如何制定合理的物業管理費收取標準呢？以保證房屋和共用設施設備的良好運行和物業服務企業保本微利運營，促進物業管理行業健康、有序地發展。在很大程度上，這種行為會使物業管理行業置身于惡性競爭的環境中，不利于整個物業管理行業的健康發展。進一步說，很多業主之所以反對物業服務費上漲是因為他們覺得“質價不相符”，也就是說他們認為他們所付出的物業服務費用和他們所得到的物業服務并不是對等的，存在很多不滿意的地方。這種情況導致了業主不贊成物業服務費用上漲甚至拒絕交物業服務費。關于物業管理費該不該上漲？的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

物業管理費該不該上漲？如何制定合理的物業管理費收取標準呢？

編者按

在物業管理行業普遍存在收費標準和收繳率“雙低”的情況下，一些物業服務公司卻以扎實苦干的精神獲得了業主的支持，不僅物業服務費收繳率較高，還適當提高了收費標準：通過與業主協商，天津市紅橋區銀杏小區的英順物業管理有限公司自3月1日起將現行0.35元/平方米每月的標準調整至0.45元/平方米每月，車輛場地占用費由30元/輛每月漲至40元/輛每月。在統一收費開始之前，部分業主已經將物業服務費送到物業服務人員手中。 北京、上海、廣州等地一些小區的物業服務費也經與業主協商后適當上調。這些事件經媒體報道后，引起業內外廣泛關注，對物業服務企業而言，宜作進一步借鑒和思考。

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物業管理費收取標準

物業管理條例

本刊2008年第二期“特別報道”欄目中刊登了全國政協委員、中國物業管理協會副會長田在瑋的《關于建議對物業管理行業給予適當政策優惠的提案》一文。該提案建議要充分考慮生產資料和人工成本上漲的因素，從實際出發，適當提高服務收費標準，并重視拖欠物業服務費的問題，改善物業管理執法環境，建立協商處理機制，扭轉物業服務企業經營的被動局面。以保證房屋和共用設施設備的良好運行和物業服務企業保本微利運營，促進物業管理行業健康、有序地發展。同欄目刊發的福州市人大代表林常青的文章中也就物業服務費問題進行了呼吁。文章刊發后在業內外引起廣泛關注。為此，本刊記者就此問題進行了深入采訪。

北京中鐵平安物業管理中心副總樊凱軍認為，物業服務行業是勞動密集型的行業，在這一行業中，秩序維護員，保潔員是最多的。這些工作人員和《勞動合同法》中涉及的最低工資水平的規定，聯系是最為密切的。《勞動合同法》和最低工資的調整，對物業服務企業的影響比較大，尤其是對物業服務企業所負責的住宅小區的影響是最大的。因為，在物業服務人員的工資調高以后，物業服務企業的人員成本增加，如果物業服務公司不上調物業服務費，很大程度上難以支付日常的費用，而使公司處于困難的境地。當公司在無法支付員工工資的情況下，必然會造成員工的流失，使物業服務的整體水平下降。不論在任何時候，物業服務質量都是前提，在這一前提都不能保證的情況下，是很難做到優質服務的，也必將使整個物業管理行業的發展陷入困境。

北京魯能物業管理有限公司總經理宋道剛表示，“當然，在當前行業中企業良莠不齊的情況下，一些物業服務企業為了加強競爭力，以壓縮物業服務成本，降低物業服務質量為代價，降低物業服務費。在很大程度上，這種行為會使物業管理行業置身于惡性競爭的環境中，不利于整個物業管理行業的健康發展。這種情況下，像我們這樣的物業服務企業本身就需要自律，以物業管理行業的規章制度及職業操守嚴格要求自己，才能避免走入惡性競爭的誤區。在物業服務企業中，人才的培養是很重要的，不論是做基層工作的保潔員、秩序維護員，還是從事公司管理的人員，都是企業最大的財富。因此，加大對人才的培養力度，將是我們接下來的重要工作，只有這樣，才能使整個物業管理行業從業人員的素質得到普遍提高，從而加強物業服務企業的市場競爭力。”

在接受記者采訪時，知名業主北野表示，作為業主來講，談物業服務費漲價，應該從兩個角度去看，從純消費者角度來講，肯定是越便宜越好，沒有人愿意多花錢。進一步說，很多業主之所以反對物業服務費上漲是因為他們覺得“質價不相符”，也就是說他們認為他們所付出的物業服務費用和他們所得到的物業服務并不是對等的，存在很多不滿意的地方。這種情況導致了業主不贊成物業服務費用上漲甚至拒絕交物業服務費。這一情況很大程度上是因為物業服務透明度不高或者在合同中沒有把物業服務費所對應的服務條款清晰明確的列出來，導致業主在物業服務公司應該給他們提供的物業服務細節方面比較模糊以及容易把本不應該由物業服務公司所承擔的責任范圍轉嫁到其身上。在2007年9月國家發展改革委、建設部印發的《物業服務定價成本監審辦法(試行)》對物業服務成本的組成以及各項業務及其收費構成都表達得非常明晰。

