物業管理企業在物業管理費方面的困境大致有三個方面。一是政府對物業管理費的調節作用;二是業主對物業管理費收支的誤解;三是物業管理費在未來該如何定位和收取。二是中國物業管理發展的不成熟性，在許多人看來，尤其在相關的政府部門看來，以目前中國物業管理的現實情況，物業管理企業與業主還存在一個力量極度不平衡的問題，政府在某種程度上要對業主的權益進行保護。這種困惑直至今天還讓許多人蒙在鼓里，殊不知當時深圳這個知名小區，雖然物業管理費只有政府指導價的0.3—0.4元，而政府給予的商鋪出租用于彌補物業管理費不足所得收入已遠遠超出了這個數字。關于物業管理費的困局和未來發展的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

物業管理企業在物業管理費方面的困境大致有三個方面。一是政府對物業管理費的調節作用;二是業主對物業管理費收支的誤解;三是物業管理費在未來該如何定位和收取。三者性質不相同，引起關注的程度卻并無差別。“政府調節”涉及的是政府相關部門在物業管理政策制定上的緘否，“業主誤解”涉及的是業主的現實態度和行為，而第三點則是政策與學術研究上的問題。

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關于政府對物業管理費調節的問題

以市場經濟的角度來恒量，這個問題純粹是一個笑話，但考慮到中國的經濟與物業管理發展的現實狀況，就有它存在的理由和必要了。就目前中國物業管理行業有關物業管理費管理的問題上，政府部門幾乎是兩步走，一是所謂“政府指導價”;二是所謂“市場調節價”。

“政府指導價”作為計劃經濟發展的極端形式，在計劃經濟日漸退出中國歷史舞臺之時還在慣性發展，而且還有著巨大的市場。支持它的理由大抵有二個，一是中國經濟發展的極度不平衡性，在上海、深圳等沿海經濟發達地區，市場環境較好，價格主要由市場形成。但在不發達地區，如中國西部一些城市，由市場來指導價格還存在很大的不現實性。二是中國物業管理發展的不成熟性，在許多人看來，尤其在相關的政府部門看來，以目前中國物業管理的現實情況，物業管理企業與業主還存在一個力量極度不平衡的問題，政府在某種程度上要對業主的權益進行保護。

雖然改革開放已二十多年，或許“政府指導價”還有其合理的一面，但就物業管理行業而言，我們顯然對其研究還不夠，與物業管理現實情況結合得還不夠，其弊端也就常常暴露于大庭廣眾之下，成為許多經濟學家嗤之以鼻的笑柄。其極端的表現便是，頑強的基于現實而不知變通，結果造成必然的沖突。

大約在十年以前的樣子，正是深圳物業管理如日中天的時候，一大批內地城市，如南京、武漢等房管部門的官員、物業管理公司的老總等，紛紛來到深圳參觀學習，他們參觀了當時深圳一個非常知名的由政府開發的小區。當時深圳市相關政府部門對該小區的物業管理費定價為0.3至0.4元的樣子，這種物業管理費的標準，在當時無論是在深圳還是在內地，都是較低的水平。這個小區的物業管理水平卻讓這些參觀者無比的驚訝，這簡直是一個世外桃源，且不說小區綠草青青、鮮花艷艷、亭臺樓閣點綴其間，實在是美侖美奐。小區業主的生活同樣是多姿多彩，什么公共娛樂設施、社區會所等等一應俱全。清早起來，一大群老頭老太太扭起秧歌跳起舞。晚上，各色社區活動連連不斷。直看得這些參觀者目瞪口呆，如此低的物業管理費，在深圳消費如高的地方，有如此水準，實在是難以設想。心中瞬時無比崇敬起來，也便有了回去要復制一個同樣小區的決心和信心。于是，許多年以來，在內地許多城市，由政府開發的物業管理小區，物業管理費多定價在0.3—0.4元，期望能達到深圳某知名小區的效果，但困惑的是，這些城市的物業管理公司在管理過程中，不僅沒有達到深圳某知名小區的物業管理水平，反而在經濟上常常是入不敷出。

這種困惑直至今天還讓許多人蒙在鼓里，殊不知當時深圳這個知名小區，雖然物業管理費只有政府指導價的0.3—0.4元，而政府給予的商鋪出租用于彌補物業管理費不足所得收入已遠遠超出了這個數字。

這種政府指導價的極端例子并不在少數，在某種程度上，它也極大地束縛了某些地區物業管理的進步。甚至還有人斷言，這種不切實際的政府強行“定價”，是今天許多內地城市物業管理水平滯后的重要原因。

