月的違約金。
由于在規(guī)劃部門拿到《合格證》的時間晚了幾個月，開發(fā)商只得向黃先生支付了幾萬元的違約金。但黃先生仍然很不服氣，如果開發(fā)商在交樓6個月滿后很快通過了有關(guān)驗(yàn)收，忍氣吞聲一年多的消費(fèi)者豈不是連違約金都拿不到多少？與開發(fā)商過招的確不是件容易的事情。

▲專家點(diǎn)評???
我國《廣告法》嚴(yán)禁虛假廣告，但商家出于商業(yè)利益往往把廣告做得很夸張。此時，消費(fèi)者應(yīng)該保持冷靜心態(tài)，還可以采用讓簽訂認(rèn)購書的銷售人員在廣告單張上簽字確認(rèn)等方式保障自己的利益。
雖然就目前的房地產(chǎn)市場而言，開發(fā)商借諸如“6個月后”、“政府有關(guān)部門批準(zhǔn)”以及“及時”、“高級”等字眼鉆法律空子的事情是越來越少了，但總會有消費(fèi)者抱怨開發(fā)商的承諾難以兌現(xiàn)。
有關(guān)專家特別提醒購房者，在與開發(fā)商簽訂購房合同時，一定要反復(fù)推敲合同中的內(nèi)容，遇到模棱兩可的條款時，應(yīng)盡可能提出修改意見使之明晰，不要輕易相信對方的口頭承諾。