北野表示，另一方面，從業主的社會責任角度以及從物業本身的價值考慮，業主在社會上屬于一個群體，代表的是“社會人”，也必然要承擔社會責任。當我們用社會責任的角度去思考的時候，就不能單純地考慮眼前的利益得失，而應該把眼光放遠未來，去思考整個物業管理行業發展的方向。如果在物業服務公司現階段收取的物業服務費用不能足夠保證我們業主高質量的物業服務，而為了省錢，不同意物業服務費的漲價，在未來必將是得不償失的。一般情況下，按現在物業服務費用收取的標準來計算，我們所交付的十年物業服務費用的總和相當于所購房款費用的3%左右，在“質價相符”的情況下，這個費用是很有必要支付的。但是，真正把物業服務費用上調并非易事，因為根據國務院《物業管理條例》等有關規定，如果物業管理單位準備對管理費進行調整，必須征得三分之二以上業主的同意。可見，如果不能征得絕大多數業主的同意，物業服務費上調的計劃是不能夠實現的。銀楓家園，也就是我所在的小區，是北京市第一家經過業主投票之后同意漲價的小區，投票表決實施物業服務費上漲方案的過程還是比較順利的。基于我們小區的經驗，我建議，在制定物業服務合同時，可以把物業服務費用所用于的人員、能源以及利潤的部分有所區分，在人員成本和能源成本提高時，保持利潤部分不變，而把人員和能源部分上漲的物業服務費上調。相對來講，在這種情況下，上漲物業服務費，業主是比較容易理解和接受的。”

目前，物業管理行業的確處在一個比較尷尬的境地。從物業服務企業的角度來講，需要足夠的資本投入在物業服務中以保證物業服務的質量，尤其在提倡精細化物業服務的今天，在生產資料和人工成本上漲的前提下，如何保證物業服務的質量平穩以及上升是當前物業服務企業普遍面臨的一個問題。在物業服務企業沒有足夠的資金投入到物業服務中時，會導致兩個必然的結果：物業服務企業陷入“入不敷出”的困境而離開物業管理行業以及物業服務企業不能夠給所服務的對象提供高質量的服務。因此，物業服務企業在很大程度上希望提高物業服務費用。而從業主的角度講，始終是處于一個“消費者”的位置，他們的自愿性是非常重要的。許多消費者在面對生活必須品如雞蛋、豬肉的漲價時，是比較理性和容易接受的。但是，面對物業服務費的漲價時往往很難接受，歸根結底，物業服務往往以無形服務的形式“服務”于業主，它是一種無形價值的體現，當業主“擁有”的時候，也許沒有覺得它的重要性。但是，一旦這種無形服務缺失，則會感到生活上有很多不便之處。那么究竟應該怎樣用一種理性的思維來看待“物業服務費上漲”這一問題呢?[page]

寧夏房地產業協會黃自強副會長認為，應該“量體裁衣，量力而行”。物業服務費用的收取應該按照各個區域、城市的不同情況來定，在絕大部分業主能夠承受和認可的情況下，以提高物業服務質量為目的，可以適當上調物業服務費。反之，則需要以謹慎和理性的態度來處理。國家以及相關單位對這一問題處理還是比較謹慎的。例如，廣州市國土房管局在報告中說明，物業服務費上漲固然事出有因：今年物價飛漲和新《勞動合同法》的出臺，導致勞動密集型的物業服務企業用工成本急劇攀升。但物業服務公司上調物業服務費卻需要“審慎對待”。

其實，“物業服務費該不該漲”，天津市紅橋區銀杏小區的英順物業管理有限公司的做法值得借鑒：通過實在服務感動業主。自從該物業服務公司進駐小區后，全體員工不論職位高低，在經理的帶領下都參與社區服務，辦公室人員更是經常為各崗位“補空”。小區里從打草剪枝到粉刷修理，處處可見物業服務公司經理和管理人員的身影。就這樣，英順物業用服務質量得到了業主的認可，在小區站穩了腳跟。兩年來，他們用實際行動感動了業主，使物業服務費收繳率從70%左右提高到95%，而這5%的失繳率，還包括對困難戶的減免。據天津市紅橋區房管局相關負責人介紹，根據《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》，成立業主委員會的住宅小區，物業服務企業應與業主委員會根據《辦法》規定的物業管理服務標準和政府指導價格標準，結合小區的硬件設施和擬定的服務標準，協商確定收費標準。物業服務公司漲價后應該適當提高服務質量并增加相應的服務項目，畢竟物業服務公司的工作與業主的支持密不可分，得到業主的認可和理解才能使企業更好地運營。