在“政府指導價”之下，“市場調節價”常常便會有些不侖不類的味道，而實際上，市場調節的作用也表現得非常有限，甚至幾乎沒有任何實質性的作用。只是當作一個霧里看花的詞匯被偶爾提起。

在目前物業管理現狀之下，是該實行“政府指導價”，還是完全放開由市場來調節，以服務質量來決定價格，這是一個困惑。因為，一旦由市場來調節，諸如“零收費”等“機會主義者”可能便有了蔓延的溫床。只是著眼于長眼，卻還是不得不而為之。

關于業主對物業管理費收支方面的不解

這其實是一個早已存在的問題。業主對物業管理收費太高的質疑一直是一個主流話語，甚至在內地，還有“我自己的房子，你憑啥收管理費”的聲音，媒體也是幾乎呈一邊倒的趨勢。

“物業管理費收費太高”質疑的實質是，業主在通過物業管理費的簡單計算，同時，在不加任何分析以后，而得出一個“物業管理行業暴利”的結果。并以此為要挾，逼迫物業管理企業以降價為代價。

大多數業主的計算公式是：物業管理費(單價)×面積-物業管理人員工資=物業管理企業利潤。在這個計算公式之下，物業管理企業高額利潤的存在是必然的，而且倘若摻入今天物業管理從業人員普通低廉的工資水準和社會影響力，這種利潤還會因解讀對象的不同呈幾何數上升的趨勢。

在今天風起云涌的業主維權運動之下，與物業管理相關的，除了少數“物業管理的敗類”因低下的服務質量遭到抵制和不滿，其它主要集中在物業管理費的問題之上。無論是在招投標上，還是業主的不滿意率上，物業管理費是主要因素，只要降低價格，問題便會迎刃而解。

但業主對物業管理費的期望永遠不會卻步，當利潤的空間一天天壓縮，甚至蕩然無存的時候，物業管理企業為了生存，便不得不以降低服務質量為代價來換回生存的空間。而服務質量一旦降低，業主關于進一步下調物業管理費的呼聲便會進一步高漲，長此久往，形成一個惡性循環。在這種雙方權利和利益交換的過程中，彼此可以諒解和遷就的距離也在進一步拉長，最終形成一個難以突破的壁壘。

將這種狀況放在于社會，其實我們會發現它是無處不在的。當我們在生活中為劣質大米、假冒雞蛋、蔬菜等痛心疾首，破口大罵無良商人的黑心和不道德時，倘若細細分析，其實質因為這個行業利潤空間的進一步壓縮，經營者不得不以降代質量為代價，同時還而給了許多投機主義者的可乘之機。其與物業管理費所遭遇的困局是如出一轍的。

在今天，乃至今后很長一段時間之內物業管理還將被物業管理費的精神與利益痛苦所纏繞。業主與物業管理依然會在料已形成的壁壘兩方對話于一片天空之下，這樣的結果肯定是各說各話。[page]

關于未來物業管理費究竟該如何定位與收取問題

這其實觸及的是整個物業管理問題的核心所在，也是問題根本癥結所在。倘若在今天，無論是物業管理公司，還是業主，對物業管理費都存在諸多的不滿的話，那么問題的解決又該如何。

在形式上，政府部門已給出了一個明確的答案，這在《物業管理條例》和《物業管理收費管理辦法》中我們都已能夠看得到，那就是“酬金制”和“包干制”，權且不論在實施的過程中，會遇到那些這樣或那樣的矛盾，但這種形式的指導意義，在今后的一段時間內將無法改變，它的作用會日漸呈現。

但在具體的內容上，政府給出的答案依然不夠清晰，其實也是無法給出一個明白的答案，這其中需要考量的因素太多，地區經濟發展水平不平衡、物業管理水平的高低、業主物業管理意識的強弱等等諸如此類。

而實際上，政府部門在具體的內容上與物業管理企業、業主之間是有著巨大的分歧。政府部門考慮的是從經濟發展水平角度來平衡各方利益，但實際上這種平衡是難于實現的;物業管理企業面對目前利潤空間進一步壓縮的現實，對提升物業管理水平顯得有些力不從心，對物業管理費的期望與日俱增;而對業主而言，物業管理費永遠會是一個希望越多失望越多憤怒越多的話題。

顯然，有關物業管理費的問題在今天所遭遇的困境有越演越烈之勢，倘若我們不能有效化解來自各方的質疑和不滿，它的后果，對誰來說，都是一種無法承受之重。

作者單位：深圳華佳宏物業管理有限公司